Taxe foncière 2025 : gel pour certains, coup de massue pour d'autres

La rentrée 2025 apporte son lot de joyeusetés fiscales, et avec elles, l’avis de taxe foncière. Cette année, la revalorisation nationale des valeurs locatives cadastrales, fixée à 1,7 %, alourdit légèrement la facture, dans un contexte où les budgets des ménages sont déjà sous pression.

Mais derrière ce chiffre national, somme toute raisonnable, se cachent des hausses locales parfois bien plus marquées, qui impactent le pouvoir d’achat des propriétaires et le marché immobilier dans son ensemble. Focus...

Comment Fonctionne la taxe foncière en 2025 ?

Chaque année, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s’invite dans la boîte mail ou la boîte aux lettres des propriétaires, bailleurs ou occupants. Cet impôt local, collecté par les communes, intercommunalités et départements, finance des services essentiels : écoles, routes, piscines, ou encore collecte des déchets.

Son calcul repose sur une équation simple : la valeur locative cadastrale du bien – le loyer annuel théorique qu’il pourrait générer – est divisée par deux pour tenir compte des frais d’entretien, puis multipliée par des taux d’imposition votés localement.

En 2025, les valeurs locatives sont revalorisées de 1,7 %, en lien avec l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre 2024. Cette hausse nationale s’applique à tous, mais les collectivités peuvent l’amplifier en augmentant leurs taux pour boucler leurs budgets. Pour information, Les avis d’imposition sont disponibles en ligne dès le 28 août pour les non-mensualisés, et à partir du 20 septembre pour les autres, avec un paiement exigé au 15 octobre.

Une hausse modérée, mais des disparités locales

Avec une inflation en ralentissement, la revalorisation nationale de 1,7 % semble presque raisonnable. Mais cette moyenne cache des réalités contrastées. Dans environ 400 communes, la taxe foncière bondit de plus de 5 %, avec des pics de taille dans des villes comme Nice (+19 %) ou Saint-Étienne (+15 %).

En moyenne, dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants, les taux augmentent de 1,2 %, contre 0,6 % dans les villes moyennes. Près de 80 % des métropoles maintiennent leurs taux stables, une prudence électorale (à l'approche des municipales de mars 2026 ndlr) qui limite l’impact global. Certaines collectivités comme Rennes Métropole ont opté, cette année, pour un gel des taux.

Le Cas de Nantes : 2ème ville la plus taxée de France

À Nantes, la taxe foncière reste un sujet sensible. La Cité des Ducs décroche le titre peu envié de 2eme ville plus taxées de France après Nîmes selon le journal Notre Temps. Pour un appartement de 70 m², la facture s’élève en moyenne à environ 1 400 € en 2025, intégrant la revalorisation nationale de 1,7 %.

Avec un taux communal de 46,3 % fixé par la Ville et 6,41 % par Nantes Métropole, la charge est conséquente, sans oublier la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès des locataires pour les bailleurs.

En 2025, Nantes Métropole n’a pas relevé ses taux, mais l’augmentation nationale pèse sur les budgets. Cette fiscalité, qui finance crèches, transports et déchèteries, suscite des critiques parmi les propriétaires, nombreux à demander plus de modération pour préserver l’attractivité de la commune.

Conséquences : Un marché immobilier sous tension

Cette nouvelle hausse, même modérée, frappe les ménages là où ça fait mal. Dans les régions à forte fiscalité comme l’Île-de-France, les propriétaires modestes peinent à absorber ce coût supplémentaire, surtout avec l’inflation et les factures énergétiques.

Pour les investisseurs locatifs, c’est un casse-tête : la taxe foncière, non répercutable sur les locataires contrairement à la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), grignote la rentabilité, surtout dans les zones à loyers encadrés.

Cet énième coup de massue n'est pas pour arranger la santé du marché immobilier. Au deuxième trimestre 2025 (avril à juin 2025), les ventes en bloc de logements neufs ont chuté de 6,5 % par rapport au premier trimestre 2025, tandis que les réservations individuelles ont diminué de 2,3 % sur la même période. Le désintérêt croissant des multipropriétaires, qui se tournent vers des placements financiers, accentue cette tendance.

Des élus au pied du mur

Le débat fait rage entre le gouvernement et les élus locaux. En 2025, depuis Paris, on pointe du doigt les maires, accusés de gonfler les taux pour compenser des gestions dispendieuses. Fin 2024, l’Association des maires de France (AMF) dénonçait la baisse des dotations de l’État, affirmant qu’elle laissait peu de choix aux collectivités pour équilibrer leurs budgets.

À Nice, le maire défend une hausse de +19 % en 2025 pour financer des projets d’envergure ; à Saint-Étienne, les +15 % répondent à des besoins urgents. À Rennes, un gel des taux, anticipé dès décembre 2024, est applaudi comme un geste pour les contribuables en prévision des municipales de 2026.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) qualifie quant à elle cette hausse continue "d'injustifiable" et appelle à une réforme nationale.

Taxe foncière 2025 : Comment réduire la facture ?

Pas question de subir sans agir. Les propriétaires peuvent demander une exonération pour des travaux de rénovation énergétique (dépenses supérieures à 10 000 €), offrant 50 à 100 % de réduction pendant trois ans, selon les communes. À Nantes, les seniors de plus de 75 ans ou les personnes handicapées, sous conditions de ressources, peuvent être exonérés totalement, bien que la TEOM reste due. Un dégrèvement de 100 € est aussi possible pour les 65-75 ans modestes. Une valeur locative qui semble erronée ? Contestez-la avant le 31 décembre 2025 via impots.gouv.fr. Enfin, la mensualisation permet de lisser la charge sur l’année.

Réduire ou supprimer sa taxe foncière : conditions et démarches

La taxe foncière peut faire l'objet d'exonérations, de dégrèvements ou de réductions dans plusieurs cas prévus par la réglementation fiscale. Tour d’horizon des principaux dispositifs existants en 2025.

Propriétaires âgés ou en situation de handicap

Les contribuables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent bénéficier d’une exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale, à condition que leurs revenus ne dépassent pas les plafonds fixés à l’article 1414 du Code général des impôts.

En 2025, ces seuils sont fixés à 12 679 € pour une personne seule et 19 451€ pour un couple (revenu fiscal de référence 2024).

Cette exonération s’applique également :

• aux titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA),
• de l’allocation aux adultes handicapés (AAH),
• du revenu de solidarité active (RSA),
• ou d’une carte mobilité inclusion invalidité,
sous réserve du respect des mêmes conditions de ressources.

Dégrèvement pour les 65–74 ans

Les propriétaires âgés de 65 à 74 ans au 1er janvier peuvent obtenir un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière, à condition d’occuper le logement au 1er janvier et de ne pas dépasser les plafonds de revenus mentionnés ci-dessus.

Constructions neuves

Les logements neufs à usage d’habitation principale peuvent bénéficier d’une exonération de deux ans. Cette exonération porte sur la part communale et éventuellement intercommunale, si la collectivité n’a pas décidé de la supprimer.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit déclarer le bien dans les 90 jours suivant l’achèvement via le formulaire H1 (maison individuelle) ou formulaire H2 (appartement).

Transformations ou démolitions

Une demande de révision de la valeur locative cadastrale peut être formulée si le bien a subi une démolition partielle, une perte d’usage, ou a été transformé en local non imposable (ex. : grange, entrepôt non utilisé). Cette révision peut entraîner une baisse ou exonération du montant dû.

Allègements décidés localement

Certaines communes ou intercommunalités appliquent des abattements ou exonérations facultatives, notamment pour :

• les logements vacants depuis plus de deux ans
• les opérations de réhabilitation dans les zones urbaines sensibles,
• les travaux d’amélioration énergétique (selon critères fixés localement).

Ces dispositifs dépendent du vote de la collectivité : il convient de consulter le service des impôts fonciers ou le site de la mairie concernée.

Travaux d’économie d’énergie

Sous certaines conditions, des exonérations temporaires peuvent être accordées pour les logements ayant fait l’objet de travaux d’amélioration énergétique. La commune ou l’EPCI doit avoir voté ce dispositif. Les travaux doivent représenter au moins 10 000 € TTC sur l’année précédente, ou 15 000 € sur les trois années précédentes (article 1383-0 B du CGI).

Contestation de la valeur locative cadastrale

La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien. En cas d’erreur sur les éléments pris en compte (surface, annexes, équipements), le propriétaire peut déposer une réclamation avant le 31 décembre de l’année suivant la réception de l’avis d’imposition.

La demande doit être accompagnée de justificatifs précis : plan, photographies, certificat d’urbanisme ou documents notariés.

Réductions pour cas de force majeure

En cas de sinistre rendant le bien totalement ou partiellement inutilisable (ex. : incendie, inondation, affaissement), une exonération temporaire peut être accordée. La demande doit être adressée à l’administration fiscale dans les 90 jours suivant l’événement, accompagnée de preuves (constat d’assurance, procès-verbal, etc.).