Le taux d’usure passera à 4% au 1er mars 2023

Depuis quelques mois, la conjoncture économique pousse les acteurs et les réglementations à s’adapter à l’inflation et aux différentes crises que traverse le marché immobilier. C’est l’une des raisons pour lesquelles le taux d’usure a augmenté successivement récemment pour suivre l’augmentation des taux de crédit immobilier. Le 1er mars, le taux d’usure passera à 4% et permettra à de nombreux dossiers d’être acceptés par les banques. C’est peut-être le moment d’ investir dans l’immobilier neuf.

Taux d’usure : définition

Le taux d’usure est une mesure de sécurité implémentée au marché du crédit (immobilier, consommation, trésorerie...), qui permet de réguler la hausse de celui-ci et ainsi protéger les emprunteurs afin qu’ils ne contractent pas de prêts avec des conditions abusives. Il existe en fait plusieurs taux d’usure, relatifs aux différents types de crédits, à la durée d’emprunt, au montant emprunté etc.

Le taux de l’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Ceci concerne les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales. Le taux de l’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».

Concrètement, le taux d’usure correspond à un TAEG maximum que les banques ne doivent pas dépasser lors de leur production de crédits. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) englobe plusieurs choses :

• Le taux d’intérêt du crédit ;
• Les frais de dossier ;
• Les garanties ;
• Les commissions et rémunérations intermédiaires ;
• L’assurance de prêt (si applicable, elle n’est pas forcément incluse dans l’offre commerciale)

Les établissements de crédit ont l’obligation de mentionner le TAEG qu’ils pratiquent sur toutes les offres commerciales qu’ils publient. C’est donc ce taux-là qui ne doit pas dépasser le taux d’usure défini par la Banque de France. Les dépassements du taux d’usure (ou taux usuraire) sont illégaux et lourdement sanctionnés par la loi.

Nouveau taux d’usure, et nouveau mode de calcul de celui-ci

Cela faisait des mois que les courtiers en crédit immobilier et autres acteurs du milieu faisaient savoir leur mécontentement face à l’état du marché. En septembre 2022, ces derniers manifestaient devant la Banque de France pour que celle-ci augmente le taux d’usure. Dans le même élan, ils suggéraient de revoir le mode de calcul de celui-ci.

En effet, le taux d’usure n’est en principe révisé que de façon trimestrielle. Or, au vu de la vitesse à laquelle les taux de crédit augmentent ces derniers temps, il devenait impossible pour la Banque de France de suivre le rythme. Cette fréquence de revalorisation donnait une très courte fenêtre d’action aux potentiels acheteurs pour faire réévaluer leur dossier, et l’augmentation du taux d’usure se trouvait rapidement absorbée par l’évolution des taux de crédit.

François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, a donc annoncé en janvier dernier une mesure exceptionnelle : le taux d’usure sera recalculé tous les mois, et ce jusqu’au 1er juillet 2023.

Le 1er mars 2023, le taux d’usure passera donc la barre symbolique des 4% pour les emprunts immobiliers de 20 ans et plus, alors qu’il était à 3,79% en février. Il sera fixé à 3,67% pour les emprunts jusqu’à 10 ans, et 3,87% pour les crédits d’une durée de 10 à 20 ans.

Une nouvelle positive pour les professionnels de l’immobilier, comme pour beaucoup d’emprunteurs, dont les dossiers seront peut-être débloqués à la suite de l’entrée en vigueur du nouveau taux qui ouvrira la porte à une renégociation avec leur banque.

Taux d’usure : une augmentation bienvenue après le blocage du marché du crédit depuis de nombreux mois

Depuis la crise sanitaire, la France, l’Europe et même le monde, traversent une période économique difficile. Le marché de l’immobilier n’est évidemment pas épargné, et une succession de situations économiques défavorables se sont superposées ces derniers temps. Le COVID, la pénurie de matériaux dans l’immobilier neuf et les nouvelles normes qui font augmenter les prix, l’inflation, et plus récemment la guerre en Ukraine.

Tous ces événements ont mené à une augmentation fulgurante des taux de crédit immobilier en 2022, dont le mois de janvier paraît si loin avec des taux records tournant autour de 1,05%. Aujourd’hui il a plus que doublé puisque l’on observe un taux moyen à 2,80% en février 2023.

Des réglementations contraignantes mais nécessaires

Depuis le milieu d’année 2022, les taux d’emprunt s’envolent et le marché est devenu saturé car le taux d’usure, lui, n’était révisé que tous les 3 mois. Cela a eu pour effet que de nombreux ménages, pourtant solvables, ont vu leur dossier d’emprunt bloqué car les banques ne pouvaient pas produire de crédits sans dépasser la limite autorisée et tout en respectant les nouvelles réglementations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) :

Si initialement les règles énoncées par le HCSF en décembre 2019 étaient des recommandations, elles ont été modifiées puis sont devenues obligatoires depuis janvier 2022. Les banques doivent donc appliquer ces nouvelles normes en matière d’octroi de crédit immobilier sous peine de s’exposer à de lourdes sanctions. Après un assouplissement en 2020, voici ce que ces critères imposent :

• un taux d’endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur incluse;
• une durée d’emprunt limitée qui ne peut excéder 25 ans (27 ans dans certains cas);
• une possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers de crédits soumis aux banques chaque trimestre. Ces dérogations doivent par ailleurs concerner à 30 % des primo-accédants dont 80 % pour l’achat d’une résidence principale.

Bien entendu, ces réglementations existent avant tout pour protéger les contribuables qui souhaitent accéder à la propriété et évitent les dossiers qui peuvent se transformer en surendettement. Ces mesures, comme le taux d’usure, sont des mesures nécessaires et c’est pourquoi leur modification ne doit être qu’exceptionnelle, comme dans cette situation de déblocage du marché. Ici, le taux d’usure remanié tous les mois est une bonne décision étant donné la situation du crédit immobilier.

En revanche, un taux d’usure à 4% suppose que les taux de crédit n’ont pas fini d’augmenter, et de tels taux rendent le coût du crédit beaucoup trop élevé pour une grande partie des ménages les plus modestes :

Un emprunt de 150 000€ sur 20 ans contracté en janvier 2022 à un taux d’intérêt de 1,10% avec une assurance de prêt à 0,10% coûterait à un contribuable 709€ par mois, pour un coût total du crédit de 20 160€.

Le même montant sur le même nombre d’années, mais emprunté au mois de mars 2023 à un taux d’intérêt de 3,10% reviendrait à 852€ par mois, avec un coût total du crédit de 54 480€, soit quasiment 3 fois plus cher et environ 35 000€ de différence. Une évolution somme toute significative.

Cela dit, en achetant dans le neuf, certains avantages permettront de réaliser des économies pour amortir le prix du crédit : le PTZ (prêt à taux zéro) pour les primo-accédants, les frais de notaire réduits, les factures énergétiques largement réduites ou encore la réduction d’impôt Pinel dans le cas d’un investissement locatif. Espérons tout de même que les taux d’emprunt s’assouplissent au cours des prochains mois.