Que peut-on interdire à un locataire ? Les infos à connaître

Lorsqu'un propriétaire met un appartement neuf à Nantes ou tout autre type de logement en location, il souhaite naturellement protéger son bien et garantir une relation harmonieuse avec son locataire.

Ces rapports sont encadrés par des lois précises qui définissent les droits et obligations de chaque partie. Le locataire doit notamment pouvoir jouir paisiblement du logement, sans se voir imposer des restrictions abusives. Il est ainsi essentiel que chaque partie connaisse ce qui peut être légalement interdit dans un bail et ce qui ne peut pas l’être.

Découvrez ce qu’un propriétaire peut et ne peut pas interdire à son locataire, les clauses de bail abusives, ainsi que les recours disponibles en cas d’abus.

Ce qu’un propriétaire ne peut pas interdire à un locataire

Le concept de jouissance paisible du logement

La loi du 6 juillet 1989 protège les droits du locataire en lui garantissant une jouissance paisible du logement. Ce principe fondamental signifie que le locataire doit pouvoir vivre dans le logement sans subir d’interférences injustifiées de la part du propriétaire.

Par exemple, un propriétaire ne peut pas imposer des restrictions sur la présence d'invités dans le logement, qu'il s'agisse de famille ou d'amis. Le locataire est libre d'inviter qui il souhaite, et ce, pour la durée qu'il souhaite, tant que cela ne transforme pas la nature du bail en sous-location.

De même, un propriétaire ne peut pas pénétrer dans le logement sans l'autorisation du locataire, sauf dans des situations très spécifiques prévues par la loi, telles que des travaux d’urgence ou des visites programmées dans le cadre d’une vente. Il a en effet pour devoir de respecter la vie du locataire.

Les animaux de compagnie

Les animaux de compagnie font partie intégrante de la vie de nombreux locataires, et la loi reconnaît ce droit.

Selon l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970, un propriétaire ne peut interdire à un locataire de posséder un ou plusieurs animaux familiers dans le logement, qu'il s'agisse de chiens, de chats, ou d'une autre espèce d’animal de compagnie, à condition que ces derniers n’occasionnent pas de troubles excessifs au voisinage ou ne causent pas de dégâts au logement.

Toutefois, il existe une exception notable pour les chiens dits "dangereux", classés en première catégorie, tels que les chiens d’attaque. Le propriétaire est en droit d’interdire la détention de ces animaux via une clause spécifique dans le bail afin d’assurer la sécurité des autres résidents de l’immeuble et du voisinage.

En dehors de cette exception, toute interdiction générale des animaux de compagnie serait considérée comme abusive et donc nulle aux yeux de la loi. Les locataires restent néanmoins responsables des nuisances ou des dégradations causées par leurs animaux, et doivent veiller à ce que ces derniers ne portent pas atteinte à la tranquillité des lieux.

Le tabagisme

La question du tabagisme dans un logement loué est souvent source de débat. Pourtant, la loi du 6 juillet 1989 est claire : un propriétaire ne peut pas interdire à un locataire de fumer à l'intérieur du logement. Le droit de fumer fait partie de la jouissance paisible du logement, et toute clause du bail visant à restreindre ce droit serait considérée comme abusive et sans effet.

Bien que le locataire soit libre de fumer, il doit garder en tête que cette liberté s’accompagne de responsabilités. Si la fumée de tabac entraîne une dégradation visible du logement, comme le jaunissement des murs ou des rideaux, il devra assumer le coût des réparations ou du nettoyage lors de son départ.

Le propriétaire pourra alors déduire ces frais du dépôt de garantie, mais il ne peut en aucun cas interdire de fumer par anticipation.

Décoration et petits travaux

Personnaliser son espace de vie est un besoin naturel. La loi permet donc au locataire de réaliser des aménagements mineurs sans avoir à demander l’autorisation du propriétaire. Ces modifications sont considérées comme des aménagements temporaires, qui relèvent de l’usage normal du logement.

Cela inclut des actions comme :

• repeindre les murs;
• poser du papier peint;
• percer des trous pour accrocher des cadres ou des étagères;
• ...

En revanche, le locataire doit s’assurer que ces travaux n’entraînent pas de transformation profonde du logement. Par exemple, abattre une cloison ou remplacer les revêtements de sol sans l’accord du propriétaire est considéré comme une transformation non autorisée.

À la fin du bail, le locataire doit remettre le logement dans l'état initial ou obtenir l’accord du propriétaire pour conserver les modifications.

Ce qu’un propriétaire peut interdire à un locataire

Sous-location non autorisée

La sous-location est un sujet délicat dans les relations entre propriétaires et locataires. Bien que le locataire ait le droit de jouir paisiblement de son logement, il ne peut pas pour autant sous-louer le bien sans l'autorisation expresse du propriétaire.

Cette interdiction est justifiée par le fait que la sous-location peut poser plusieurs problèmes, notamment en termes de sécurité et de responsabilité. Le propriétaire, en tant que bailleur, a le droit de savoir qui occupe son bien et de s’assurer que les conditions de location initiales sont respectées.

En cas de sous-location non autorisée, le propriétaire peut engager des actions légales qui peuvent aller jusqu'à la résiliation du bail à travers l’activation de la clause résolutoire.

De plus, le fait que le locataire perçoive un loyer supérieur à celui qu’il paie constitue une infraction pouvant entraîner des sanctions financières.

Gros travaux sans autorisation

La réalisation de gros travaux dans un logement loué est strictement encadrée par la loi. Un locataire ne peut pas entreprendre de modifications structurelles ou de travaux de grande envergure sans l’autorisation écrite du propriétaire.

Cela inclut des projets tels que :

• l’abattage de cloisons;
• la modification des installations électriques ou de plomberie;
• l’ajout de nouvelles structures comme une véranda ou une extension;
• ...

Si un locataire réalise de tels travaux sans autorisation, le propriétaire est en droit d'exiger la remise en état du logement à la fin du bail, aux frais du locataire. En cas de refus du locataire, le propriétaire peut entamer une procédure pour obtenir la résiliation du bail et demander des compensations financières pour les dommages subis.

Utilisation commerciale du logement

Un logement loué à titre de résidence principale ne peut pas être transformé en lieu d'activité commerciale sans l’accord du propriétaire. Cette interdiction est en place pour garantir que le logement est utilisé conformément à sa destination initiale, c’est-à-dire comme un espace de vie et non comme un bureau ou un local commercial.

Elle est particulièrement importante dans les immeubles collectifs où l’exercice d’une activité commerciale pourrait causer des nuisances aux autres résidents.

Le propriétaire peut inclure une clause dans le bail interdisant toute forme de domiciliation d’entreprise ou d’activité professionnelle dans le logement. Si cette clause est violée, le propriétaire peut demander la résiliation du bail, car l'usage détourné du bien représente une infraction aux conditions de location initiales.

La Cour de cassation a donné plus de précisions sur la domiciliation des entreprises dans un arrêt du 25 février 2016. La domiciliation d’une personne morale dans des locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas de changement de destination des lieux si aucune activité commerciale n’y est exercée. Secrétariat, clientèle et machines ne doivent pas de trouver dans les locaux.

Quelles clauses peuvent être jugées abusives dans un contrat de bail ?

Lors de la rédaction d'un contrat de bail, le propriétaire doit être au fait des lois en vigueur pour éviter d'inclure des clauses abusives. Ces clauses, lorsqu'elles sont détectées, sont considérées comme nulles et non avenues, ce qui signifie qu'elles ne peuvent être appliquées, même si le locataire a signé le bail.

Clauses imposant un mode de paiement spécifique

Imposer un mode de paiement, comme le prélèvement automatique, est considéré comme abusif. Le locataire doit toujours avoir la liberté de choisir son moyen de paiement, qu’il s’agisse d’un virement, d’un chèque ou d’un autre mode, tant qu’il est en mesure de payer son loyer dans les délais convenus.

Bail de durée non conforme

Toute clause cherchant à imposer une durée de bail non conforme est considérée comme abusive.

Pour rappel, la durée d’un bail de location d’un logement vide est de 3 ans. Dans le cadre d’une location meublée classique, cette durée est réduite à un an. La location meublée permet également de faire des baux étudiants, d’une durée fixe de 9 mois, ou des baux mobilités d’une durée allant d’un à dix mois.

Amendes en cas de non-retard de paiement

Le bail ne peut pas inclure d’amendes en cas de retard de paiement. Les litiges liés aux manquements de payer sont clairement encadrés par la loi et une procédure claire doit être engagée pour réclamer un recouvrement.

Imposer une assurance

Un propriétaire ne peut pas imposer la souscription à une assurance habitation spécifique, même si l’assurance elle-même est obligatoire pour le locataire.

Afin de prévenir toute situation de loyer impayé, un locataire est libre de faire une demande de garantie Visale. Un propriétaire-bailleur a également la liberté de souscrire à une Garantie Loyers Impayés.

Imposer des motifs de résiliation de bail

Toute clause cherchant à élargir les motifs de résiliation du bail au-delà des cas prévus par la loi, sont également nulles. La clause résolutoire ne peuvent s’appliquer que dans certaines situations précises, prévues par la loi.

Les recours du propriétaire

Lorsqu'un locataire ne respecte pas les interdictions légales stipulées dans le bail, le propriétaire dispose de plusieurs moyens pour faire valoir ses droits. Les sanctions peuvent varier en fonction de la gravité de la violation et de l'impact sur le bien ou le voisinage.

Le propriétaire a plusieurs recours à sa disposition en cas de non-respect du bail par le locataire. La première et meilleure chose à faire consiste évidemment à tenter de trouver une résolution à l'amiable en établissant un dialogue non-conflictuel et en cherchant des compromis.

Si ce dialogue est sans issue, il sera temps d’envoyer une lettre de mise en demeure au locataire. Si cela ne suffit pas, le propriétaire peut saisir un huissier de justice, puis le juge des contentieux de la protection, qui est compétent pour traiter les litiges locatifs.

En cas de litige concernant des violations graves du bail, le tribunal peut ordonner la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, ainsi que des compensations financières pour les dommages subis.