Quand et comment déclarer mes intérêts intercalaires en loi Pinel ?

Quand vous achetez un appartement en VEFA (sur plan) au moyen d’un emprunt bancaire, les fonds empruntés sont le plus souvent versés en une fois mais ils peuvent aussi être débloqués progressivement. Dans ce cas, vous devez payer des intérêts intercalaires pendant la période de construction. Dans cet article, nous allons détailler à quoi correspondent, combien coutent et comment déclarer les intérêts intercalaires dans le cadre de votre investissement en Pinel.

Définition des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires permettent une certaine souplesse dans la gestion de son budget en ce sens qu’ils diffèrent le remboursement du crédit qu’au moment de la remise des clés. Justifiés par le fait que l'emprunteur a accès aux fonds pendant une période plus longue que la durée normale du prêt, ils sont une compensation pour l'utilisation de cet argent supplémentaire.

Les intérêts intercalaires sont calculés sur le capital emprunté. Ils sont généralement payés mensuellement ou trimestriellement et peuvent être déductibles des d'impôts dans le cadre d'un investissement immobilier locatif Pinel.

Les paiements commencent à partir de la signature de l'acte authentique d'achat et se terminent à la livraison du logement.

Les intérêts intercalaires représentent un surcoût dans le calcul du prêt immobilier. Ils ne sont pas inclus dans le coût total de l'investissement en loi Pinel.

Comment calculer mes intérêts intercalaires ?

La formule pour calculer les intérêts intercalaires est la suivante :

Le nombre de jours intercalaires correspond à la durée de la période de construction du bien immobilier, soit le nombre de mois entre la date de signature de l'acte authentique d'achat et la date de livraison du bien immobilier. La période de construction d’un appartement acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) peut durer entre 12 et 24 mois.

La banque se basera sur l’échéancier d'appel de fonds pour déterminer le montant à débloquer à chaque étape de l'avancement des travaux. Ce processus permettra de calculer les frais intercalaires mensuels. Voici un exemple d'échéancier pour l'acquisition d'un appartement en VEFA :

• 5 % à la réservation du logement ;
• 30 % à l'achèvement des fondations ;
• 35 % à la mise hors d'eau ;
• 25 % à l'achèvement des travaux ;
• 5 % à la remise des clés (sous réserve d'aucune réclamation).

Notez que cet exemple d'échéancier est conforme aux montants maximums prévus par l'article R*261-14 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Exemple concret d’un calcul d’intérêts intercalaires en loi Pinel

Max et Kelly achètent un appartement neuf en VEFA au prix de 200 000 euros afin de le mettre en location avec le dispositif Loi Pinel. Le couple emprunte 150 000 euros avec un taux d'intérêt annuel de 1,35%. La période de construction du bien immobilier est de 18 mois. Le calcul des intérêts intercalaires sera le suivant :

Max et Kelly achètent un appartement neuf en VEFA au prix de 200 000 €. Malgré un apport personnel de 50 000€, leur situation ne leur permet pas de rembourser les mensualités de leur résidence principale en même temps que les mensualités de l’emprunt de cet investissement locatif en loi Pinel.

Ils décident donc de différer le remboursement du prêt et de payer en conséquence des frais intercalaires, le temps que l’appartement neuf qu’ils comptent louer en Pinel soit livré. Le chantier doit durer 12 mois et Max et Kelly ont obtenu un prêt sur 25 ans, au taux de 3,32 % (taux moyen constaté à Paris en avril 2023).

Le couple signe le contrat de vente le 1er janvier 2023. Le promoteur du programme fait un premier appel de fonds de 30 % du prix pour l’achèvement des fondations. La formule de calcul de ses intérêts intercalaires est la suivante (45 000 € x 3,32 %) / 12 = 124.5 €.

5 mois plus tard, le promoteur émet un nouvel appel de fonds de 35 % du prix du logement en chantier, pour la mise hors d’eau. La banque de Valentin verse alors 52 500 €. Les mensualités monteront à 269.75 € (45 000 € + 52 500 €) x 3,32 % ) / 12 = 269.75 €.

Le chantier se termine en octobre. Le promoteur effectue donc un nouvel appel de fonds de 25% du prix. Les frais intercalaires de l’appartement Pinel vont de nouveaux s’ajouter. Jusqu’à la visite de livraison de l’appartement, Max et Kelly paieront 310 € par mois de frais intercalaires (45 000 € + 52 500 € + 37 500€) x 3,32 % ) / 12 = 373 €.

Le dernier versement sera demandé au moment de la visite de livraison. Il sera équivalent à 5 % du prix du bien soit 7 500 €. Max et Kelly commenceront alors seulement à rembourser leur emprunt un mois après la remise des clés de leur appartement destiné à une location en loi Pinel et auront payé au total 2 820.5 € de frais intercalaires (hors assurance).

Tableau récapitulatif

Notez que le calcul des intérêts intercalaires est un calcul estimatif, car il est basé sur une hypothèse de période de construction de 12 mois, qui peut varier en fonction des retards ou des avances dans la réalisation des travaux.

Quand déclarer mes intérêts intercalaires Pinel ?

La déclaration des intérêts intercalaire sur les revenus fonciers peut se faire UNIQUEMENT l’année de livraison du bien. À partir de cette information, deux solutions existent :

Vous êtes déjà propriétaire bailleur et percevez des revenus fonciers de cette/ces locations, auquel cas vous êtes en droit de déclarer vos intérêts intercalaires avant même la date de livraison de votre appartement en loi Pinel.

C’est votre premier investissement locatif, auquel cas vous devez attendre d’avoir des revenus fonciers (versement des loyers) pour imputer les intérêts intercalaires à ces derniers.

Comment déduire mes intérêts intercalaires en Pinel ?

Au moment de votre déclaration annuelle d’impôt Pour déduire les intérêts intercalaires de vos revenus locatifs, vous devez les reporter dans la case 221 de la déclaration fiscale 2044. Les intérêts intercalaires sont déduits des revenus fonciers imposables.

Les intérêts intercalaires, peuvent être déduits des loyers perçus. Si votre appartement neuf investi en loi Pinel est déjà loué, vous pouvez déduire les intérêts intercalaires, ainsi que d'autres frais tels que les frais d'hypothèque, les frais de dossiers bancaires ou même l'assurance décès, du montant des loyers que vous percevez.

Si les intérêts intercalaires restants dépassent le montant des loyers, vous pouvez les reporter pendant 10 ans pour les déduire plus tard. Vous pouvez ensuite déduire les autres charges comme les frais de gestion, la taxe foncière et les travaux.

Si vous ne percevez pas ou pas encore de loyers, les intérêts intercalaires, ainsi que d'autres frais, seront en déficit reportable. Cela signifie que vous pouvez les déduire pendant 10 ans uniquement sur les revenus fonciers positifs, après avoir déduit toutes les autres charges. En résumé, les intérêts intercalaires ne sont pas déductibles des impôts sur le revenu, mais seulement des revenus fonciers.

Attention : Veillez à bien garder une trace de tous les paiements d'intérêts intercalaires, ainsi que de tous les autres frais liés à votre investissement immobilier locatif, tels que les frais de gestion locative et les charges de copropriété.

Documents nécessaires à la déclaration

Pour déclarer vos intérêts intercalaires, vous aurez besoin de plusieurs documents, tels que :

1. Votre contrat de prêt : il s'agit du contrat que vous avez signé avec votre prêteur pour obtenir votre prêt immobilier. Ce document doit mentionner les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt et le montant des mensualités.
2. Les relevés de compte : vous devez obtenir les relevés de compte pour la période concernée, qui indiquent le montant des intérêts intercalaires que vous avez payés.
3. Les factures liées aux frais d'hypothèque, les frais de dossier bancaire et l'assurance décès : si vous avez payé ces frais, vous devez conserver les factures correspondantes.
4. Les quittances de loyer : si vous percevez des loyers, vous devez fournir les quittances de loyer pour justifier le montant des revenus locatifs que vous avez déclarés.
5. Les justificatifs de charges : si vous avez des charges déductibles, comme les frais de gestion, la taxe foncière ou les travaux, vous devez conserver les justificatifs correspondants.

Comment éviter les intérêts intercalaires dans le cadre d'un investissement en loi Pinel ?

Il existe différentes options pour éviter ou réduire les frais intercalaires lors de votre investissement locatif en loi Pinel.

• L’emprunt par tranche : Cette solution permet de découper le prêt en plusieurs tranches distinctes, dont l'amortissement se fait indépendamment les unes des autres. Ainsi, chaque déblocage est considéré comme une tranche distincte, et vous ne payez des intérêts que sur la fraction débloquée. Cette option peut permettre d'éviter les frais intercalaires, car vous ne payez des intérêts que sur les sommes effectivement débloquées.
• L’amortissement direct sur construction : Avec cette option, vous commencez le remboursement du capital dès le premier appel de fonds, en ne payant d'intérêts que sur la fraction débloquée. Cette solution peut également permettre de limiter les frais intercalaires, car vous commencez le remboursement du capital plus tôt.
• Le différé des intérêts : Cette solution permet d'interrompre les remboursements pendant la période de construction, mais les intérêts intercalaires s'appliquent quand même. Cependant, ces intérêts sont répartis sur les mensualités restant à payer, ce qui peut permettre de réduire leur impact sur le budget.

Il est important de noter que certaines de ces options peuvent être coûteuses pour les banques, qui ne vous en parleront pas forcément. Il est donc important de bien comprendre toutes les conditions du contrat de prêt et de prendre le temps de discuter des différentes options avec votre banquier. De plus, il est également important de faire attention à la commission d'engagement pratiquée par certaines banques, qui peut ajouter un pourcentage de la somme restant à débloquer aux intérêts intercalaires.