Loi Pinel pour les nuls : Tout comprendre en 10 questions/réponses

La loi Pinel c’est quoi ?

Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot... Depuis 1999, l’État propose aux contribuables de réduire leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Son intérêt ? Mettre à disposition des ménages modestes des logements de qualité à des prix inférieurs à ceux du marché et soutenir la construction de logements neufs dans un contexte de pénurie.

La loi Pinel, apparue en 2014, permet à tout contribuable souhaitant réaliser un investissement locatif (acheter un appartement dans le but de le louer) de se faire rembourser une partie du prix d’achat d’un appartement neuf, en échange d’un engament à louer celui-ci à un public modeste pour un loyer modéré.

Quelle réduction d’impôt puis-je obtenir ?

La réduction d’impôt permise par le dispositif de défiscalisation Pinel dépend du temps d’engagement que vous choisissez. Explications : Investir en loi Pinel vous oblige à louer votre logement à un loyer plafonné pendant plusieurs années. Au moment où vous déclarez votre investissement, vous devez choisir entre :

• 6 ans d’engagement qui vous permettent d’économiser 10.5% du prix d’achat,
• 9 ans d’engagement pour 15% de réduction d’impôt,
• 12 ans d’engagement pour 17.5 % de réduction,

La réduction d’impôt Pinel est calculée pour un investissement maximum de 300 000€ et 5 500 €/m², la réduction Pinel maximum est donc de :

• 31 500€ pour 6 ans d’engagement,
• 45 000€ pour 9 ans d’engagement,
• 52 500€ pour 12 ans d’engagement.

Où dois-je investir en 2023 ?

L’investissement en loi Pinel est réservé à l’achat immobilier neuf en zone tendue. Pour résumer, la France est découpée en zones Abis, A, B1, B2 ou C qui indiquent le niveau de tension locative du secteur. Traduction : les zones tendues sont celles ou le nombre de demande de logement en location est plus élevé que l’offre.

Globalement, les zones éligibles Pinel sont les grandes métropoles, leurs villes périphériques et certaines communes touristiques (Bassin d’Arcachon, Le Touquet, Saint-Malo...) et villes situées sur la frontière Suisse.

Avant tout investissement en loi Pinel, consultez les données de la ville qui vous intéresse en ligne sur l’INSEE ou sur les sites spécialisés comme IMMO9. Santé économique, évolution démographique, gros projets urbains (particulièrement projets de nouveaux transports de type métro, RER ou tramway).

Surveillez l’installation de nouveau gros employeurs, comme c’est le cas à Bordeaux avec l’arrivée d’Ubisoft dans le quartier Bastide-Niel qui prévoit 400 recrutements sur place.

Visez les quartiers en réaménagement qui bénéficient d’investissements importants de la part des municipalités comme Empalot à Toulouse, dont l’emplacement laisse à penser que la valeur de l’immobilier sur place, encore inférieure à celle du centre-ville, pourrait bien évoluer dans quelques années.

Quelle différence entre loi Pinel et loi Pinel plus ?

En janvier 2023, les taux de réduction du Pinel que nous qualifierons de “classique” ont été abaissés. En parallèle, un nouveau dispositif appelé Pinel plus, est entré dans l’arène de l’investissement avec son cortège d’exigences supplémentaires.

Pour investir en Pinel plus et économiser jusqu’à :

• 63 000€ pour 6 ans d’engagement,
• 54 000€ pour 9 ans d’engagement,
• 36 000€ pour 12 ans d’engagement.

… vous devrez en plus des conditions du Pinel Classique, choisir un appartement neuf qui répond aux critères d’éco-responsabilité de la Réglementation Environnementale RE2020, qui seront exigés sur l’ensemble du parc immobilier en 2025. 6 critères obligatoires basés sur les consommations d’énergie, les émissions de carbone et le confort du logement durant les épisodes de canicule définissent cette nouvelle réglementation.

Les appartements neufs achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent être à minima conformes au label E+C- et afficher un DPE A; les logements plus anciens mais acquis et réhabilités en 2023 et 2024 devront respecter la classe A ou B du DPE.

Le séjour du logement devra également respecter les surfaces minimums imposées. À savoir :

• 1 pièce : 28m² ;
• 2 pièces : 45m² ;
• 3 pièces : 62m² ;
• 4 pièces : 79m² ;
• 5 pièces : 96m².

Enfin, les appartements éligibles à la défiscalisation en loi Pinel plus devront disposer d’un espace extérieur privé : terrasse, balcon, loggia ou jardin. Cet espace devra présenter une surface minimum de :

• 3m² pour les studios, T1 et T2,
• 5m² pour les T3,
• 7m² pour les T4,
• 9m² pour les T5.

Puis-je en profiter ?

Vous êtes majeur et payez des impôts en France ? Vous pouvez donc investir avec la loi Pinel

L’investissement en loi Pinel peut être réalisé par une SCI, une personne physique, un couple, ou en indivision. L'investissement n’est en revanche pas possible si le droit de propriété de l’appartement neuf est démembré.

“Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu'ils sont domiciliés en France au sens de l'article 4 B, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement dans un bâtiment d'habitation collectif bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu […]”

Quel logement choisir pour un investissement rentable ?

Pour investir en loi Pinel, un grand nombre d’investisseur choisit d’acheter un studio neuf dans les quartiers étudiants des grandes métropoles. Une technique rodée, adaptée aux budgets limités.

Néanmoins, investir dans des typologies T2, T3 ou T4 peut également s’avérer une bonne opération. De manière générale pour un investissement rentable, les règles d’or sont :

• Cibler les bassins d’emplois les plus importants de la métropole,
• Choisir un logement situé à moins de 30 minutes des gros employeurs de la ville,
• Choisir un logement posté à proximité des commerces et des écoles (des cars de ramassage scolaire à minima),

Choisir un appartement dans une ville périphérique des grandes métropoles est une stratégie particulièrement adaptée pour les investissements dans des typologies familiales. Dans ce cas, le service par les transports en commun et les grands axes de communication est à scruter de près. Les villes les plus recherchées étant celles disposant d’un TER ou RER direct pour le centre de la métropole choisie.

Quelles sont les étapes d’un investissement Pinel ?

Check-list de l’investissement Pinel :

1. Cibler un programme immobilier neuf bien situé.
2. Monter un dossier de financement solide et négocier son taux d’intérêt.
3. Acheter un appartement neuf livré ou en VEFA (sur plan), adapté à la population locale.
4. Mettre son appartement en location sur les annonces en ligne ou via une agence de gestion locative.
5. Choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources Pinel.
6. Déclarer son investissement et son temps d’engagement lors de sa déclaration d’impôts sur le revenu, en ligne.

Puis-je louer en Pinel à mon enfant ou à mon parent ?

Louer en loi Pinel à ses enfants ou à n’importe quel membre de sa famille est parfaitement possible mais (parce qu’il y a un mais), vous ne pouvez pas louer à quelqu’un faisant partie du même foyer fiscal que vous, aux enfants mineurs ou encore touchant des aides aux logements du type APL ou ALS.

Vous ne pouvez donc loger votre fille ou fils étudiant(e) ne pourra donc être logé que s’il est détaché de foyer fiscal et renonce aux aides au logement…

Depuis la fin du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, plusieurs résidences séniors vendent des logements neufs nus en Pinel. Il est donc tout à fait possible d’investir et d’y loger vos ou votre parent(s) à la retraite.

Comment investir en Pinel en couple ?

L’investissement en loi Pinel en couple dépend de votre situation maritale. Couples mariés, avec ou sans contrat de mariage pacsés ou en concubinage n’ont pas les mêmes droits et devoirs.

Les couples en union libre n’appartiennent pas au même foyer fiscal. Si c’est votre cas et que vous décidez d’investir en Pinel à deux, vous serez alors soumis au statut de l’indivision. La propriété de l’appartement sera proportionnelle aux quote-part de chacun (rien n’oblige d’acheter à 50/50). Idem pour la réduction d’impôt. Attention par contre même si vous achetez 70% de l’appartement et votre conjoint, 30. Les 2 avis compteront à valeur égale dans chaque prise de décision.

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, vous faites partie du même foyer fiscal que votre conjoint. Le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel profite donc ensemble des avantages fiscaux liés au nouveau dispositif Pinel via leur imposition commune.

Si vous êtes pacsés ou mariés sous le régime de la séparation des biens, vous avez le choix entre investir seul et être donc unique propriétaire et bénéficiaire des avantages fiscaux Pinel et acheter à deux en montant une SCI. Vous bénéficierez ainsi de la réduction d’impôts Pinel à hauteur de votre quote-part dans la SCI.

Comment déclarer mon investissement en loi Pinel ?

La première année

La première année de votre investissement en loi Pinel, vous devez vous acquitter de 3 missions :

1. Remplir en ligne la déclaration 2044EB, qui correspond à l’engagement de location. C’est là que vous devrez déclarer votre temps d’engagement, le montant du loyer, l’identité et le montant de revenus de vos locataires. C’est via ce formulaire que la Direction Générale des finances publiques vérifie que toutes les conditions de la location Pinel sont respectées.

   Attention : Si ce formulaire est mal rempli ou que vos calculs sont mal faits, vous pouvez perdre l’intégralité de l’avantage fiscal.

2. La déclaration 2044 : déclarer ses revenus fonciers
   Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez en Pinel ou autre, vous devez déclarer chaque année vos recettes locatives (somme des loyers perçus) sur la déclaration 2044. Si d’aventure vos charges sont supérieures à votre recette, vous pouvez générer un déficit foncier. Ce déficit peut être retiré du revenu global dans une limite de 10 700 € par an. Dans les faits, le déficit foncier est généré dans le cas d’un investissement en Pinel Ancien.
3. La déclaration 2042RICI : obtenir sa réduction d’impôt Pinel
   Pour pouvoir obtenir votre réduction d’impôt Pinel, vous devrez déclarer le prix de revient de votre opération immobilière sur le formulaire 2042RICI. C’est ce formulaire qui permet au Trésor Public de calculer votre réduction d’impôt annuelle qui peut aller pour le Pinel plus jusqu’à -6000€ d’impôt par an.

Les années suivantes

Dès la deuxième année et pour les suivantes le prix de revient ne sera plus à déclarer. Vous aurez uniquement à reporter le montant de la réduction d’impôt calculé la 1ère année dans le formulaire 2042 C à la rubrique « Reports concernant les investissements des années antérieures ».

Vos revenus fonciers sont à déclarer tous les ans. Ce sont les recettes locatives auxquelles vous soustrayez les charges (taxe foncière, charges de gestion locatives, charges de copropriété,...). Elles sont à préciser dans le formulaire 2044.