Bail Pinel : le contrat de location Pinel d’un bien immobilier neuf

Lorsque l’on investit dans un appartement neuf avec la loi Pinel, on s’engage à mettre le bien en location pendant un minimum de 6 ans pour bénéficier de la défiscalisation prévue par le dispositif. Pour cela, il faut trouver un locataire et, si l’on décide de se charger soi-même de la gestion locative, il faut savoir rédiger le bail de location pour l’habitation. Tour d’horizon.

Le bail de location et ce qu’il doit contenir

Le bail de location, ou contrat de location, est un contrat passé entre le propriétaire et le locataire d’un logement définissant précisément les droits et obligations des deux parties.

Ce document contractuel formalise sur le plan légal la mise en location du logement et ses modalités, et lie les deux parties devant la loi. Il protège également les parties en cas de litige, si l’une des deux n’a pas respecté ses engagements. Les contours du contrat de location sont définis par l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Un bail Pinel, comme un bail de location nue classique, un bail de location meublé ou une location à bail unique, a une durée minimale légale de 3 ans et se renouvelle tacitement au bout de cette période. Il est rédigé soit par le propriétaire, soit par l’organisme de gestion locative dont les services ont été requis par le propriétaire. Sur le bail doivent figurer un certain nombre d’informations :

• L’identité du bailleur et du locataire : noms, prénoms et adresses des deux parties doivent être clairement renseignées, ainsi que l’identité du garant (aussi appelé caution) s’il y a. Chacune des parties inscrites sur le bail doit obligatoirement posséder un exemplaire du contrat. Il n’y a pas d’obligation pour le(s) garant(s) de signer le contrat ou d’être présent pour la signature, mais un acte de cautionnement dûment rempli doit être fourni en annexe du contrat.
• La description exacte du logement mis en location : adresse, surface habitable et annexes (terrasse, jardin, parking...), étages (si applicable), équipements privatifs (sanitaires, chaudière, électroménager...) et collectifs (ascenseurs...) doivent être renseignés.
• Le loyer, les charges ainsi que le dépôt de garantie doivent être indiqués dans le bail de location. Il doit y figurer le montant du loyer et ses modalités de paiement. Pour un bail Pinel, le loyer est soumis à un plafond déterminé par la zone Pinel dans laquelle se trouve le bien à louer (A, A bis, B1). S’il y a eu un locataire précédent, le montant du dernier loyer payé par celui-ci (si le départ date des 18 derniers mois) doit être indiqué également. Le montant des charges locatives ainsi que celui de la caution (dépôt de garantie) doivent aussi apparaître.
• La date de début du contrat, la durée du bail (minimum 3 ans) ainsi que les modalités de résiliation et le délai de préavis pour le départ du locataire doivent obligatoirement être mentionnés. Pour le préavis, il est généralement de 1 mois dans les zones tendues (qui correspondent aux zones Pinel A, A bis et B1) et 3 mois pour les autres.

En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Bail Pinel : les spécificités

Techniquement, il n’existe pas de bail Pinel à proprement parler. C’est un bail de location classique qui sera rédigé, avec certains éléments en plus. Le dispositif Pinel étant soumis à conditions, le bail de location d’un logement Pinel devra respecter certains critères qu’il est toujours utile de rappeler.

Tout d’abord, le bien doit être neuf ou en VEFA et situé dans une zone Pinel éligible. Le propriétaire doit louer le bien nu, obligatoirement en tant que résidence principale du locataire, et pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de défiscalisation accordé au propriétaire bailleur dépendra de la durée de mise en location.

Ensuite, comme susmentionné, le loyer d’un logement Pinel est plafonné. Ce plafond est déterminé par la zone Pinel applicable :

•   pour un logement situé dans la zone A bis
•   pour un logement situé dans la zone A
•   pour un logement situé dans ma zone B1

Si vous souhaitez calculer le loyer Pinel de votre appartement neuf, voici un simulateur très simple d’utilisation :

La zone Pinel détermine également le plafond de ressources du locataire. En effet, la loi Pinel étant un dispositif visant à proposer du logement abordable à des foyers à faibles revenus, le locataire devra justifier sa prétention au dispositif en fournissant son avis d’imposition à N-2. Si le foyer fiscal se trouve en-dessous du plafond de sa catégorie et de sa zone, alors le candidat est éligible à la location. Ces documents doivent être fournis à l’administration fiscale par le propriétaire pour bénéficier de la défiscalisation Pinel. Ils seront conservés en annexe du bail Pinel. Voici les plafonds de ressources Pinel applicables dans le cadre de la loi Pinel en 2023 :

Il est essentiel, lorsque l’on met en location un logement Pinel, d’ajouter au bail Pinel plusieurs clauses :

• La stricte interdiction de sous-location
• L’obligation de résidence principale pour le locataire, qui doit occuper les lieux au moins 8 mois par an d’après la loi pour valider le dispositif Pinel

Le propriétaire peut également choisir d’ajouter une clause de solidarité si les locataires sont en colocation ou couple. Elle est souvent conseillée dans ce type de situation car c’est une garantie de plus en cas de loyer impayé : elle permet de réclamer la totalité des sommes dues à chacun des locataires en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer.