Achat d’appartement neuf : le top 10 de nos conseils d’experts

Vous vous lancez dans un achat immobilier pour habiter ou investir et vous avez décidé d’opter pour le neuf ? Suivez le guide en quête des meilleurs options et conseils pour votre achat d’un appartement neuf...

1. Listez vos critères

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf dans le cadre d’une défiscalisation en loi Pinel, choisissez l’appartement neuf avec la même exigence que s’il s’agissait de votre résidence principale.

Le premier des critères est évidemment l’emplacement. Les bassins d’emplois doivent non seulement être accessible en moins de 30 minutes mais également desservis par les transports. Vérifier les temps de trajets vers les écoles, crèches mais aussi le ramassage scolaire ou le service des établissements du secondaire par les transports publics.

La distance vers les transports publiques doit être raisonnable. Pas plus de 10 minutes de marche pour le premier arrêt de bus. De même la distance entre la programme neuf et les commerces du quotidien doit être la plus réduite possible.

2.Ciblez la bonne typologie

Le choix de la typologie d’un appartement tant pour habiter que pour investir est évidemment une question de budget, mais pas seulement. Pour un investissement, ciblez la typologie la plus adaptée au secteur sur lequel est implanté l’appartement neuf que vous aurez choisi. Prenez connaissance des dossiers de l’INSEE. Une description assez précise des profils des habitants de chaque ville est disponible en ligne.

Au moins vous connaissez la commune dans laquelle vous investissez, au plus vous devez connaitre la composition de ses quartiers. C’est un pari très hasardeux que d’investir dans un studio étudiant à la campagne ou inversement dans une typologie familiale à proximité immédiate des université (à moins de prévoir une colocation auquel cas prévoyez plusieurs salles de bain).

3. Établissez un budget au cordeau

Déterminez le montant que vous pouvez investir dans l'achat de l'appartement, en tenant compte de vos revenus, de votre capacité d'emprunt et des éventuelles aides financières.

Prenez garde à bien comptabiliser l’ensemble des frais : intérêts intercalaires, frais de notaire, assurance emprunteur, charges, taxes foncières... Un achat immobilier que ce soit dans le parc neuf ou dans l’ancien cumule un vaste nombre de frais annexes.

En cas de doute, demandez conseil à un courtier en immobilier neuf au sein de la métropole ciblée. Spécialiste des montages des dossiers de financement, il pourra accompagner le montage de votre dossier de financement.

4. Recherchez les programmes immobiliers neufs en vente

Le premier reflexe lorsque l’on cherche à acheter un appartement neuf est de consultez les annonces immobilières, les sites des promoteurs locaux et nationnaux et des agences. Si votre projet d’achat neuf tombe au moment d’un salon, déplacez-vous pour aller à la rencontre des professionnels de l’immobilier neuf.

Une solution pratique et rapide pour balayer l’ensemble des programmes neufs disponibles à la vente au sein d’une commune ou d’une métropole est de consulter le site internet d’un commercialisateur en immobilier neuf. Les sites Immo9 par exemple permettent aux internautes de consulter les prix ainsi que toutes les informations nécessaires au choix d’un programme neuf sur les métropoles dans lesquelles la société est implantée (Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, Bordeaux).

L’avantage d’un site commercialisateur est que vous n’aurez pas à connaitre les noms de tous les promoteurs présents au sein de la commune qui vous intéresse. La très large majorité des promoteurs étants partenaires, c’est toute la promotion immobilière locale qui est disponible en un clic.

5. Renseignez-vous sur le promoteur : avis, expériences, réalisations passées

Votre meilleur outil de renseignement ? Les avis Google sur internet. Vérifiez la réputation et l'expérience du promoteur immobilier pour vous assurer de la qualité de la construction et du respect des délais de livraison.

Se renseigner sur un promoteur avant d'acheter un logement neuf est essentiel pour évaluer sa réputation, son expérience, et sa fiabilité. Un bon promoteur garantit la qualité de construction, respecte les délais de livraison, communique efficacement avec les clients, offre un service après-vente réactif et respecte ses obligations légales en matière de garanties. Ainsi, se renseigner sur le promoteur permet de minimiser les risques liés à l'achat d'un bien immobilier neuf.

6. Visitez le terrain et les environs

N’achetez pas à l’aveugle. Les photos ou films ne sont jamais vraiment représentatifs. Si vous souhaitez acheter dans une commune éloignée de votre lieu de vie, prévoyez au moins un déplacement pour inspecter vous-même l’emplacement du programme neuf à venir.

Contrôlez l'emplacement du futur appartement, son exposition, les infrastructures et transports publics à proximité et le quartier en général pour vous assurer qu'il correspond à vos attentes.

7. Analysez les plans et les prestations

En prenant le temps d'analyser les plans et les prestations d'un appartement neuf, vous pourrez vérifier qu'ils sont conformes à vos exigences et éviter les mauvaises surprises après l'achat. Cette démarche vous permettra également de mieux négocier avec le promoteur et d'ajuster, si nécessaire, certains éléments avant la construction.

Étudiez attentivement les plans fournis par le promoteur pour évaluer la disposition des pièces, les dimensions, l'orientation et la luminosité. Un conseil, décortiquez le plan de masse » et la notice technique du programme immobilier. Des documents nettement plus instructifs qu’une plaquette commerciale.

Matériaux utilisés : Renseignez-vous sur les matériaux de construction utilisés pour l'appartement, notamment pour les murs, les sols, les fenêtres et les portes. Les peintures et revêtements sont-ils à faible émission de formaldéhydes ? Quelle isolation est prévue entre les pièces ? Quelle norme environnementale est visée par la construction ?

Examinez également avec soin les équipements prévus pour la cuisine, la salle de bains et les autres pièces. Quelle est l’étiquette de consommation énergétique de l’électro-ménager ?

Intéressez-vous aux espaces extérieurs : Si l'appartement neuf dispose d'un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin, vérifiez leur taille, leur orientation et leur aménagement. Ces espaces peuvent ajouter de la valeur au logement et améliorer votre qualité de vie.

8. Soyez sélectif sur la performance énergétique

En ces temps de flambée des prix de l’énergie, d’interdiction à la location des passoires énergétiques et de réchauffement climatique, l’étiquette du DPE prévisionnel d’un appartement neuf est un critère plus que jamais fondamental.

L’ensemble du parc immobilier neuf est aujourd’hui à minima conforme à la Réglementation thermique 2012 (RT 2012). En place depuis le premier janvier 2022, la nouvelle Norme Environnementale 2020 (RE2020) atteint le level supérieur en matière d’isolation, de consommation énergétique et d’émission de CO2.

Vous trouverez parfois des appartements neufs conformes aux norme E+C- (Energie Positive et Réduction Carbone). Ce label correspond au niveau intermédiaire entre RT 2012 et RE2020.

Assurez-vous que l'appartement respecte les normes environnementales en vigueur et dispose d'une bonne performance énergétique, afin de réduire vos factures et votre impact sur l'environnement.

Les labels de la performance énergétique

Plusieurs labels existent témoignant de la volonté des promoteurs de faire reconnaitre des niveaux de qualités supérieurs en matière de construction neuve.

• HPE (Haute Performance Énergétique) Ce label gouvernemental assure des performances supérieures aux normes traditionnelles, avec 5 niveaux, dont le THPE (très haute performance énergétique).
• Effinergie+ : Il récompense une isolation optimale, une ventilation performante, une efficacité supérieure des systèmes de chauffage et un recours substantiel aux énergies renouvelables. Le label Effinergie Rénovation s'applique aux logements anciens rénovés.
• BEPOS (bâtiment à énergie positive) : Ce label est délivré aux bâtiments pour lesquels la production d'énergie renouvelable est supérieure à la consommation du bâtiment. Les bâtiments labelisés Bepos seraient actuellement au nombre de 200 en France, selon le journal 20 Minutes.
• Biodivercity : Créé par le Conseil International Biodivercité et Immobilier en 2013, ce label valorise la biodiversité dans les constructions et se concentre sur quatre domaines : engagement, projet, potentiel écologique du site, services et aménités.
• BBCA (bâtiment bas carbone) : Mis en place en 2016 par l'Association BBCA et délivré par Cerqual, Certivéa et Promotelec, ce label évalue l'empreinte carbone d'un bâtiment en se basant sur 4 critères : construction réfléchie, exploitation contrôlée, stockage carbone, économie circulaire.
• Acermi : Ce label de l'Association pour la certification des matériaux isolants couvre les matériaux et applications d'isolation : sol, plancher, murs, combles et toitures.
• Biosourcé : Instauré en 2012 et attribué par Certivéa, il concerne les constructions incluant un minimum de matériaux d'origine biologique réduisant les émissions de gaz à effet de serre (bois, chanvre, paille, etc.).

9. Sécurisez les délais de livraison

90 % des ventes d’appartement neuf se font sur plan Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Il est fortement conseillé de contractualiser les indemnités en cas de non-respect des délais de livraison.

L'achat de biens immobiliers neufs est réglementé par le Code de la Construction et de l'habitat. La loi exige que la date de livraison soit précisée dans l'acte d'acquisition, et si cette date est dépassée, l'acquéreur peut obtenir une indemnisation.

Attention, les contrats prévoient souvent une clause qui suspend le délai de livraison en cas de causes légitimes (intempéries majeures...) dont la preuve est à la charge du promoteur. Si ce dernier ne justifie pas le retard de livraison par des documents probants, l'acquéreur peut lui adresser une lettre de mise en demeure.

A défaut d’accord avec le promoteur et d’indemnités contractuelles, l'acquéreur devra prouver le ou les préjudices : perte de revenus locatifs, perte d'un avantage fiscal ou encore remboursement d'intérêts intercalaires et de frais bancaires.

10. Faites-vous accompagner par un professionnel

Si vous ne vous sentez pas à l'aise avec les démarches, faites appel à un notaire, un avocat spécialisé en immobilier ou encore un courtier en immobilier neuf.

Faire appel à un courtier en immobilier neuf peut présenter plusieurs avantages pour l'achat d'un appartement neuf. Tout d'abord, les courtiers disposent souvent d'un réseau de partenaires promoteurs immobiliers, ce qui leur permet d'offrir à leurs clients une large sélection d'appartements neufs avec des options variées en termes de taille, de prix, d'emplacement et de caractéristiques.

De plus, les courtiers en immobilier neuf peuvent fournir des conseils d'experts sur les différents programmes immobiliers disponibles, les tendances du marché, les quartiers en développement, les plans de financement et les opportunités d'investissement potentielles.

Ils peuvent également accompagner leurs clients dans toutes les formalités administratives liées à l'achat d'un bien immobilier neuf, telles que la signature du contrat de vente, la demande de crédit immobilier et l'obtention de tous les documents nécessaires.

Les courtiers en immobilier neuf offrent également un accompagnement personnalisé tout au long du processus d'achat, en fonction des besoins et des attentes des clients. Cela peut inclure des visites de biens immobiliers, des négociations avec les promoteurs immobiliers, et des conseils sur les stratégies d'investissement.