PLF 2025 : les perspectives pour le logement

Le projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025) marque un tournant décisif pour le secteur du logement. Dans un contexte de crise immobilière persistante et de tension sur les finances publiques, le gouvernement prévoit des mesures controversées pour rééquilibrer les dépenses.

Entre la reconduction du PTZ, les révisions des aides à la rénovation énergétique et la fin programmée de certains dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel, ces décisions suscitent quelques inquiétudes parmi les professionnels du secteur. Retour sur les principales annonces et leurs implications pour le marché immobilier.

Les grandes mesures pour le logement du PLF 2025

Fin définitive du Pinel et absence de successeur

Le gouvernement maintient sa position. La ministre du Logement, Valérie Létard, a déclaré le vendredi 18 octobre dernier qu'aucun dispositif ne viendra remplacer le Pinel , le dispositif fiscal destiné à encourager l’investissement locatif, qui prendra fin d’ici la fin de l’année.

Cependant, elle reconnaît la nécessité de soutenir l’investissement locatif et examine les suggestions des parlementaires pour explorer des solutions de transition après la suppression du Pinel le 31 décembre 2024, a-t-elle confié lors d’une interview avec Le Parisien/Aujourd'hui en France.

Pour pallier cette fin programmée, elle avance une proposition du député François Jolivet, vice-président des Finances de l’Assemblée nationale et membre du groupe Horizons et indépendants permettant de réaliser une donation à ses enfants exonérée d’impôts jusqu’à 150 000 euros par parent pour l’achat de logement neuf. Il propose également d’exonérer de droits de succession les acheteurs d’un logement neuf.

Le PTZ généralisé à l’ensemble du territoire en 2025

Le gouvernement a confirmé l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire en 2025, et non plus seulement dans les zone urbaine.

Pour rappel, le PTZ permet aux primo-accédants de pouvoir financer une partie de leur achat en résidence principale dans l’immobilier neuf. Pour en bénéficier, les acquéreurs doivent répondre à des conditions d’éligibilité, notamment respecter des plafonds de ressources, le type de bien acheté, et anciennement la localisation du logement.

Depuis le 1er janvier 2024, il permet de financer jusqu’à 50 % d’un achat en résidence principale. Les intérêts quant à eux sont entièrement pris en charge par l’État.

Vers une réintégration des maisons individuelles ?

Une zone d’incertitude demeure tout de même, notamment pour les maisons individuelles. On sait toutefois que Valérie Létard a affirmé vouloir généraliser le PTZ pour le neuf, pour les appartements, comme les maisons. Actuellement, le PTZ est réservé aux appartements neufs situés en zones tendues.

Ces modifications permettraient de faire sortir de terre 15 000 logements supplémentaires en 2025 qui représenteront 600 millions d’euros de TVA assure la ministre, en indiquant que 40 000 PTZ devraient être accordés en 2024 pour un montant de 900 millions d’euros étalés sur 5 ans.

Une position partagée par François Jolivet ainsi que l’ensemble des députés du groupe Horizons et indépendants qui proposent d’étendre l’éligibilité au prêt à taux zéro à toutes les opérations sur l’ensemble du territoire, tant pour l’habitat collectif que pour l’habitat individuel.

Des précisions sont encore attendues afin d’élaborer une version finale au prêt à taux zéro pour 2025.

Réforme du calcul de la plus-value pour les LMNP

Afin d’homogénéiser les règles de calcul des plus-values réalisées par les LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), l’article 24 du PLF 2025 propose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien. Cette mesure vise à uniformiser le traitement fiscal de ces transactions.

Pour rappel, les LMNP relèvent du régime des plus-values privées et n’ont pas à tenir compte des amortissements déduits pendant la période location du bien, à la différence les LMP (Loueurs en Meublés Professionnels), qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.

Afin de pallier cette différence de traitement, l’article 24 vient compléter l’article 150 VB du CGI, prévoyant que les amortissements déduits pendant la période de détention du bien et qui réduisent le résultat imposable, seront réintégrés au moment de la vente.

Autre nouveauté, la Commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté le 17 octobre dernier un amendement qui assujettit les locations touristiques au paiement de la TVA. Si cet amendement demeure dans la version finale du PLF 2025, les propriétaires de locations touristiques louées via Abritel ou Airbnb, devront facturer la TVA au taux de 10 % à leurs locataires.

Actuellement, seuls les meublés touristiques proposant un petit-déjeuner, la fourniture de linge, le nettoyage régulier et la réception de la clientèle ne sont pas soumis à la TVA.

Transition énergétique

Coup de rabot pour Ma Prime Rénov’

« Sous-utilisé » selon la ministre du Logement Valérie Létard, le dispositif Ma Prime Rénov’ doit faire l’objet d’une baisse budgétaire d’environ un milliard par rapport à 2024, avec une enveloppe de 2,3 milliards d’euros.

En cause, des chantiers en baisse selon Bercy qui souligne qu’environ 300 millions d’euros n’ont pas été dépensés sur le budget alloué au dispositif en 2023. Ces chiffres sont confirmés par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat), qui a enregistré une baisse de 44 % des dossiers déposés par rapport à 2023.

Parmi les chantiers, les rénovations dites « par gestes » ont enregistré une baisse de 51 % tandis que les rénovations globales ont connu une hausse de 31 %. Toutefois, ces dernières restent encore largement en deçà de l’objectif fixé de 140 000 pour l’année 2024.

De nouveaux travaux de rénovation énergétique soumis à la TVA réduite

Le 17 octobre dernier, les députés ont adopté un amendement visant à clarifier et élargir le périmètre des travaux de rénovation énergétique éligibles à taux de TVA réduit à 5,5 %, contre 10 % actuellement. L’installation des chaudières à gaz continueront donc finalement à bénéficier de cette fiscalité allegée.

Vers un assouplissement du calendrier DPE ?

La loi Climat et Résilience stipule qu'à partir de 2025, les logements considérés comme des passoires thermiques (classés G selon le DPE) ne pourront plus être mis en location. Cependant, la ministre du Logement, Valérie Létard, propose d'accorder une dérogation pour certaines copropriétés.

Une proposition de loi pourrait être déposée avant le 1er janvier afin d’octroyer un délai supplémentaire à toutes les propriétés qui ont, au minimum, voté les décisions de travaux indique la ministre.

Toujours d’après Valérie Létard, ce sont près de 250 000 logements en copropriétés qui seraient concernés par l’interdiction de location des logements classés G à compter du 1er janvier 2025 alors que « l’enjeu est d’assurer un toit aux Français ». Elle envisage également de proposer « des ajustements » afin de « réduire l’impact des logements chauffés à l’electricité.

Malgré cette intention, la ministre a toutefois rappelé que l’objectif de réduction des émissions en 2050 était toujours d’actualité : on a un objectif de réduction des émissions en 2050 et on doit être au rendez-vous.

Logement social

Hausse des crédits pour lutter contre le sans-abrisme

Pour lutter contre le sans-abrisme, le gouvernement a mis à disposition une enveloppe de 23,7 milliards d’euros pour l’Agence nationale de la cohésion des territoires, soit 200 millions d’euros supplémentaires que l’année dernière.

Le gouvernement a également confirmé le maintien des capacités d’accueil du parc d’hébergement d’urgence à 203 000 places pour 2025. En outre, dans le cadre du plan « Logement d’abord », l’accent est mis sur le renforcement de logements abordables, adaptés aux revenus et aux besoins des personnes sans domicile.

L’enveloppe budgétaire pour 2025 sera ainsi augmentée dans l’objectif de créer 30 000 places en intermédiation locative et 10 000 places en pensions de famille sur la période 2023-2027.

Abattement sur la taxe foncière pour les logements sociaux en QPV

Le soutien au logement social est crucial face à une demande en forte croissance, avec 2,7 millions de ménages en attente en 2024, soit une hausse de 7 % en un an. Le nombre de logements disponibles reste insuffisant, avec seulement 400 000 attributions cette même année.

Bien que le secteur social reçoive plus de 6 milliards d'euros de financement public, l'exonération d'impôt sur les sociétés (IS) des bailleurs sociaux ne semble pas inciter suffisamment à la construction neuve. Un amendement a été adopté le 17 octobre dernier pour proposer de lier cette exonération à des engagements de construction.

Retour de la TVA 5,5 % pour les logements sociaux

Adopté le 17 octobre dernier, cet amendement propose d'étendre le taux réduit de TVA de 5,5 % à toutes les opérations de construction de logements sociaux neufs, ainsi qu'à l'ensemble des travaux effectués au sein de ces logements.