Comment calculer sans se tromper, la surface utile d’un logement ?
La surface utile, qu’est-ce que c’est ?
La surface utile d'un logement est une notion importante en immobilier qui permet de déterminer la surface réelle utilisable d'un bien immobilier. Elle correspond à la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Cette définition est donnée par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation.
La surface utile est un terme apparu avec l'émergence des logements sociaux en France. Son calcul était initialement utilisé pour calculer les loyers des logements HLM dans les années 1950.
Aujourd’hui, le calcul de la surface utile est surtout utilisé dans le cadre de l’investissement locatif en loi Pinel. Mieux vaut pour un propriétaire investisseur en loi Pinel, ne pas se tromper dans son calcul.
La loi Pinel impose des plafonds de loyers Pinel variant pour chaque zone du dispositif. Une erreur de calcul aboutissant sur un loyer Pinel dépassant les plafonds, peut entrainer l’annulation pure et simple de la défiscalisation et le remboursement des sommes déjà économisées le cas échéant.
surface utile : Formule de calcul
La méthode de calcul pour évaluer la surface utile d'un logement est la suivante :
surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes.
Lorsque la surface utile s'applique à l'encadrement des loyers Pinel le total des annexes est plafonné à 16 m² avant l'application des 50 %. Les annexes prises en compte doivent être réservées à l'usage exclusif de l'habitant et avoir une hauteur sous plafond de 1,80 mètre de hauteur minimum. Elles comprennent :
Liste des annexes prises en compte
- Les combles et greniers aménageables
- Les caves et sous-sols
- Les balcons, loggias et vérandas
- Les remises, ateliers et celliers extérieurs au logement
Il est à noter que la surface utile ne prend pas en compte les jardins, cours, places de parking et garages, à l’exception des garages de maisons individuelles.
Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?
La surface habitable d'un logement correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle est définie par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.
La surface habitable ne prend pas en compte les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas, les volumes vitrés prévus à l'article R 111-10, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Il est important de bien comprendre la définition de la surface habitable pour pouvoir l'appliquer correctement dans le calcul de la surface utile d’un logement.
Exemples concrets de calculs de surface utile dans le cadre d'une location en loi Pinel
L’appartement avec cave et terrasse
Prenons l'exemple de Pierre et Renée qui souhaite investir dans un appartement neuf éligible à la loi Pinel. Le couple a repéré un appartement de 60 m² avec une terrasse de 10 m² et une cave de 5 m².
La surface habitable de l'appartement est de 60 m², mais il faut ajouter à cette surface la moitié des surfaces annexes réservées à l'usage exclusif de l'habitant pour déterminer la surface utile.
La surface utile totale de l'appartement est donc :
Surface habitable + 50% de la surface de la terrasse + 50% de la surface de la cave = 60 m² + 5 m² + 2,5 m² = 67,5 m².
Dans le cadre de la loi Pinel, la surface utile est prise en compte pour déterminer le plafond de loyer applicable au logement. En effet, le montant du loyer maximum autorisé pour un logement en loi Pinel dépend de la zone géographique du bien et de sa surface utile.
L’appartement neuf de Pierre et Renée est situé à Montpellier, en zone A ou le loyer Pinel est plafonné à 13.09€. Le calcul du loyer qu’ils pourront appliquer dans le cadre d’une location en loi Pinel sera de : (19 / 67.5 + 0,7) x 13.09 x 67.5 = 867,2 €.
L’appartement avec cellier et jardin
Prenons un autre exemple. Malik et Sarah veulent acheter un appartement neuf de 80 m² à Rennes avec un jardin de 20 m² et un cellier de 3 m², situé en zone B1 éligible à la loi Pinel.
La surface habitable de l'appartement est de 80 m², et la surface utile prise en compte pour le calcul du plafond de loyer est de 81,5 m² (surface habitable + 50% de la surface du cellier).
Le plafond de loyer applicable à ce logement est de : 10.55 €/m².
Dans notre exemple, le loyer maximum que le propriétaire pourra demander sera donc de : (19/81.5 + 0.7) x 10.55 x 81.5 = 802.32€.
Il est important de respecter les plafonds de loyer fixés par la loi Pinel pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif et pour pouvoir proposer un loyer attractif à ses locataires tout en optimisant son rendement locatif.