Comment déclarer les frais de copropriété ? Le guide Immo9

La déclaration des frais et charges de copropriété peut être une démarche complexe pour de nombreux copropriétaires. Elle peut aussi s’avérer être une opportunité pour réaliser des économies d'impôts. Suivez le guide pour mieux comprendre et déclarer ces frais.

Que contiennent les frais de copropriété ?

Les frais de copropriété, également appelés charges de copropriété, désignent l'ensemble des dépenses engagées pour assurer le bon fonctionnement, l'entretien et la conservation des parties communes d'un programme immobilier neuf ou ancien en copropriété.

Ces frais sont généralement répartis entre les copropriétaires selon des tantièmes, c'est-à-dire selon des parts définies dans le règlement de copropriété. Voici une liste détaillée des différents types de frais auxquels les propriétaires peuvent être confrontés:

Frais de gestion et d'administration

• Honoraires du syndic : Ce sont les frais liés à la rémunération du syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole. Il s'agit du paiement pour la gestion courante de la copropriété et les services rendus.
• Assurance de l'immeuble : Elle couvre généralement les dommages causés à l'immeuble (incendie, dégâts des eaux, etc.) et la responsabilité civile de la copropriété.
• Frais de comptabilité et d'audit : Ils couvrent les services d'un comptable ou d'un auditeur pour examiner les comptes de la copropriété.
• Frais juridiques : Ils concernent les dépenses pour des services juridiques, par exemple en cas de litige.

Dépenses courantes

• Nettoyage et entretien : Ces frais couvrent le nettoyage des parties communes, le déneigement, le jardinage, etc.
• Électricité et éclairage des parties communes : Il s'agit de la consommation d'électricité dans les couloirs, les halls, les parkings souterrains et autres zones communes.
• Frais d'ascenseur : Ces coûts comprennent la maintenance, les réparations et les contrôles réglementaires des ascenseurs.
• Chauffage central et climatisation : Si l'immeuble est équipé d'un système de chauffage ou de climatisation central, les frais y afférents sont partagés entre les copropriétaires.
• Gestion des ordures et recyclage : Il s'agit des coûts associés à la collecte et à l'élimination des déchets.

Travaux d’entretien et de rénovation

Les travaux peuvent être planifiés (ravalement de façade, rénovation du hall d'entrée) ou imprévus (réparation d'une fuite majeure). Les copropriétaires contribuent à ces frais selon leur quote-part.

Contributions aux réserves

• Fonds de prévoyance : Certaines copropriétés créent un fonds pour anticiper les dépenses majeures futures. Ces contributions sont souvent basées sur un plan de maintenance à long terme.
• Réserves pour travaux futurs : Certaines copropriétés établissent des réserves spécifiques pour des projets ou des travaux précis à venir.
• Autres dépenses Ces dépenses peuvent varier en fonction des particularités de chaque copropriété. Elles peuvent inclure des frais pour la sécurité (gardien, caméras de surveillance), l'entretien des équipements sportifs (piscine, salle de sport), etc.

Les frais déductibles en copropriété : exploration détaillée

Si vous êtes propriétaire d'un bien en copropriété et que vous le mettez en location, il est essentiel de connaître les frais déductibles qui peuvent diminuer votre revenu imposable et ainsi réduire votre impôt sur le revenu. Voici une liste détaillée des frais déductibles en copropriété pour un bien loué :

Intérêts d'emprunt

Si vous avez contracté un prêt pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien mis en location, les intérêts de cet emprunt sont déductibles.

De même, si la copropriété contracte un emprunt collectif pour financer des travaux dans les parties communes, votre part d'intérêts est également déductible.

Frais de gestion et d'administration

• Honoraires du syndic : La part des honoraires du syndic attribuée à la gestion courante des parties communes est déductible. Cependant, la part liée à la réalisation de travaux ne l'est généralement pas.
• Frais de comptabilité et de gestion : Si vous faites appel à un gestionnaire pour la location de votre bien, ses honoraires sont déductibles.
• Assurance : Les primes d'assurance pour le bien loué (par exemple, assurance loyers impayés) sont déductibles.

Charges et frais courants

• Charges de copropriété : La quote-part des charges récupérables payées au syndic, relatives à l'entretien et à la conservation des parties communes, est déductible.
• Taxe foncière : Cette taxe est généralement déductible, à l'exception de la part correspondant aux ordures ménagères si elle est refacturée au locataire.
• Dépenses de maintenance : Si vous engagez des frais pour l'entretien courant du bien (hors travaux de rénovation ou d'amélioration), ceux-ci sont déductibles.

Travaux déductibles

• Les dépenses de réparation et d'entretien sont déductibles. Il s'agit de travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre le logement en état d'usage, sans en modifier la structure ou les équipements.
• Les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles, sauf s'ils concernent les parties communes ou s'ils visent à économiser l'énergie.

Autres frais

• Frais de mise en location : Si vous faites appel à une agence pour trouver un locataire, les frais d'agence sont déductibles.
• Frais juridiques : Les frais liés à la rédaction du bail ou à la gestion d'un litige avec un locataire peuvent être déduits.

Il est essentiel de distinguer les charges déductibles des charges non déductibles et de conserver tous les justificatifs et factures relatifs aux dépenses engagées. De plus, la réglementation fiscale peut évoluer ; il est donc conseillé de se renseigner régulièrement ou de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour bénéficier des meilleures déductions possibles.

Comment déduire ses frais de copropriété ?

Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien en copropriété et que ce bien est mis en location, il est possible de déduire certaines charges liées à ce bien de vos revenus fonciers. Cette déduction permet de réduire l'assiette imposable et, par conséquent, l'impôt dû. Voici un guide détaillé pour vous aider à déduire efficacement vos frais de copropriété :

1. Déterminez le type de location

• Location nue : Si vous louez votre bien sans meubles (location nue), les revenus perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
• Location meublée : Si vous louez votre bien meublé, les revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les charges déductibles varient selon le type de location.

Identifiez les frais déductibles

Assurez-vous que les frais que vous souhaitez déduire sont bel et bien déductibles. Parmi les frais de copropriété déductibles, on retrouve principalement :

• Les charges de copropriété récupérables (liées à l'entretien, à la conservation des parties communes) ;
• Les intérêts d'emprunts liés à l'achat du bien ou à des travaux dans les parties communes ;
• Les frais de gestion, d'administration et d'assurance du bien ;
• Les dépenses de maintenance et d'entretien du bien (hors gros travaux d'amélioration) ;

Conservez tous vos justificatifs

Il est primordial de conserver tous les documents justifiant les frais engagés (appels de charges, factures, contrats de prêt...). En cas de contrôle fiscal, vous devrez être en mesure de fournir ces pièces.

Calculez la part déductible

Si vous ne louez qu'une partie de votre bien en copropriété ou si vous ne louez pas toute l’année, vous ne pourrez déduire que la fraction des charges correspondant à la période de location ou à la partie louée.

Remplissez votre déclaration de revenus

• Pour une location nue : Sur votre déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044 spéciale), inscrivez vos revenus locatifs en face de la rubrique "Revenus fonciers bruts". Les charges déductibles seront ensuite à détailler dans les sections correspondantes.
• Pour une location meublée : Les revenus et charges seront à déclarer sur le formulaire 2042-C PRO (micro-BIC) ou le 2031 (régime réel).

Respectez les délais

Veillez à soumettre votre déclaration dans les délais impartis pour éviter des pénalités.

Consultez un expert si nécessaire

Si vous avez des doutes ou si votre situation est complexe (plusieurs biens en location, biens à l'étranger, etc.), n'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un fiscaliste. Il pourra vous conseiller et vous aider à optimiser vos déductions.