Logement : les derniers votes du Sénat

Nouvelle salve d’amendements adoptés par le Sénat. Les sénateurs se sont mis d’accords pour relancer le secteur du logement au travers de plusieurs propositions, parfois contre l’avis du gouvernement.

Exonération des droits de succession, généralisation du PTZ… Retour sur les derniers amendements adoptés par l’Assemblée, 19 jours avant l’ultime examen du projet de loi de finances 2025.

L’exonération des droits de succession plafonnée à 100 000 €

Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances du Sénat, un amendement a été adopté pour instaurer une exonération temporaire et plafonnée des droits de succession. Ce dispositif, valable du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026, permet de bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour des dons destinés à l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un logement. Le plafond de cette exonération a été fixé à 100 000 euros, soit 50 000 € de moins que dans le premier amendement visant à exonérer les logements neufs.

Portée par Jean-François Husson (LR), rapporteur général du budget du Sénat, cette mesure vise à redynamiser un marché immobilier en difficulté. Elle s’applique aux dons réalisés en faveur d’un enfant, petit enfant, arrière petit enfant, ou, en l’absence de descendance, d’un neveu ou d’une nièce. Toutefois, pour bénéficier de l’exonération, le bénéficiaire devra s’engager à conserver le logement concerné pendant une durée minimale de 3 ans. Selon Husson, cette initiative a pour ambition de relancer l’acquisition de logements face au blocage actuel du marché immobilier .

Le gouvernement s'est opposé à l'amendement, suggérant de limiter le nombre de bénéficiaires et de restreindre l'exonération aux achats de logements neufs, afin de stimuler la construction et de contenir l'impact budgétaire sur les finances publiques, a précisé Laurent Saint-Martin, ministre du Budget. En dépit de cette opposition et de celle du rapporteur, les sénateurs ont approuvé une disposition visant à augmenter l'abattement applicable aux droits de mutation pour les parents isolés.

Le PTZ généralisé à tout le territoire dans le neuf et l’ancien

Le Sénat est encore une fois allé plus loin que le gouvernement. Alors que le ministre des Comptes publics, Laurent Saint-Martin avait proposé de rétablir le PTZ sur tout le territoire uniquement pour la construction de logements neufs, la chambre haute s’est opposée à son amendement. Ce dernier s’était justifié en déclarant que cette année, la priorité est mise sur la nécessité de booster la construction du neuf .

Alors que le PTZ est de plus en plus en difficulté (seulement 40 000 prêts accordés en 2024 contre 124 000 en 2017), le Sénat a proposé de l’étendre à l’ensemble des logements et non plus seulement à la construction neuve.

La commission des finances a même invité le ministre à retirer son amendement. Jean-François Husson estime que la rénovation dans l’ancien présente de vrais intérêts, notamment parce qu’elle s’inscrit dans un objectif de sobriété foncière .

Hausse des frais de notaire : Michel Barnier fait machine arrière

Après l’avoir annoncé le 15 novembre dernier dans le cadre du Congrès des Départements de France, la proposition d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) avait suscité la colère des professionnels de l’immobilier.

Pourtant, le premier ministre Michel Barnier semble vouloir faire machine arrière en exonérant deux catégories d’acheteurs du champ de cette hausse. Matignon a en effet apporté quelques précisions. Le cabinet du premier ministre a fait savoir le 22 novembre dernier que les primo-accédants ne seraient pas concernés par ce relèvement de plafond et bénéficieront même d’un abattement. Les acquéreurs de logements neufs, qu’ils soient primo ou secundo-accédants, échapperont eux aussi à cette hausse.

Si la nouvelle est positivement accueillie, la présidence de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) Danielle Dubrac, a rappelé que ces annonces se succèdent et ne sont toujours pas suivies des faits au micro de L’Agence, avant d’ajouter : Nous aurions préféré que cette annonce de suppression d’augmentation des droits de mutation à titre onéreux concerne tous les profils d’acquéreurs, sans compter que cette histoire d’exonération risque de poser un problème de discrimination et donc d’être retoquée par le Conseil Constitutionnel .

Location meublée : des ajustements sur l’article 24

Le 29 novembre 2024, les sénateurs ont adopté plusieurs modifications importantes au projet de budget 2025, touchant la fiscalité de la location meublée.

L’article 24 du projet de loi prévoyait d’alourdir la fiscalité sur les reventes de biens loués en meublé non professionnel (LMNP). Ce changement consiste à inclure la dépréciation annuelle du bien (l’amortissement comptable) dans le calcul de la plus-value taxable, augmentant ainsi l’impôt à payer lors de la revente.

Cependant, un amendement du gouvernement adopté par la Chambre haute, cantonne les dispositions de l’article 24 aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025, évitant un effet rétroactif.

Les sénateurs ont également choisi d’exclure les résidences séniors, étudiants, pour les personnes handicapées et les résidences de tourisme de cette nouvelle règle, reconnaissant leur importance sociale et économique.

L’examen du PLF 2025 loin d’être terminé

Il reste à voir si ces dispositions seront maintenues dans la version finale du projet de loi de finances 2025, qui fera l’objet d’un vote solennel au Sénat le du 19 au 21 décembre prochains. Pour entrer en vigueur, un accord devra être trouvé entre sénateurs et députés sur un texte commun.

Ce compromis sera ensuite soumis à une seconde lecture à l’Assemblée nationale aux alentours du 18 décembre. Si aucun consensus ne se dégage, le gouvernement pourrait activer l’article 49.3, permettant de faire adopter le texte sans passer par un vote parlementaire.