TVA à 5,5 % et achat d'un logement neuf : une bonne affaire

Réduire les frais d’achat de son logement neuf avec la TVA à 5,5 %

Nantes - Fiscalité finance - Charlotte Costa le 14/12/2022

Lorsque vous achetez un logement neuf à un professionnel de l’immobilier, vous devez vous acquitter de la TVA. Le taux de celle-ci est généralement fixé à 20 %. Mais, saviez-vous qu’il était possible dans certains cas d’acquérir son logement neuf avec une TVA réduite à 5,5 % ? Ce coup de pouce de l’État est accessible sous conditions de ressources et en fonction du prix du logement neuf, dans l’un des quartiers éligibles.

Immo9 vous dit tout.

Profiter de la TVA réduite à 5,5 % pour l’achat d’un logement neuf

La vente d’un logement neuf de particulier à particulier n’est pas soumise à la TVA. L’acheteur est seulement redevable de la taxe de publicité foncière et des frais de notaire. Ceux-ci englobent les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les droits de mutation à titre onéreux.

L’affaire se corse un peu plus dès que vous réalisez l’achat d’un logement neuf auprès d’un professionnel de l’immobilier (agent, courtier, etc..). En plus des frais précédemment évoqués, vous devez régler la TVA à un taux de 20 %. Comme tout produit de consommation, la Taxe sur la Valeur Ajoutée est collectée par le vendeur, puis reversée à l’État.

TVA logement neuf - Un couple qui tient dans ses mains une maison miniature en bois
© Kindel Media - Pexels

Toutefois, afin de rendre l’accession à la propriété dans le neuf plus abordable pour les ménages français, l’État a mis en place en 2014 des dispositifs permettant de faciliter le parcours d’achat. La TVA réduite à 5,5 % figure parmi les principaux avantages de l’immobilier neuf, puisqu’il vous permet en tant qu’acquéreur de réaliser des économies de plusieurs milliers d’euros.

Vous faites l’achat d’un logement neuf dont le prix de vente est de 270 000 €. Vous paierez 14 850 € de TVA pour un taux à 5,5 % (270 000 € x 5,5 %), contre 54 000 € avec un taux à 20 % (270 000 € x 20 %).

Les conditions pour acheter son logement neuf avec la TVA réduite à 5,5 %

La TVA à 5,5 % est réservée à l’acquisition d’un logement neuf, en tant que résidence principale. En toute logique, elle ne s’applique pas dans le cadre d’un achat de résidence secondaire ou d’investissement locatif. Par ailleurs, si vous souhaitez bénéficier de cet avantage du neuf, vous l’acheteur comme le logement, êtes soumis à des conditions d’éligibilité.

Les zones ANRU et QPV

Pour que la réduction de la TVA à 5,5 % s’applique, le logement doit être neuf et acquis en VEFA ou en l’état d’opérations de construction. Il doit également se situer dans un quartier conventionné par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPPV) ou à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers.

Ces zones sont définies par les collectivités et l’État dans le but de leur donner un second souffle. Bien souvent, ce sont des quartiers qui pâtissent d’une mauvaise réputation, fragilisés par une situation économique et sociale fracturée. Les acteurs publics tels que l’ANRU y orchestrent d’importants travaux de rénovation urbaine leur permettant de redorer leur image et de susciter l'intérêt des acheteurs.

Les plafonds de ressources de l’acquéreur

Comme pour la plupart des dispositifs d’aide à l’accession, la TVA réduite à 5,5 % est accordée sous conditions de ressources du ménage acquéreur. Elle a en effet pour but de soutenir et de faciliter l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf des foyers aux revenus intermédiaires et modestes.

Le plafond de ressources pour la réduction à la TVA à 5,5 % dépend de la composition du ménage destiné à occuper à logement et de la zone géographique où se trouve le logement que vous achetez. À savoir que les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2, qui figure sur votre avis d’imposition. Pour savoir si vous êtes éligible, vous pouvez consulter ce tableau :

Compostion du foyer Paris + communes limitrophes Île-de-France Autres régions
1 personne 35 087 € 35 087 € 30 504 €
2 personnes 52 439 € 52 439 € 40 736 €
3 personnes 68 743 € 63 037 € 48 990 €
4 personnes 82 073 € 75 507 € 59 141 €
5 personnes 97 653 € 89 387 € 69 574 €
6 personnes 109 833 € 100 586 € 78 409 €
Majoration par personne supplémentaire + 12 243 € + 11 208 € + 8 746 €
Plafonds de ressources du PSL majorés de 11 %
 

Les plafonds des prix de vente des logements

TVA logement neuf - Un acheteur qui consulte une fiche d’un produit immobilier
© RODNAE Productions - Pexels

Pour écouler les lots et permettre aux acheteurs de profiter de la TVA réduite à 5,5 %, les promoteurs et constructeurs immobiliers doivent vendre les appartements à un prix égal ou inférieur aux plafonds des prix de vente (en €/m²). Ces prix sont définis selon la zone ABC où se situe le bien.

Voici les plafonds de prix par zone en vigueur :

Zone Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Prix maximum HT
en €/m² de surface utile
5 096 € 3 861 € 3 092 € 2 699 € 2 360 €

La revente d’un logement neuf et le remboursement de la TVA

En contrepartie du taux réduit de TVA dont vous bénéficiez pour acheter votre logement neuf, vous devez vous engager à détenir le bien pendant un certain nombre d’années : 15 ans si la livraison est antérieure au 1er janvier 2014 et 10 ans si la livraison est postérieure au 1er janvier 2014.

En cas de revente précipitée du logement, l’administration fiscale peut vous demander de lui reverser la différence entre le réduit et le taux classique de TVA, diminué de 10 % par année de détention à partir de la 5ème année pour une livraison avant le 1er janvier 2014. Et diminué de 10 % par année de détention à partir de la 1ère année pour une livraison après le 1er janvier 2014.

Néanmoins, il existe différents cas de figure où l’acquéreur et son conjoint ne sont pas assujettis au remboursement de la TVA en cas de revente :

Les aides cumulables avec la réduction de la TVA pour l’achat d’un logement neuf

TVA logement neuf - Un couple qui se renseigne sur les aides à l’achat dans le neuf
© fizkes - Shutterstock

La TVA réduite à 5,5 % est l’un des nombreux avantages d’acheter dans l’immobilier neuf. D’autres aides à l’accession à la propriété de sa résidence principale sont cumulables avec ce dispositif.

Le Prêt à Taux Zéro

Le Prêt à Taux Zéro, aussi appelé PTZ est comme son nom l’indique un emprunt bancaire qui s'adresse aux ménages primo-accédants. Il permet de financer l’achat de sa résidence principale à hauteur de 40 % sans intérêts. Il s’agit d’un prêt conventionné, accordé sous conditions de ressources par un organisme bancaire classique. Le montant de l’aide dépend du prix de vente du logement, de sa situation géographique et de sa nature (neuf ou ancien).

Le Prêt Accession d’Action Logement

Le Prêt Accession est un prêt patronal à taux réduit, qui aident les primo-accédants à financer plusieurs types d’opérations immobilières pour un montant maximal de 40 000 €. Il s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole, d’au moins 10 salariés. Il permet notamment de financer un projet de construction, un achat en VEFA, une accession en PSLA, BRS ou un logement HLM.

SOURCES
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