Revente LMNP : que savoir sur l’investissement meublé ?

Que vous soyez déjà propriétaire d'un appartement LMNP ou que vous envisagiez d'entrer dans le cercle des investisseurs immobiliers locatifs, il est essentiel de comprendre tous les tenants et les aboutissants de la Location Meublée Non Professionnelle, dispositif aussi connu sous l’acronyme LMNP.

Solution de placement attractive, le statut LMNP peut fournir une bonne rentabilité locative, estimée en moyenne entre 4 et 8 % selon si l’investissement se fait dans l’immobilier neuf ou bien ancien. De plus, c’est un dispositif qui permet de réduire son assiette fiscale et son impôt sur le revenu.

Si la revente n’est pas la première chose à laquelle on pense lorsqu’on investit dans la pierre, c’est pourtant l’une des étapes les plus importantes d'une aventure immobilière. Cet article a justement pour but de vous éclairer sur tous les aspects de l'investissement en LMNP et de vous guider lors de la revente d'un bien meublé.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime spécifique qui concerne les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier locatif meublé et dans les résidences de services.

Ce statut s'applique dès lors que les recettes locatives générées par le bien meublé ne dépassent pas 23 000 € par an, et qu'elles ne représentent pas plus de 50 % du revenu global du foyer fiscal.

Cette forme d'investissement est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent générer un complément de revenu pour la retraite ou pour un projet personnel, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

Les avantages du statut LMNP

Le statut LMNP présente plusieurs avantages qui le rendent attractif pour les investisseurs immobiliers :

• Fiscalité réduite : Grâce au régime des amortissements, les loyers perçus peuvent être partiellement ou totalement défiscalisés. Les amortissements consistent à déduire de vos revenus locatifs une partie de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier, ce qui diminue votre base imposable.
• Rendement locatif : En règle générale, la location meublée permet de pratiquer des loyers plus élevés que la location vide. De plus, la forte demande pour les logements meublés peut garantir une meilleure rentabilité de votre investissement.
• Flexibilité des baux : La location meublée propose des baux plus flexibles, notamment le bail d'un an renouvelable pour les locataires ordinaires, ou le bail de 9 mois non renouvelable pour les étudiants.
• Sécurisation des revenus locatifs : Le statut LMNP peut s'appliquer aux résidences de services (résidence étudiante, résidence sénior, EHPAD...), qui offrent une garantie de loyers par l’exploitant de la résidence, sécurisant ainsi vos revenus locatifs.

Quand revendre un appartement LMNP ?

La décision de revendre un appartement LMNP est souvent influencée par une combinaison de facteurs personnels, économiques et fiscaux. Voici quelques points à prendre en considération pour décider du bon moment pour la revente :

• Conditions de marché : Un marché immobilier en hausse peut offrir une opportunité de vendre à un prix plus élevé que celui payé à l'origine, vous permettant ainsi de réaliser une plus-value intéressante. Il est donc recommandé de surveiller régulièrement l'évolution du marché immobilier dans la zone de votre bien.
• Situation personnelle et financière : Des changements dans votre situation personnelle ou financière peuvent également inciter à la revente. Cela peut inclure un besoin accru de liquidités, une retraite imminente ou un changement de votre situation familiale.
• Performance de l'investissement : Si le rendement locatif de votre bien commence à diminuer, cela pourrait être un signal pour envisager la revente. De même, si les coûts d'entretien ou de gestion du bien deviennent trop élevés, la revente pourrait être une option à envisager.
• Optimisation fiscale : Il peut être opportun de revendre votre bien après une certaine durée de détention, pour bénéficier d'abattements sur la plus-value et ainsi réduire votre fiscalité.

Néanmoins, avant de prendre la décision de revendre un appartement neuf comme ancien en LMNP, il est essentiel d'évaluer les implications fiscales, de comprendre l'état du marché immobilier et de déterminer vos objectifs financiers à long terme.

Un conseiller en gestion de patrimoine ou un comptable peut vous aider à analyser ces différents éléments pour déterminer le moment optimal pour la revente de votre appartement LMNP.

Quelle fiscalité pour la revente d’un appartement LMNP ?

La fiscalité associée à la revente d'un bien en LMNP peut être complexe, compte tenu des nombreuses règles spécifiques qui s'appliquent à ce type d'investissement. Elle est influencée par divers facteurs, dont la durée de détention du bien et le montant de la plus-value réalisée.

La plus-value sur la revente

Lorsque vous vendez un bien LMNP pour un prix supérieur à son prix d'achat, la différence est considérée comme une plus-value immobilière. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,20 % en 2023).

Cependant, des abattements selon la durée de détention sont appliqués, réduisant ainsi l'assiette imposable. Pour l'impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an est accordé de la 6ème à la 21ème année de détention, puis 4 % pour la 22ème année. En conséquence, une exonération totale est accordée après 22 ans de détention du bien.

Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % pour la 22ème année, et 9 % par an à partir de la 23ème année, aboutissant à une exonération totale après 30 ans de détention. Compte tenu de ces informations, il est plus judicieux de revendre son LMNP après 5 ans.

La TVA

Un point important à considérer lors de la revente d'un bien LMNP concerne la TVA. En effet, si vous avez bénéficié d'une récupération de la TVA à l'achat du bien (comme c'est souvent le cas dans les résidences de services), la revente du bien moins de 20 ans après l'achat impliquera de rembourser au prorata une partie de cette TVA à l'administration fiscale.

Par exemple, si vous vendez votre bien 10 ans après l'achat, vous devrez rembourser 50% de la TVA récupérée. C'est un élément à ne pas négliger dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement.

Toutefois, l’immobilier neuf possède l’avantage d’offrir sous certaines conditions une TVA réduite à 5,5 %. Cela s’applique notamment sur les logements qui se situent en zones ANRU et dans les quartiers prioritaires. Pour tout savoir sur le sujet, découvrez notre article complet en cliquant ici.

Comment réussir la revente d’un appartement LMNP ?

La réussite de la revente d'un bien LMNP repose sur une préparation minutieuse et une excellente compréhension du marché immobilier. Voici quelques conseils pour optimiser votre revente :

S’entourer de professionnels

L'un des facteurs clés pour réussir la revente de votre appartement LMNP est de vous entourer de professionnels qualifiés. Un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine peuvent vous apporter une expertise précieuse sur l'état du marché immobilier, le bon prix de vente, et vous guider à travers les complexités de la transaction. Un expert-comptable ou un fiscaliste peuvent également être essentiels pour vous aider à comprendre et à optimiser votre situation fiscale.

Vendre à la bonne période

La réussite de la revente de votre bien LMNP dépend également du timing. Comme mentionné précédemment, vendre lorsque le marché immobilier est en hausse peut vous permettre de maximiser votre plus-value. De plus, certaines périodes de l'année peuvent être plus propices à la vente que d'autres. Par exemple, la demande pour certains types de logements peut être plus élevée à certaines périodes, comme la rentrée scolaire pour les logements étudiants.

Estimer le bien et calculer la taxe sur la plus-value

Avant de mettre votre bien sur le marché, il est essentiel de procéder à une estimation précise de sa valeur. Cette estimation doit prendre en compte des facteurs tels que l'emplacement du bien, sa taille, son état général, ainsi que les prix de vente des biens comparables dans la même zone.

Ensuite, calculez le montant de la taxe sur la plus-value que vous aurez à payer. Comme expliqué précédemment, cette taxe dépend de la durée de détention du bien et du montant de la plus-value. Si vous devez également rembourser une partie de la TVA récupérée à l'achat, n'oubliez pas d'inclure cette somme dans vos calculs.