La colocation, un atout pour les investisseurs Pinel ?

La loi Pinel, dispositif de défiscalisation immobilière instauré en 2014, a ouvert de nouvelles perspectives pour les investisseurs immobiliers à Rennes ou dans toutes les zones éligibles dites “tendues” du territoire. L'une des possibilités qu'offre ce dispositif est la location en colocation, une formule qui peut s'avérer avantageuse tant pour les propriétaires que pour les locataires. Cependant, elle requiert une attention particulière quant à son application et ses implications légales.

Qu'est-ce que la loi Pinel ? Rappel des bases et des modifications

La loi Pinel est un dispositif fiscal français qui offre aux investisseurs la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu lorsqu'ils acquièrent un appartement neuf ou en état futur d'achèvement , à condition de le mettre en location pour une certaine durée.

Initialement, les taux de réduction d'impôt étaient de 12% pour une mise en location de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Cependant, ces taux connaissent une diminution progressive en 2023 et 2024.

Pour l'année 2023, les taux de réduction d'impôt en métropole ont été ajustés à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, à 15 % pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans. En 2024, ils seront réduits davantage, passant à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14% pour 12 ans de location. Pour les investissements en outre-mer, les taux en 2023 seront de 21,5 % pour 6 ans et de 26 % pour 9 ans, puis en 2024, ils baisseront à 20 % pour 6 ans et 23 % pour 9 ans.

Il est important de noter que tous les investissements réalisés en 2023 et 2024 seront concernés par cette baisse des taux, à l'exception de ceux qui répondent aux conditions spécifiques du Pinel + un dispositif complémentaire avec des avantages fiscaux maintenus pour encourager des constructions respectant des critères environnementaux et sociaux plus stricts.

Les plafonds de loyer Pinel 2023

La colocation est-elle compatible avec la loi Pinel ?

La réponse est affirmative. La loi Pinel n'exclut pas la colocation, ce qui signifie qu'un propriétaire peut louer son bien acquis sous ce dispositif à plusieurs locataires constituant une seule et même entité locative. Cette pratique peut s'avérer particulièrement intéressante dans les grandes villes étudiantes comme Rennes, Montpellier ou Toulouse où la demande pour ce type de logement est élevée.

Au lieu de se fonder sur le revenu annuel global d'un ménage, le propriétaire doit examiner les revenus annuels de chaque colocataire séparément. Il doit s'assurer que chacun respecte les limites de revenus spécifiées par les critères de la loi Pinel.

Ainsi, plusieurs individus peuvent partager un logement Pinel, même sans liens familiaux ou conjugaux, ce qui est comparable à la situation de personnes en concubinage. Chaque colocataire est évalué indépendamment en fonction de ses propres revenus, bien qu'ils partagent tous le même contrat de location. Néanmoins, une exigence demeure : le bien doit constituer la résidence principale de chacun des occupants.

Les conditions spécifiques de la colocation en loi Pinel

Pour autant, la colocation en loi Pinel doit respecter certaines conditions pour ouvrir droit aux avantages fiscaux :

• Plafonnement des loyers : Les loyers doivent respecter les plafonds imposés par le dispositif, calculés selon la surface habitable et la zone géographique du logement.
• Plafonnement des ressources des locataires : Les ressources des colocataires ne doivent pas excéder un certain plafond, qui varie en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien.
• Bail unique ou multiples : Il est possible de signer un bail unique pour tous les colocataires ou des baux individuels. Cependant, la gestion de plusieurs baux peut complexifier la tâche pour le propriétaire et présente des risques en cas de départ de l'un des colocataires.
• Respect des normes de décence : Le logement doit répondre aux critères de décence définis par la loi, avec une surface habitable minimale et des équipements en bon état de fonctionnement.

Les règles de densité d'occupation

Dans le cadre d'une colocation, qu'elle soit soumise au dispositif Pinel ou non, la législation dicte aux propriétaires de garantir un volume habitable minimal pour chaque locataire. Des standards de densité d'occupation ont été établis à cet effet.

Concernant les contrats de location multiples

Il est requis que chaque cocontractant bénéficie d'un espace privatif d'au moins quatorze mètres carrés et un volume de trente-trois mètres cubes.

En cas de contrat de location unique

Le bien immobilier doit offrir un minimum de seize mètres carrés pour un duo d'occupants, avec un ajout de neuf mètres carrés pour chaque personne additionnelle, dans la limite de huit occupants.

Les avantages de la location Pinel en colocation

• Rentabilité accrue : La colocation permet de louer chaque chambre individuellement, souvent à un prix plus élevé, ce qui augmente la rentabilité de l'investissement.
• Clause de solidarité : Elle n’est pas obligatoire mais très fréquente. La clause de solidarité entre les colocataires signifie que si l'un ne peut pas payer, les autres doivent couvrir le loyer, réduisant ainsi le risque d'impayés pour le propriétaire.
• Plusieurs garants : Le propriétaire peut exiger plusieurs garants, ce qui offre une sécurité supplémentaire en cas de défaillance d'un locataire.

Focus sur la clause de solidarité : Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur le 24 mars 2014, un locataire qui quitte le logement continue d'être responsable des obligations locatives pour une durée maximale de six mois suivant la conclusion de son préavis. Toutefois, si un nouveau colocataire le remplace, cette responsabilité cesse sur-le-champ.

• Remplacement des locataires : En cas de départ d'un colocataire, les autres ont tendance à chercher un remplaçant pour éviter d'augmenter leur part du loyer, ce qui minimise les périodes de vacance du logement.
• Rapidité de location : La colocation permet généralement de trouver des locataires plus rapidement, ce qui est bénéfique pour respecter la condition de location dans les 12 mois suivant la livraison du bien immobilier pour bénéficier de la loi Pinel.