Fin du Pinel en 2024 : le bilan de la Cour des Comptes
La loi Pinel, instaurée en 2014, est un dispositif visant à stimuler l’investissement locatif là où la demande de logements est particulièrement forte. Ce dispositif permet aux particuliers d’obtenir une réduction d’impôt en échange de la mise en location de logements neufs à Rennes et dans d’autres zones tendues à des loyers plafonnés.
Son objectif est double : relancer la construction de programmes neufs et faciliter l’accès au logement pour les ménages à revenus intermédiaires. Alors que le gouvernement prévoit de supprimer définitivement le Pinel d’ici la fin d’année 2024, la Cour des Comptes a rendu son rapport sur le dispositif, qui souligne à la fois ses apports positifs et ses limites.
La loi Pinel : un levier important pour la création de logements intermédiaires
La loi Pinel a pour principal objectif de répondre à la crise du logement dans les zones dites "tendues". À son lancement, ce dispositif permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’achat d’un logement neuf en contrepartie de sa mise en location sous certains critères.
En savoir plus sur le fonctionnement de la loi PinelLe but principal est d’encourager la construction de logements locatifs intermédiaires, destinés à des ménages qui ne peuvent accéder ni au logement social ni au marché locatif privé. Cependant, depuis 2023, une baisse progressive des taux de réduction a été instaurée, une mesure destinée à limiter le coût pour les finances publiques.
Parallèlement, le Pinel Plus a été introduit, conservant les taux initiaux pour les logements répondant à des critères stricts en termes de performances énergétiques et de confort.
Découvrez les avantages de la loi Pinel PlusVoici les avantages fiscaux permis par la loi Pinel et par la loi Pinel Plus :
Durée d'engagement locatif Loi Pinel (2014) Loi Pinel (2023 - 1ère réduction) Loi Pinel (2024 - 2ème réduction) Loi Pinel Plus (2023-2024) 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 12 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 18 % 12 ans 21 % 17,5 % 14 % 21 %
Du bout des lèvres ? @Courdescomptes reconnaît l’intérêt d’avoir des #investisseurs particuliers comme acheteurs de #logement et de les aider à le faire. Le Pinel a permis de :
— Norbert Fanchon (@FanchonNorbert) September 5, 2024
? mobiliser l' #épargne vers le secteur du logement
? contribuer à la requalification urbaine ou… pic.twitter.com/spAGZa65fZ
Les critiques émises par la Cour des Comptes
La Cour des comptes a dressé un bilan contrasté de la loi Pinel. La Cour pointe du doigt un ciblage imparfait, ce que les changements de zonage Pinel ont tenté de remédier.
Découvrez la zone Pinel et PTZ du logement qui vous intéresseLa Cour regrette en outre que l’administration n’ait pas fourni de données claires sur le nombre de logements construits grâce à la loi Pinel. La direction générale des finances publiques (DGFIP), et la direction de l’habitat et de l’urbanisme (DHUP) n’ont pas été en mesure de fournir des chiffres consolidés sur le nombre exact de logements construits ou rénovés grâce au dispositif Pinel depuis son entrée en vigueur.
Au total, 244 000 déclarations fiscales en loi Pinel ont été comptabilisées, mais le manque de fiabilité des données fiscales disponibles ne permet pas de mesurer précisément l’impact du Pinel sur l’offre de logements.
Le dispositif Pinel a mobilisé l’épargne des particuliers vers le secteur du logement, sans que ses effets soient précisément mesurables.
Cour des Comptes
Le coût de la loi Pinel est un autre point majeur soulevé par la Cour des comptes. Entre 2014 et 2021, le montant total de la défiscalisation s’est élevé à plus de 4,02 milliards d’euros. Ce montant cumulé devrait même atteindre 7,3 milliards d’euros en 2023.
En outre, la revente des biens à la fin de la période d’engagement fiscal reste un enjeu important, la plupart des propriétaires choisissant de céder leur bien à l’issue de la période Pinel.
L’influence positive de la loi Pinel sur la promotion immobilière
La loi Pinel a stimulé la construction immobilière
Malgré certains points négatifs, la loi Pinel a impacté positivement le marché immobilier français sur plusieurs aspects. L’un des principaux succès du dispositif a été sa capacité à stimuler la construction de logements neufs. Le Pinel a contribué à déclencher des projets immobiliers qui, sans cette incitation fiscale, n’auraient probablement jamais vu le jour.
“85 à 90% des investissements des particuliers dans l’immobilier locatif se font grâce au Pinel”
Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers
Le dispositif a en effet permis aux promoteurs de maintenir un certain dynamisme dans le secteur de la construction pendant des périodes incertaines, impactées par le Covid et la crise des matières premières. Ce soutien a permis de créer un cercle vertueux entre l’investissement immobilier et la satisfaction des besoins locatifs.
Selon les estimations, entre 2014 et 2023, entre 42 500 et 55 000 logements auraient été construits grâce au Pinel.*
Les impacts positifs du Pinel sur la requalification urbaine
Le Pinel a également joué un rôle important en matière de requalification urbaine et de mixité sociale. Le rapport souligne ainsi que “certaines des collectivités rencontrées par la Cour ont précisé que le dispositif Pinel avait constitué pour elles une opportunité, en contribuant au renouvellement urbain ou à la réhabilitation de friches”.
“Le travail d’enquête de terrain a révélé au moins trois phénomènes qui méritent d’être relevés : l’effet d’amorçage pour la requalification urbaine, le financement par des logements privés d’une partie des coûts de la construction du logement social pour faciliter la mixité de l’habitat et la réalisation de résidences thématiques, pour seniors jeunes actifs ou étudiants”
Cour des Comptes
Le dispositif a également permis de recentrer les investissements dans les zones où les besoins sont les plus importants, le rapport indiquant que “Dans les zones urbanisées (zone A et Abis), les réalisations Pinel participent à la « construction de la ville sur la ville”.
Le dispositif Pinel a favorisé l’accès des personnes aux revenus modestes à des logements de qualité
Un autre aspect positif du Pinel mis en avant par ce rapport tient à son rôle dans l’accès au logement pour les ménages modestes. Le parc de logements financé par le dispositif est principalement constitué de logements de petite et moyenne surface (57 m² en moyenne), destinés à des ménages composés d’une ou deux personnes, notamment à des étudiants et des jeunes actifs.
En plafonnant les loyers des logements construits dans le cadre du dispositif, le Pinel a offert des logements à des prix inférieurs de 10 % à 15 % à ceux du marché privé. Cela a permis de faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires, exclus à la fois du parc social et du marché privé classique.
“Le respect des plafonds de revenus, comme le respect des plafonds de loyer, la vacance quasi-inexistante, le sentiment exprimé par les locataires d’avoir eu « la chance » d’accéder à un logement confortable et économe en énergie, sont autant d’éléments qui permettent d’accorder un satisfecit au dispositif Pinel”
Cour des Comptes
Le rapport indique également que le dispositif a offert “une réponse plutôt efficace aux besoins de logement exprimés par les ménages modestes bénéficiaires”.
“Loin de constituer des logements par défaut dans l’attente d’accéder au secteur social, les « logements Pinel » constituent une offre qui répond à une véritable demande et bénéficie effectivement aux personnes ciblées”
Cour des Comptes
La qualité des logements produits grâce au dispositif a également été mise en avant :
“Contrairement au rapport de l’IGF-CGEDD […] qui déplorait « une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage », la Cour constate, au sein des résidences qu’elle a pu visiter, la qualité du bâti et des prestations proposées (présence d’un extérieur, local à vélos, salle de sport dans les résidences étudiantes, jardins partagés, etc)”
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La suppression du Pinel confirmée pour la fin d’année 2024
La suppression de la loi Pinel d’ici la fin de l’année 2024 était annoncée de longue date par le gouvernement, et pourrait bien avoir lieu alors que le déficit public de la France s’aggrave. Le principal argument avancé pour sa suppression est en effet celui du coût que le dispositif représente pour les finances publiques.
La fin programmée du Pinel inquiète la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui redoute ses répercussions sur le marché du logement neuf dans un contexte déjà tendu.
Elle envisage de plaider pour une prolongation du dispositif dans le cadre du projet de loi de finances 2025, en mettant notamment en avant les conclusions favorables du récent rapport de la Cour des comptes, notamment en ce qui concerne l’utilité du Pinel dans la construction de logements intermédiaires et l’accès au logement pour les ménages modestes.
En parallèle, certains experts appellent à la création d’un nouveau cadre fiscal pour soutenir les investisseurs, tandis que d’autres suggèrent des mesures plus radicales, comme la mise en place d’un statut du bailleur privé ou de la création de SCPI spécialisées dans le logement locatif intermédiaire.