Quels travaux et réparations le locataire doit-il payer ?

Fuite sous l’évier, peinture écaillée, chaudière à réviser… Quand on loue un logement, il n’est pas toujours facile de savoir qui doit payer quoi. Le sujet figure parmi les motifs de conflit les plus fréquents entre bailleurs et locataires.

La réglementation française encadre la répartition des réparations. Ce guide présente, poste par poste, la liste des travaux à la charge du locataire, à partir des textes applicables et des publications officielles.

Sur quels textes repose la répartition des travaux ?

Deux textes structurent le partage des responsabilités en matière d’entretien d’un logement loué :

• la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : son article 7 impose au locataire d’assurer l’entretien courant du logement et d’effectuer les menues réparations ;
• le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : il précise, poste par poste, ce que recouvrent les « réparations locatives ».

Principe général : relèvent du locataire les interventions de petit entretien liées à l’usage normal. À l’inverse, les réparations lourdes (par exemple : remplacement d’une chaudière hors d’usage, réfection d’une toiture, remplacement de fenêtres) relèvent du bailleur, au titre de l’obligation de délivrer et d’entretenir un logement en bon état d’usage et de réparation (article 6 de la loi de 1989).

Espaces extérieurs : jardin, terrasse et évacuation des eaux

Entretenir le jardin privatif

Quand un espace vert est mis à la disposition exclusive du locataire, celui-ci en assure l’entretien courant : tonte du gazon, désherbage, nettoyage des allées, arrosage, entretien des massifs, nettoyage d’un bassin ou d’une piscine, le cas échéant. Les arbres et arbustes doivent être taillés et élagués ; l’échenillage peut aussi relever de l’entretien courant.

En cas de dépérissement d’un arbuste, le remplacement peut être mis à la charge du locataire si la dégradation lui est imputable ; en pratique, ce point se discute souvent au regard de la vétusté et des causes (maladie, sécheresse, défaut d’entretien, etc.). Les petits équipements mobiles d’arrosage (réparation, remplacement) relèvent généralement de l’entretien courant.

Terrasses, auvents et gouttières

La mousse et la végétation qui s’accumulent sur un auvent ou une terrasse doivent être retirées par le locataire. Il doit aussi veiller à ce que les descentes d’eaux pluviales, les chéneaux et les gouttières ne soient pas obstrués, afin de limiter les risques d’infiltration.

Portes, fenêtres et vitrages : les travaux qui vous incombent

Le décret de 1987 consacre un volet important aux ouvertures du logement. Le locataire doit veiller au bon fonctionnement des menuiseries : graissage des gonds, paumelles et charnières, remplacement des petites pièces défaillantes (bouton de porte, poignée, crémone, espagnolette, etc.).

Côté serrurerie, le remplacement de petites pièces (boulons, clavettes, targettes…) et le graissage des mécanismes de fermeture relèvent de l’entretien courant. En cas de perte ou de détérioration des clés, leur remplacement est à la charge du locataire.

Pour les vitrages, deux obligations reviennent souvent : refaire les mastics d’étanchéité et remplacer un carreau cassé, sauf si la casse résulte d’un événement non imputable au locataire (par exemple : effraction, certains événements climatiques, selon les circonstances et justificatifs). Enfin, si le logement est équipé de stores ou de jalousies, le graissage du mécanisme et le remplacement de pièces d’usure (cordons, poulies, lames endommagées) font partie des réparations locatives.

Murs, plafonds et sols : maintenir les revêtements en bon état

Revêtements muraux et plafonds

Le locataire doit maintenir les surfaces intérieures dans un état d’entretien normal. Concrètement : petites retouches de peinture ou de papier peint si nécessaire, remise en place d’un carreau de faïence ou de mosaïque décollé, rebouchage des trous lorsque leur nombre ou leur taille excède ce qui correspond à un usage normal (exemple : multiplication de chevilles au même endroit).

Revêtements de sol

Sur un parquet, le locataire assure l’entretien courant (cirage, entretien de la vitrification, selon le revêtement). Le remplacement de quelques lames détériorées peut lui incomber si la dégradation est liée à son fait.

De même, la pose d’un raccord de moquette ou de linoléum pour traiter une tache ou un trou relève de l’entretien courant. En revanche, lorsque le revêtement est usé par le temps dans le cadre d’une occupation normale, la réfection complète ne peut pas être imputée au locataire au seul motif de l’ancienneté.

Plomberie et sanitaires : ce qui relève du locataire

La réglementation est précise sur plusieurs points : débouchage des canalisations, remplacement de joints et de colliers, changement des joints, flotteurs et cloches dans les mécanismes de chasse d’eau.

Pour les équipements sanitaires (évier, lavabo, baignoire, douche), le locataire doit effectuer le détartrage, remplacer les flexibles usés, renouveler les joints d’étanchéité autour du bac de douche ou de la baignoire. Sur la robinetterie, le remplacement de clapets et de presse-étoupes relève des petites réparations.

Attention : si un remplacement complet (robinet, mécanisme de WC, appareil sanitaire) est nécessaire en raison de la vétusté, d’un défaut de fabrication ou d’une défaillance non imputable au locataire, la dépense relève en principe du bailleur. Si la casse est due à une mauvaise utilisation ou à un défaut d’entretien du locataire, la prise en charge peut lui être imputée.

Chauffage : entretien et menues réparations

L’entretien obligatoire de la chaudière

Le décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 (codifié aux articles R. 224-41-4 à R. 224-41-9 du Code de l’environnement) prévoit un entretien annuel pour les chaudières alimentées par combustibles gazeux, liquides ou solides, lorsque leur puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW. Les chaudières électriques ne sont pas concernées par cette obligation.

Les pompes à chaleur et, plus largement, les « systèmes thermodynamiques » relèvent d’un dispositif distinct (décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020) : l’entretien est exigé une année civile sur deux pour les systèmes thermodynamiques d’une puissance nominale comprise entre 4 et 70 kW, avec des exceptions prévues par les textes (notamment pour certains équipements dédiés uniquement à l’eau chaude sanitaire d’un seul logement).

Selon les informations de Service-Public.fr, l’entretien d’une chaudière individuelle est effectué à l’initiative du locataire, sauf clause contraire du bail. Le professionnel remet une attestation à l’issue de la visite ; elle doit être conservée au moins deux ans et peut être demandée par le bailleur ou l’assureur en cas de sinistre.

Ramonage et menues interventions

Le ramonage des conduits (cheminée, chaudière, poêle) et certains nettoyages/contrôles (VMC, conduits de ventilation) peuvent être imposés par le règlement sanitaire départemental et/ou des arrêtés locaux. En location, ces opérations sont le plus souvent à la charge du locataire au titre de l’entretien courant, sous réserve des règles applicables localement et des stipulations du bail.

Pour les appareils de chauffage, les menues interventions (réglage de thermostat, nettoyage accessible, remplacement de petites pièces) relèvent des réparations locatives.

Électricité : ampoules, fusibles et prises

Dans le domaine électrique, les obligations du locataire portent sur les éléments courants : remplacement d’une ampoule ou d’un tube lumineux, d’un interrupteur ou d’une prise, changement des fusibles ou coupe-circuits, entretien des gaines et baguettes de protection.

Les interventions structurelles (remplacement du tableau électrique, mise en conformité de l’installation, ajout de circuits) relèvent de la responsabilité du bailleur.

Détecteur de fumée : installation et entretien

La loi impose au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (Daaf) par logement. La fourniture et l’installation incombent au propriétaire/bailleur. Ensuite, le locataire doit veiller au bon fonctionnement (tests, piles) et remplacer l’appareil s’il est défectueux.

Nuance importante : selon Service-Public.fr, dans certains types de locations (notamment la location meublée, ainsi que d’autres cas spécifiques listés par l’administration), l’entretien et le remplacement du détecteur peuvent relever du propriétaire.

Équipements mentionnés dans le contrat de location

Quand le bail mentionne des appareils (réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle, sèche-linge, hotte aspirante, climatisation, adoucisseur d’eau…), leur entretien courant est à la charge du locataire : nettoyage, réglages simples, menues réparations. Si l’appareil tombe en panne en raison de l’ancienneté ou d’un défaut non imputable au locataire, le bailleur finance en principe la réparation lourde ou le remplacement.

Quand le locataire est exonéré de ces travaux

La loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs cas dans lesquels le locataire ne peut pas être tenu responsable d’une dégradation, y compris si elle concerne un élément habituellement à sa charge :

• La vétusté : usure naturelle due au temps et à un usage normal. Un papier peint défraîchi après dix ans d’occupation ne peut pas, en principe, être facturé au locataire sortant. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (pris dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014) permet aux parties, dès la signature du bail, de convenir d’une grille de vétusté issue d’un accord collectif afin d’objectiver l’usure lors de l’état des lieux de sortie.
• Un vice de construction ou une malfaçon : si une fissure apparaît en raison d’un défaut structurel, ou si une peinture s’écaille en raison d’une application défectueuse, la réparation incombe au bailleur.
• Un cas fortuit ou un cas de force majeure : tempête, grêle, inondation… Quand un événement imprévisible et irrésistible endommage le logement, le locataire n’a pas à en supporter le coût, sauf si sa responsabilité est engagée par ailleurs.

Comment régler un différend sur les réparations ?

En cas de désaccord persistant, la démarche est progressive. Première étape : adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception, détaillant la situation et la demande. Si cela ne suffit pas, la commission départementale de conciliation (organe gratuit prévu par la loi de 1989) peut être saisie pour tenter un accord amiable. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection tranche le litige.

Pour un éclairage juridique gratuit, vous pouvez contacter l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de votre département ou appeler Allô Service Public (3939).

En résumé

Règle pratique : l’entretien courant et les menues réparations liées à l’usage normal relèvent du locataire. Les réparations lourdes, structurelles ou dues à la vétusté relèvent du bailleur. En cas de doute, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 reste la référence à consulter.

Références juridiques

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 (obligations du bailleur et du locataire) — Légifrance
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives — Légifrance
• Décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 relatif à l’entretien annuel des chaudières — Légifrance
• Décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 relatif à l’inspection et à l’entretien des chaudières, des systèmes de chauffage et des systèmes de climatisation — Légifrance
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif à la prise en compte de la vétusté — Légifrance
• Service-Public.fr, fiche « Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire » (réf. F31697)
• Économie.gouv.fr, fiche « Le détecteur de fumée (Daaf) : équipez-vous »