Le PTZ étendu sur tout le territoire en 2025

Le premier ministre Michel Barnier l’a promis lors de son discours de politique générale le 1er octobre 2024, la décision est désormais officielle.

Le jeudi 10 octobre dernier, le ministre délégué au Budget et aux comptes publics, Laurent Saint-Martin, a déclaré que le prêt à taux zéro (PTZ) sera ouvert à tous les primo-accédants en 2025, sans restriction géographique quant à la localisation du bien immobilier.

Le projet de loi Finances 2025 confirme l’annonce du premier ministre mais ne donne pas encore de précisions sur les types de logements éligibles au dispositif. Retour sur les dernières annonces de Bercy.

Fonctionnement du PTZ

Pour rappel, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif d’aide mis en place par l’État pour faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants. Destiné à financer une partie de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, ce prêt est sans intérêt et sans frais de dossier.

Il est accordé sous conditions de ressources et vise principalement à encourager l’achat dans les zones à forte tension immobilière (zones A, A bis et B1). Accessible uniquement pour des biens neufs ou anciens nécessitant des travaux, le PTZ permet de faciliter l’accès à la propriété, en particulier pour les ménages modestes.

Des conditions restreintes en avril 2024

Le dispositif avait connu d’importants changements au printemps 2024, appliqués au 1er avril 2024. En effet, la loi Finances 2024 avait recentré le PTZ aux logements neufs, uniquement sur les zones tendues (excluant les zones B2 et C), dans l’habitat collectif.

La quotité maximale a également été augmentée, en plus des plafonds de ressources pour permettre à davantage d’emprunteurs d’y avoir accès.

À noter qu’un logement neuf peut être assimilé à un logement ancien nécessitant de gros travaux de rénovation énergétiques d’une valeur d’au moins 25 % du coût d’acquisition. Il est toutefois indispensable que celui-ci respecte les conditions de localité et qu’il fasse partie d’un habitat collectif.

Les maisons individuelles exclues de l’équation

Depuis le 1er janvier 2024, le PTZ exclut les maisons individuelles neuves du dispositif, pour se focaliser sur les logements collectifs. Conformément aux textes du Code de la construction et de l’habitation (art. R111-18) un logement collectif est un bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.

Les annonces du PLF 2025 n’ont pas permis d’apporter plus de précisions, notamment concernant les maisons mitoyennes.

Quid des maisons anciennes

Les maisons anciennes sont également écartées du dispositif depuis la réforme d’avril 2024. Désormais, que ce soit pour un bien neuf ou ancien, il n’est plus possible de bénéficier du prêt à taux zéro pour l’achat d’une maison, et ce, dans toutes les zones couvertes par le programme.

L’ajustement des conditions d’accès reporté

Seulement six mois après les derniers ajustements, les conditions du dispositif s’apprêtent à changer de nouveau. Laurent Saint-Martin a confirmé jeudi dernier, lors de la présentation du projet de loi finances 2025, qu’une extension du prêt à taux zéro (PTZ) serait proposée à l’échelle nationale pour les primo-accédants :

Nous proposerons une extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire afin de faciliter l’accession à la propriété, dans des conditions qui seront précisées et débattues.

Un dispositif qui peine à trouver son public

La SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) a comptabilisé seulement 47 260 prêts émis en France métropolitaine en 2023 pour un montant total prêté de 2,5 milliards d’euros. Un chiffre en baisse de 24,1 % par rapport à 2022.

La majorité des PTZ ont par ailleurs été utilisés pour financer l’acquisition d’un logement neuf (70,6 %), dont 27 % dans le cadre d’un CCMI (Contrat de construction de maison individuelle).

On observe une baisse du nombre de prêts à taux zéro en 2023 pour tous les types de communes. Seuls les grands pôles urbains sont les moins touchés.

En 2023, bien que le nombre de prêts à taux zéro (PTZ) accordés ait diminué, le montant moyen des opérations immobilières dans le neuf financées par ce dispositif a grimpé, passant de 216 286 € à 235 497 €. Le montant moyen du PTZ a également connu une légère hausse, atteignant 57 012 €, contre 51 236 € en 2022. Cette augmentation, malgré la baisse des prêts accordés, s’explique par la hausse généralisée des prix de l’immobilier neuf.

Sources : Bilan des prêts à taux zéros émis en 2023 (SGFCAS)

Des choix qui ne sont « pas à la hauteur de la crise »

Le secteur de l’immobilier subit une crise profonde depuis deux ans, et alors que les arbitrages de Bercy sur le budget 2025 sont attendus, les acteurs du marché espéraient un geste significatif de la part du gouvernement.

Interrogé par Sud Ouest, Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), rappelle que malgré les ambitions importantes affichées par Michel Barnier, celles-ci ne se retrouvaient par le PLF 2025.

On rappelle que le projet de loi finances a également confirmé la fin du Pinel. Ce dispositif offre une réduction d’impôt en contrepartie de l’investissement dans un logement neuf destiné à la location. Le document n’a pas consacré une seule ligne au dispositif, entérinant sa fin programmée le 31 décembre 2024.

Pierre Madec rappelle que le problème n’est pas tant de le supprimer que de ne pas réinjecter dans un nouveau dispositif les économies budgétaires générées par sa suppression.