Comment acheter un appartement neuf en 6 étapes

1. Établir son plan de financement

Avant d’ acheter un appartement neuf, prenez soin d’établir un budget réaliste et pérenne. Un certain nombre de dépenses annexes sont à prévoir. Le coût du prêt immobilier, des assurances, des frais de notaire (8% dans l’ancien 2.5% dans le neuf).

Dans le calcul de vos capacités d’emprunt, pensez à tenir compte des vos prêts déjà en cours. Si vous êtes actuellement en location, le montant de votre loyer est un bon indicateur. Les simulateurs d’emprunts immobilier en ligne sont de bons outils d’aide à la définition d’un budget. Avec la récente augmentation des taux de crédit, prenez garde toutefois que l’outil numérique choisi soit bien mis à jour.

Après avoir établi le montant de vos capacités de remboursement d’un prêt immobilier, prenez contact avec un courtier en prêt. Leurs tarifs gravitent entre 950 et 2 500€ (ou encore 1% du montant de l’emprunt). Ce professionnel de la négociation profite de son réseau bancaire et peut vous faire gagner entre 10 et 20% du coût du prêt, en faisant jouer la concurrence. Quand votre appartement sera choisi, vous disposerez de 45 jours pour obtenir le prêt.

Renseignez-vous sur les aides au financement nationales mais également régionales auxquelles vous pourriez avoir droit : prêt à taux zéro (PTZ), accession aidée, dispositif de défiscalisation de type Pinel...).

2. Choisir un appartement neuf

Si vous souhaitez acheter un appartement neuf, vous avez peut-être déjà repéré le programme immobilier en chantier ou livré dans lequel vous souhaitez vous porter acquéreur. Si ce n’est pas le cas, les sites des promoteurs en ligne présente l’ensemble des programmes immobiliers en cours de livraison ou en phase de commercialisation pour chaque ville. Les surfaces, prix, options et qualités des appartements neufs en vente sont généralement précisés et mis en valeur. Le plus simple reste de passer par le site internet d’un commercialisateur en immobilier neuf (ou courtier en immobilier neuf) comme IMMO9.

Les courtiers en immobilier neufs sont rémunérés comme apporteur d’affaire par les promoteurs. Pour le client (vous donc) le service est totalement gratuit. Ces professionnels de l’immobilier neuf mettent à votre disposition l’ensemble de la promotion immobilière sur le secteur qui vous intéresse (consultable en ligne). Ils sont également spécialistes en défiscalisation si votre achat est un investissement en immobilier locatif.

3. Réserver son logement

Après avoir choisi le logement en accord avec vos goûts, votre budget et vos attentes vous devez signer un contrat de réservation. Le plus souvent, les achats d’appartements neufs se font en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le contrat de réservation est donc le document officiel qui vous garantit légalement que cet appartement vous est bien réservé.

C’est lors de la signature de ce contrat de réservation que vous effectuerez un premier dépôt de garantie. Son montant est plafonné par la loi. Il sera de

• 2% du prix d’achat si l’acte de vente est signé dans les 2 ans ;
• 5% si l’acte de vente est signé dans un délai égal ou inférieur à 1 an.

Suite à la signature du contrat de réservation de votre appartement neuf, vous disposerez d’un délais de 10 jours pour vous rétracter.

C’est dans le mois suivant la réservation de votre appartement neuf que vous devez demander les travaux modificatifs acquéreurs. Les TMA sont les choix de personnalisation du logement laissés par les promoteurs, portant le plus souvent sur les revêtements de sols et muraux, le choix d’une douche ou d’une baignoire...

4. Signer le contrat authentique de vente

C’est au moment de la signature du contrat authentique de vente chez le notaire que vous devenez “propriétaire du sol”. Vous deviendrez propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Le contrat de vente vous sera envoyé quelques semaines avant signature pour pouvoir être modifié au besoin. Un calendrier prévisionnel des appels de fonds vous sera remis ce jour-là.

5. Régler les appels de fonds

L’achat d’un appartement neuf sur plan (ou en VEFA) est un peu différent d’un achat immobilier classique. Le paiement du logement ne se fera pas au moment de la signature de l’acte de vente mais par étapes. Tout au long du chantier, des versements (fractions du prix total) vous seront demandés au moment d’étapes qui peuvent différer en fonction des promoteurs. Ces étapes sont les suivantes :

• 35 % à l’achèvement des fondations ;
• 35 % à la mise hors d’eau ;
• 25 % à l’achèvement de l'immeuble ;
• 5% lors de la remise des clés.

6. Visiter et lever les réserves

La visite de remise des clés de votre appartement neuf se nomme visite de livraison. C’est à partir de ce jour que votre assurance prend le relais sur celles du promoteur et que vous devenez pleinement propriétaire du logement. L’achat en immobilier neuf vous protège à travers plusieurs garanties. La garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale.

Les garanties entre en vigueur précisément le jour de livraison du bien. En cas de manquement de malfaçon, de non-façon ou de mauvaise surprise de tout ordre, vous devez émettre des réserves.

Le promoteur immobilier, le plus souvent accompagné du maître-d ’œuvre est alors tenu de les annexer au procès-verbal de livraison. Si un défaut vous apparait suite à la signature de la levée de réserves, vous disposez d’un délai d’un mois pour y remédier par lettre recommandée. Vous pouvez également parfaitement retenir les 5 ou 10% restant à payer à la caisse des dépôts. Dans le cas de vices inacceptables, vous pouvez également refuser la livraison. Attention Si votre promoteur ne ne réalise pas les travaux, vous devez l’assigner en justice dans l’année. Si ce n’est pas le cas la garantie de parfait achèvement de votre appartement neuf ne sera plus active.