Comment expulser un locataire qui manque à ses obligations ? Motifs et procédure à suivre

Dans toute location d’un logement neuf ou ancien, locataire et propriétaire disposent de droits et obligations à respecter. Expulser un locataire est une démarche juridique complexe qui nécessite de bien comprendre les droits et devoirs de chaque partie. Il est important de connaître les conditions qui peuvent mener à une expulsion et de respecter scrupuleusement les procédures légales en vigueur.

Les motifs d'expulsion d'un locataire sont strictement encadrés par la loi afin de protéger à la fois les intérêts du propriétaire et les droits du locataire. Par ailleurs, la procédure à suivre pour expulser un locataire est rigoureuse et doit être respectée à la lettre pour éviter toute sanction. En effet, un propriétaire ne peut procéder lui-même à l'expulsion de son locataire sous peine de lourdes amendes voire de peines de prison.

Nous verrons ici les motifs légitimes qui peuvent justifier une expulsion ainsi que la procédure à suivre pour mener à bien cette démarche. Nous ferons un tour des principales raisons pour lesquelles un propriétaire peut souhaiter expulser un locataire, telles que le non-paiement du loyer, les troubles de voisinage, ou encore la sous-location non autorisée. Nous détaillerons également les étapes à suivre pour initier et finaliser une procédure d’expulsion en respectant les exigences légales.

Les 12 motifs d'expulsion d'un locataire

Il est important de noter avant tout que, dans certains cas, la présence d'une clause résolutoire dans le contrat de location (avec précision des motifs) permet au bailleur de résilier le bail automatiquement, sans avoir à recourir au juge. Toutefois, même dans ce cas, une décision judiciaire est nécessaire pour procéder à l'expulsion physique du locataire.

1. Le locataire ne paye plus le loyer

L'un des motifs les plus courants pour l'expulsion d'un locataire est le non-paiement du loyer. Selon l'article 7 paragraphe a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de payer son loyer et ses charges aux dates convenues. Si le locataire manque à cette obligation, le bailleur peut initier une procédure d'expulsion.

La procédure commence généralement par l'envoi d'un commandement de payer sous 2 mois par un commissaire de justice. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans ce délai, le propriétaire peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail.

2. Le locataire n’a pas d’assurance habitation

La loi impose aux locataires de s’assurer contre les risques locatifs, comme le stipule l'article 7 paragraphe g de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit fournir une attestation d'assurance chaque année au propriétaire. Si cette attestation n'est pas présentée, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire de régulariser sa situation sous un mois. En l'absence de réponse, le bailleur peut engager une procédure pour résilier le bail, ou même souscrire une assurance habitation à sa place et lui en imputer le coût.

3. Le locataire a fourni de fausses informations à la signature du bail

Fournir de fausses informations lors de la signature du bail, comme des documents falsifiés (identité, bulletins de salaire...), peut entraîner la nullité du contrat et l’expulsion du locataire, conformément à l'article 1137 du Code civil. Le bailleur peut ainsi prouver que ces informations erronées ont été déterminantes pour la conclusion du contrat, et le rendent donc caduque.

Aussi, il convient d’être vigilant lorsque l’on reçoit et analyse les pièces justificatives et documents d’un futur locataire. En effet, étant donné la difficulté à trouver un logement dans certaines villes, il peut arriver que certains candidats se sentent contraints d’avoir recours à des moyens malhonnêtes pour obtenir un logement. Le choix du locataire est un point sur lequel il faut s’attarder minutieusement.

4. Le locataire refuse de quitter les lieux après congé donné en bonne et due forme par le bailleur

Un locataire est tenu de quitter les lieux à la fin du préavis de 6 mois donné par le bailleur, conformément à la loi (si la demande a été formulée dans les règles). Si le locataire refuse de partir, le propriétaire doit faire constater cette occupation illicite par un huissier et saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d’expulsion.

Si le propriétaire vend le bien par exemple, il doit avoir adressé une lettre de résiliation de bail pour vente au locataire, qui aura dès la réception du courrier 6 mois de préavis pour quitter les lieux.

5. Le locataire a réalisé des travaux sans autorisation du bailleur

Selon l'article 7 paragraphe f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a interdiction de transformer le logement ou ses équipements sans l'accord préalable du propriétaire. Si des travaux non autorisés sont constatés, le propriétaire peut demander au locataire de remettre le logement en état et, en cas de non-conformité, engager une procédure de résiliation du bail.

Les travaux évoqués ne concernent que la transformation du bien (casser une cloison, etc.) et non les améliorations de confort ou d’esthétique (repeindre les murs, etc.).

6. Le locataire a réalisé une sous-location sans autorisation

La sous-location sans l'autorisation écrite du bailleur est interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Si un locataire enfreint cette règle, le bailleur peut demander la résiliation du bail et exiger le remboursement des loyers perçus de manière illicite.

7. Le locataire a dégradé le logement

L'article 7 paragraphe c de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est responsable de l'entretien courant du logement. En cas de dégradations importantes durant la période de location ou d'absence d'entretien, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Des exemples jurisprudentiels montrent que des dégradations importantes (dégâts des eaux ou incendie non pris en charge, etc.) peuvent justifier une expulsion.

8. Le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété

Le locataire est bien entendu tenu de respecter le règlement intérieur de la copropriété. En cas de non-respect, le propriétaire peut donner congé au locataire pour manquement à l'obligation d'usage paisible des locaux, ou saisir le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, en fournissant des preuves tangibles.

9. Le locataire ne respecte pas la destination du logement

Un logement donné en location à usage d’habitation ne peut pas être utilisé comme local commercial ou professionnel. En cas de non-respect de cette règle, le propriétaire peut résilier le bail, après constatation par un commissaire de justice de l'usage non conforme du logement. Il est cependant possible pour le locataire d’informer son bailleur au préalable de la création d’une entreprise dont il souhaiterait enregistrer le siège à l’adresse du logement.

Ce motif ne s’applique pas aux locaux à usage mixte, dans lesquels un locataire peut très bien l’utiliser comme habitation ou en tant que local d’activité. En revanche, un local utilisé uniquement pour l’exercice d’une activité professionnelle ne fera pas l’objet d’un renouvellement tacite du bail.

10. Le locataire commet des troubles du voisinage

Le locataire a l’obligation d'user paisiblement des locaux loués, conformément à l'article 7 paragraphe b de la loi du 6 juillet 1989. Les troubles du voisinage, tels que des nuisances sonores, olfactives, ou visuelles (fumée, encombrants...), peuvent constituer un motif d'expulsion si ces troubles sont “continus, permanents et répétitifs”. La preuve de ces nuisances doit être apportée par le propriétaire pour justifier la résiliation du bail.

11. Le locataire a cédé le bail sans autorisation

La cession d’un bail à un autre locataire nécessite le consentement écrit du bailleur, comme le stipule l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Sans cette autorisation, le locataire initial reste le seul contractant responsable. Le bailleur peut demander la résiliation du bail pour cession illicite et obtenir réparation pour le préjudice subi, et peut expulser le locataire illégal de plein droit.

12. Le locataire utilise le logement pour une activité illégale

Ce dernier motif peut sembler évident, mais il est tout de même nécessaire de le préciser. L'utilisation du logement pour une activité illégale, comme le trafic de stupéfiants ou la prostitution, constitue un manquement grave aux obligations locatives (en plus de contrevenir à la loi de manière plus évidente).

S’il est au courant de l’usage illicite de son logement, le propriétaire peut alors engager une procédure judiciaire pour résilier le bail en se basant sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et il a tout intérêt à le faire rapidement, sans quoi il pourrait voir sa responsabilité mise en cause.

La procédure d’expulsion d’un locataire

Présence d’une clause résolutoire dans le bail

La clause résolutoire est une disposition du bail qui permet au propriétaire de résilier automatiquement le contrat en cas de manquement du locataire à certaines obligations, comme le non-paiement du loyer, le défaut d’assurance habitation, les troubles du voisinage ou encore le défaut de paiement du dépôt de garantie à la signature du bail.

Le propriétaire a tout intérêt à en inscrire une dans le contrat de location, puisqu’elle facilite grandement la procédure en cas de motif avéré d’expulsion.

Lorsque cette clause est incluse dans le bail, la procédure d'expulsion suit les étapes suivantes :

• Mise en demeure : Le propriétaire adresse au locataire une mise en demeure de régulariser sa situation sous un délai d'un mois. Cette mise en demeure doit être envoyée par voie de commissaire de justice pour avoir une valeur légale (en général par courrier recommandé avec accusé de réception).

• Commandement de payer sous 2 mois : Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce commandement donne au locataire un délai de deux mois pour régler les impayés. À noter que dès le 1er impayé de loyer, le propriétaire peut réclamer le paiement au garant (caution, garantie Visale ou GLI).

• Saisine du tribunal judiciaire : Si, après ces deux mois, le locataire n'a toujours pas payé, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal peut alors prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

• Commandement de quitter les lieux : Une fois l'ordonnance d'expulsion obtenue, le commissaire de justice signifie cette décision au locataire, qui dispose d'un mois pour faire appel. Si le locataire ne fait pas appel et ne quitte pas les lieux, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux sous deux mois.

• Recours à la force publique : Si, après ce délai, le locataire n'a toujours pas quitté le logement, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique à la préfecture pour procéder à l'expulsion physique du locataire.

Le propriétaire ne doit surtout pas procéder à l’expulsion physique du locataire lui-même, cet acte étant passible de 30 000€ d’amende et 3 ans d’emprisonnement selon l’article 226-4-2 du code pénal.

Absence de clause résolutoire

Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, la procédure d'expulsion est plus complexe et nécessite une décision judiciaire à chaque étape :

• Mise en demeure : Le propriétaire adresse au locataire une mise en demeure de régulariser sa situation, similaire à celle envoyée en présence d'une clause résolutoire. Elle se fait par recommandé avec accusé de réception.

• Assignation en justice : Si le locataire ne régularise pas sa situation, le propriétaire doit assigner le locataire en justice par voie de commissaire de justice. L'assignation doit préciser les manquements reprochés au locataire et les demandes du propriétaire (résiliation du bail et expulsion).

• Décision du tribunal : Le tribunal examine les arguments des deux parties et décide, au cas par cas, si les manquements du locataire justifient la résiliation du bail. Si le tribunal prononce la résiliation, il fixe les conditions et le délai pour l'expulsion.