Loi CHOC au Sénat : réforme de la loi SRU et pouvoirs des maires en débat

Crise du logement : ce que contient la proposition de loi CHOC examinée au Sénat

Nantes - Politique - Morgane Caillière le 14/01/2026

Le Sénat examine depuis lundi une proposition de loi controversée pour relancer la construction de logements. Entre assouplissement de la loi SRU et pouvoirs renforcés des maires, le texte fait bondir les associations. Décryptage.

  • Objectif de 400 000 logements neufs par an d'ici 2030
  • Assouplissement de la loi SRU : suppression de la reprise des permis de construire par le préfet
  • Intégration des logements intermédiaires dans le quota des 25 % de logements sociaux
  • Droit de veto des maires sur les attributions de HLM
  • Extension des procédures anti-squat aux locaux commerciaux et locations touristiques
  • Création d'une "clause de fonction" liant logement social et emploi

C'est un texte qui porte bien son nom. La proposition de loi "CHOC" – pour "Conforter l'habitat, l'offre de logements et la construction" – est examinée depuis ce mardi 13 janvier au Sénat. Portée par la droite sénatoriale, cette initiative législative ambitionne rien de moins que de sortir la France de la crise du logement qui s'enlise depuis plusieurs années. Objectif affiché : passer de 280 000 logements neufs construits en 2024 à 400 000 par an d'ici 2030.

Mais derrière ces chiffres ambitieux se cache un texte qui cristallise les tensions. D'un côté, ses promoteurs y voient la planche de salut d'un secteur en pleine déprime. De l'autre, associations et syndicats dénoncent une attaque en règle contre le logement social. Le vote solennel est prévu le 20 janvier. D'ici là, les débats s'annoncent électriques.

Une crise du logement sans précédent

Pour comprendre l'enjeu de ce texte, il faut d'abord mesurer l'ampleur de la crise. Les chiffres donnent le vertige : 4,2 millions de personnes sont aujourd'hui mal-logées en France. Près de 3 millions de ménages patientent sur les listes d'attente pour obtenir un HLM. Et la situation ne cesse de se dégrader.

En 2024, la construction neuve a atteint son niveau le plus bas depuis des décennies. À peine 280 000 logements sont sortis de terre, très loin des 500 000 promis par les gouvernements successifs. Le secteur du bâtiment, lui, accumule les plans sociaux. Les promoteurs immobiliers tirent la sonnette d'alarme depuis des mois.

C'est dans ce contexte alarmant que les sénateurs LR ont décidé de prendre les choses en main. Dominique Estrosi-Sassone, sénatrice LR et présidente de la commission des affaires économiques, coautrice du texte, ne cache pas l'ambition de cette proposition : « L'objet est simple : tracer un cap clair et nous donner les moyens de répondre à l'onde de choc politique de la crise du logement », a-t-elle déclaré devant ses collègues lors de l'ouverture des débats. La sénatrice voit également dans ce texte l'occasion de « poser des jalons qui pourront être repris dans un programme » en vue de la présidentielle de 2027.

La loi SRU dans le viseur

Le cœur du texte ? Un assouplissement significatif de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain), ce texte emblématique voté en 2000 qui impose aux communes de plus de 3 500 habitants situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants de disposer d'au moins 25 % de logements sociaux . Entre 2002 et 2022, environ 2,05 millions de logements sociaux ont été réalisés en France, dont 922 000 dans des communes déficitaires au titre de la loi SRU.

Depuis son entrée en vigueur, ce dispositif a fait grincer des dents de nombreux élus locaux. Les communes qui ne respectent pas leurs objectifs s'exposent à des pénalités financières, voire à des sanctions plus lourdes : le préfet peut notamment se substituer au maire pour délivrer les permis de construire.

C'est précisément cette disposition que le texte propose de supprimer. Pour les sénateurs LR, ces sanctions sont jugées contre-productives et braqueraient les élus locaux au lieu de les inciter à construire.

Autre mesure : pour les communes en retard sur la loi SRU, une part des logements à produire pour combler le déficit pourrait être remplacée par du logement intermédiaire.

En clair, le texte permettrait à certaines communes en retard SRU de remplacer une partie des logements sociaux attendus à court terme par du logement intermédiaire, ce qui peut réduire le risque de sanctions, sans supprimer l’objectif final de 20 % ou 25 % de logements sociaux.

Les maires aux commandes

Le texte prévoit également de renforcer considérablement les pouvoirs des maires en matière d'attribution de logements sociaux. Concrètement, les élus locaux disposeraient d'un "droit de veto motivé" sur les attributions décidées par les commissions. Une révolution dans un système où l'État, via les préfets, garde traditionnellement un œil attentif sur la répartition des logements sociaux.

Pour les promoteurs du texte, il s'agit de responsabiliser les élus locaux et de leur permettre de mieux répondre aux besoins de leur population. Mais cette disposition suscite de vives inquiétudes. L'association Droit au logement (DAL) alerte notamment sur un « risque de clientélisme et de préférence nationale » que pourrait entraîner ce renforcement du pouvoir des maires.

Autre point de crispation : la création d'une "clause de fonction" dans le parc social. Le sénateur communiste Ian Brossat dénonce une mesure qui « condamnera les privés d'emplois à être également privés de logements, et qui donnera 6 mois pour quitter son logement à une personne qui aura perdu son compagnon ».

Un arsenal anti-squatteurs renforcé

Le volet sécuritaire du texte n'est pas en reste. La proposition de loi prévoit d'étendre les procédures d'expulsion accélérées, créées par la loi anti-squat de 2023, aux bureaux, commerces et locations touristiques. Le maintien indu dans le domicile d'autrui serait plus sévèrement pénalisé.

Ces mesures répondent à une demande forte d'une partie de l'opinion publique, échaudée par des affaires médiatiques de squatteurs indélogeables. Mais elles inquiètent les associations qui travaillent auprès des personnes en situation de précarité.

Le syndicat Solidaires dénonce notamment une mesure qui permettrait « l'expulsion de locataires de passoires thermiques sous prétexte de travaux de rénovation », ce qui concernerait potentiellement 1,1 million de locataires du parc privé.

Un gouvernement prudent

Face à ce texte explosif, le gouvernement avance sur des œufs. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, issu des rangs LR, a certes déposé trois amendements pour accompagner le texte, qu'il qualifie de « quasi-projet de loi » au regard de son envergure. Il a salué les dispositions sur la loi SRU et la lutte contre les squats, tout en exprimant des réserves sur certains points comme le Fnap (Fonds national des aides à la pierre) et la RLS (Réduction de loyer de solidarité).

Son entourage indique qu'il présentera un « grand plan logement » une fois le budget 2026 définitivement adopté – ce qui, dans le contexte politique actuel, pourrait prendre encore plusieurs semaines.

Cette prudence s'explique par la configuration politique du moment. Sans majorité absolue à l'Assemblée nationale, le gouvernement sait que ce texte, même adopté au Sénat, aura du mal à franchir l'obstacle des députés. La gauche a d'ores et déjà annoncé son opposition frontale.

Syndicats et associations vent debout

Car du côté de l'opposition et du monde associatif, c'est la levée de boucliers. Plusieurs dizaines de personnes se sont rassemblées lundi à 14h30 devant le Sénat, à l'appel du DAL, de la CGT et de Solidaires, pour dénoncer des mesures jugées « d'une grande dangerosité pour les locataires ».

Dans un communiqué publié le 7 janvier, la CGT ne mâche pas ses mots : « La CGT alerte sur ce projet de loi qui constitue un grave danger [...] il est impératif que son examen au Sénat se solde par un retrait intégral et définitif. » Le syndicat réclame notamment « des attributions encadrées, intergénérationnelles, transparentes et qui respectent la mixité sociale » ainsi que « la dissociation stricte entre logement et emploi ».

Même son de cloche du côté de Solidaires, qui estime que la loi CHOC « attaque le logement social, les locataires et les précaires du logement » et « sacrifie le droit au logement des catégories populaires pour relancer un marché spéculatif ».

Le sénateur communiste Ian Brossat dresse un réquisitoire sévère contre le texte : « Inciter les bailleurs sociaux à brader leur patrimoine pour s'autofinancer, moins de logements sociaux comptabilisés dans le taux obligatoire de 25 %, avec la prise en compte des logements intermédiaires, plus chers et dont la vocation n'est clairement pas de loger le plus grand nombre... Interdire la construction de logements sociaux dans les communes qui font cet effort de solidarité... »

Face à ce texte, la gauche et les associations réclament une tout autre politique : la construction de 200 000 logements sociaux par an d'ici 2030, l'encadrement des prix du foncier, la pérennisation de l'encadrement des loyers, et l'interdiction des expulsions sans proposition de relogement.

Et maintenant ?

Le vote solennel est prévu pour le 20 janvier. Au Sénat, où la droite dispose d'une majorité confortable, l'adoption du texte ne fait guère de doute. Mais le parcours législatif ne s'arrêtera pas là.

Si le texte est transmis à l'Assemblée nationale, il devra affronter une configuration politique bien plus hostile. La gauche, unie dans son opposition, dispose de suffisamment de députés pour bloquer ou profondément amender le texte. Quant au gouvernement, il pourrait être tenté de laisser le texte s'enliser dans les méandres parlementaires plutôt que de prendre position dans un débat aussi clivant.

Une chose est sûre : la crise du logement, elle, n'attendra pas les arbitrages politiques. Chaque jour, des familles se retrouvent à la rue, des jeunes renoncent à quitter le domicile parental, des travailleurs s'éloignent toujours plus de leur lieu de travail faute de logements abordables. Le "choc" promis par les sénateurs sera-t-il à la hauteur de l'urgence ? Réponse dans les prochaines semaines.

Le calendrier :

Les chiffres de la crise :

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