La liste des charges déductibles d'un investissement Pinel

Quelles sont les charges déductibles d'un investissement en loi Pinel ?

Rennes - Fiscalité finance - Dimitri Iatosti le 28/12/2022

La loi Pinel est un dispositif fiscal réservé à l'immobilier neuf locatif qui permet de nombreux avantages : réduction d’impôts, constitution d’un patrimoine, apport, plus-value à la revente, etc. Afin d’optimiser votre investissement, vous pouvez déduire des frais. Voici la liste des charges déductibles.

Les frais salariaux et charges de copropriété

 Charges déductibles Pinel – Illustration d’un calcul des charges d’un innvestisement Pinel
©David Tadevosian

Les frais salariaux représentent les salaires à verser au personnel en charge de l’entretien de la résidence dans laquelle est situé le bien dans lequel vous avez investi (concierge, jardinier, etc.).

Dans le cas où vous faites appel à une agence de gestion locative s’occupant de la gérance de votre bien (réalisation de l’état des lieux et de sorties, rédaction du bail, encaissement des loyers, etc.), vous pouvez aussi déduire les frais et honoraires. Ces derniers sont déductibles des revenus fonciers.

Les charges de copropriété recouvrent les dépenses courantes de la résidence (entretien des équipements, etc.) mais aussi les travaux imprévus. Les frais engendrés par les travaux imprévus peuvent être destinés à la conservation ou la rénovation de la résidence (ravalement de façades, etc.).

Les charges de copropriété permettent également de recouvrir les devis ou les études d’expert dont peuvent requérir certains travaux.

Les primes d’assurance

Les primes d’assurance sont le niveau de couverture dont vous bénéficiez. Elles augmentent en fonction des garanties auxquelles vous avez adhéré. Autrement dit, plus vous avez souscrit à des garanties, plus vous êtes couverts contre les risques.

3 parties composent ces primes d’assurance :

Les primes d’assurances peuvent couvrir les risques comme les incendies, les dégâts des eaux, le vol, les risques de loyers impayés, catastrophe naturelle, etc.

Afin de pouvoir défiscaliser et pour pouvoir justifier des primes d’assurance, il est important de présenter des contrats.

La taxe foncière

Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TTPB). Elle recouvre la valeur cadastrale du bien et le taux d’imposition voté par la commune dans laquelle est situé votre bien.

Un bien immobilier neuf présente de nombreux avantages, dont celui de faire bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant 2 ans.

Les frais de garantie du prêt Pinel

Ce que nous appelons frais de garanties sont les frais d’inscription hypothécaire, c’est à dire qu’en cas de problème de remboursement, la maison est hypothécable. Ainsi, si vous ne respectez pas les conditions du prêt immobilier, l’établissement bancaire se réserve le droit de saisir votre logement neuf. L’hypothèque est alors pour la banque une garantie.

Il existe une autre forme de garantie : le privilège de prêteur de deniers. Elle ressemble à l’hypothèque. La différence réside dans le fait qu’en cas de saisie et de vente du bien, la personne qui bénéficie de ce privilège sera indemnisé en priorité.

Ces garanties doivent être notariées. Les charges déductibles dans le cadre d’un investissement Pinel sont : la TVA concernant l’inscription hypothécaire et les frais de notaire.

Les intérêts d’emprunt

 Charges déductibles Pinel – illustration d’économies
©Andrey_Popov

Investir en Pinel à Rennes ou dans toute autre ville éligible permet de déduire les intérêts d’emprunt lors d’un achat d’un logement neuf. Lors d’un achat d’un bien VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), ces intérêts sont appelés frais intercalaires. Ces derniers sont déductibles du revenu foncier.

Lorsque les revenus locatifs sont négatifs, c'est-à-dire, si vous ne percevez pas de loyer, les frais intercalaires sont déclarés en déficit. Ainsi, ils seront déductibles des revenus positifs.

La déduction de ces intérêts se fait lors de la déclaration de vos impôts. Vous devez remplir le formulaire CERFA 2044, destiné à la déclaration des revenus fonciers d’un appartement Pinel. Sur ce document devront figurer les loyers perçus et les charges. Les informations concernant la déduction des intérêts d’emprunt se trouvent à la ligne 250 et à la rubrique 410.

Les travaux d’entretien et de réparation

Les travaux d’entretien et de réparation sont à votre charge. Selon leur nature, ils peuvent être déductibles. Ces travaux doivent être destinés à conserver la résidence en bon état.

Les frais d’entretien à déduire sont déterminées par l’article 31 du Code général des impôts :

Dans le cas d’un investissement Pinel, le logement est neuf, ce qui signifie que peu de travaux sont à prévoir. Seulement, il se peut qu’au bout de quelques années, des travaux soient à prévoir (installation d’un ascenseur, etc.).

Le caractère déductible des travaux s'apprécie au regard de plusieurs critères :

  • la nature de la dépense : dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de (re)construction, ou d'agrandissement ;
  • la nature de la propriété : travaux réalisés sur une propriété urbaine ou rurale ;
  • l'affectation de l'immeuble : travaux réalisés sur un immeuble à usage d'habitation ou sur un immeuble affecté à un autre usage ;
  • le caractère récupérable ou non récupérable de la dépense sur le locataire ;
  • l'application d'avantages fiscaux particuliers : travaux réalisés sur un logement pour lesquels le contribuable a opté pour l'une des déductions au titre de l'amortissement ou pour lesquels il a demandé le bénéfice d'une réduction d'impôt.

Quelles sont les conditions pour déduire les charges d’un investissement Pinel ?

 Charges déductibles Pinel – illustration de calcul des frais d’un investissement en loi Pinel à Rennes
©Atstock Productions

Pour pouvoir déduire vos charges d’un investissement Pinel, il y a certains critères à respecter :

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