Investir dans une résidence étudiante à Nantes en 2025 : mode d'emploi

À la recherche d'un investissement rentable en 2025 ? Investir dans un studio en résidence étudiante peut vous permettre de profiter de certains avantages sur le plan fiscal et financier. Classée dans le top 10 des meilleures villes étudiantes de France en 2024, Nantes comptait plus de 154 000 étudiants en 2023, un chiffre qui a augmenté de 1,6 % par rapport à 2022.

Une place qu'elle doit à sa qualité de vie, son offre éducative et ses nombreuses activités culturelles. Mais quelles sont les étapes à suivre pour investir dans une résidence étudiante à Nantes en 2025 en évitant les écueils ? Découvrez la marche à suivre dans cet article.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Avec près de 3 millions d'étudiants en France, nombreux sont ceux qui peinent à se loger sur le marché de la location privé dans les grandes villes. Plus économiques et proches des universités, les résidences étudiantes leur offrent la possibilité de se loger et de profiter d'espaces de vie adaptés aux besoins des étudiants : logements meublés, salles de restauration, espaces de coworking, cuisinettes, salles de repos... Les jeunes ont juste à déposer leurs valises.

Pour les investisseurs, investir dans un logement neuf en résidence étudiante présente aussi son lot d'avantages :

• Rendement locatif attractif : les résidences étudiantes offrent des rendements nets généralement supérieurs à ceux des locations traditionnelles, se situant entre 4 et 5 %.
• Fiscalité avantageuse : avec le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les investisseurs peuvent bénéficiers d'avantages fiscaux :
• ✔️ Récupération de la TVA (20 %) sur le montant de l’investissement.
• ✔️ Réduction de l’imposition via le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel, qui permet d’amortir le bien et d’imputer les charges (intérêts d’emprunt, mobilier, frais de gestion…).
• ✔️ Exonération de certaines charges avec la déduction des frais liés à l’exploitation du logement.
• Une gestion locative simplifiée : un investissement en résidence étudiante permet de confier la gestion du bien à un exploitant professionnel, évitant à l'investisseur de s'occuper des aspects administratifs et techniques. Ce mode de gestion inclut la mise en location, l'entretien du logement, la gestion des locataires et le recouvrement des loyers. Grâce à ce fonctionnement "clé en main", l'investisseur perçoit des revenus locatifs sécurisés, sans avoir à gérer les contraintes habituelles liées à la location.

Pourquoi investir à Nantes ?

Un pôle universitaire en pleine expansion

Avec plus de 154 000 étudiants, Nantes se classe parmi les plus grandes villes universitaires de France. L'université, les écoles d'ingénieurs (Centrale, Mines, ICAM), de commerces (Audencia) et d'arts (Beaux-Arts, design, architecture) offrent une diversité de formations couvrant la plupart des domaines d'études.

L'université de Nantes propose quant à elle une offre de formation diversifiée, couvrant de nombreux domaines d'étude. Avec 164 diplômes répartis entre licences, masters, doctorats, DUT et formations d'ingénieurs, les étudiants peuvent se spécialiser dans des filières variées telles que les sciences, le droit, l'économie, les langues, la gestion, les arts, les technologies ou encore les sciences humaines et sociale.

Un marché de l'emploi porteur

Labellisée FrenchTech, Nantes est un hub numérique, avec 20 000 emplois dans le secteur et 1 420 entreprises spécialisées. À l'échelle régionale, la métropole concentre 73 % des emplois du secteur numérique en Pays de la Loire et regroupe 95 % des postes liés au numérique dans le département de la Loire-Atlantique.

D'après l'Observatoire régional de l'emploi des Pays de Loire, le taux de chômage dans la zone d'emploi de Nantes était de 5,5 % au deuxième trimestre 2024, un taux inférieur à celui de la moyenne nationale (7,3 % selon l'Insee).

Une ville aux multiples activités

Avec 45 % de la population âgée de moins de 30 ans, Nantes ne manque pas de lieux et d'activités pour captiver la gen Z. La ville offre à elle seule 89 festivals et événements culturels, 120 cafés concert/culture, 27 salles dédiées au spectacle vivant, 31 bibliothèques et 180 bars. Pour les passionnés de belles pierres, Nantes compte 127 édifices protégés au titre des monuments historiques, dont 23 sites classés.

Parmi les lieux emblématiques de la ville, le quartier de la Création, situé sur la pointe nord-ouest de l’Île de Nantes, s'impose comme un véritable campus urbain à ciel ouvert. Aménagé sur d'anciennes friches industrielles, ce secteur accueille plusieurs grandes écoles comme l'École de Design Nantes Atlantique, un bâtiment de 11 600 m² pour 1 750 étudiants, ainsi que l'École d'Architecture et Auden Business School.

Pensé comme un pôle d'innovation, il regroupe également des entreprises et infrastructures culturelles, ainsi qu'un gigantesque Food Hall aménagé sur les anciennes halles industrielles d'Alstom.

Comment investir en résidence étudiante en 2025 ?

1. Identifier les zones à fort potentiel

Comme tout investissement locatif, l'emplacement demeure le facteur déterminant du succès. À Nantes, certains secteurs stratégiques sont à privilégier :

Le centre-ville

• Proximité immédiate avec les établissements d'enseignement supérieur (Université de nantes, SciencesCom, Audencia Business School) et aux facultés de droit, économie et sciences humaines.
• Quartier animé avec bars, restaurants, cafés et lieux culturels à foison.
• Relié par les lignes de tramway 1, 2 et 3 et réseau de bus et vélos en libre-service très développé.

L'Île de Nantes

• Nouveau pôle étudiant et technologique avec la présence de l'École de Design Nantes Atlantique, Audencia et l'École d'Architecture.
• Secteur en plein essor, mêlant innovation, startups et espaces de coworking.
• Attractivité renforcée par le Food Hall et les nombreux espaces verts en bord de Loire.
• Reliée au reste de la ville par le tramway et les différentes lignes de bus.

Longchamp Rond-Point-de-Vannes et le campus universitaire

• Quartier directement connecté au campus universitaire du Tertre, qui regroupe plusieurs facultés (sciences humaines, sciences et techniques, droit, économie).
• Présence d'espaces verts et d'un cadre de vie plus calme qu'en centre-ville.
• Relié au reste de la ville par le tramway et les différentes lignes de bus.

2. Sélectionner le bon programme immobilier

Plusieurs promoteurs proposent des résidences étudiantes, dont les appartements sont loués sous le régime du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). La résidence doit offrir des services attractifs (accueil, laverie, salle de sport, espaces de travail) et des équipements adaptés aux besoins des étudiants : studios meublés, connexion internet haut débit et espaces de vie communs conviviaux..

Il est essentiel d'examiner la qualité du promoteur et du gestionnaire de la résidence, car la rentabilité repose en grande partie sur la gestion locative.

Avec IMMO9, vous avez accès à un grand nombre de résidences étudiantes situées dans l'ensemble des quartiers et villes de Nantes Métropole, tous promoteurs confondus.

3. Choisir le bon régime fiscal pour son investissement en LMNP

En tant que loueur en meublé non professionnel, l'investisseur doit choisir entre deux régimes fiscaux :

Le régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'applique automatiquement lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Il offre un fonctionnement simple :

• Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, couvrant ainsi les charges et frais.
• Aucune obligation de tenir une comptabilité détaillée.
• Imposition sur les 50 % restants au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Ce régime est adapté aux investisseurs ayant peu de charges et qui souhaitent recourir à une gestion administrative allégée. Toutefois, il peut être moins intéressant si les charges réelles dépassent 50 % des loyers perçus.

Le régime réel : l'optimisation fiscale par l'amortissement

Le régime réel est souvent privilégié, notamment lorsque les charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. Il permet de :

1. Déduire l'ensemble des charges réelles, incluant :

• Les intérêts d'emprunt ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de gestion ;
• la taxe foncière ;
• les honoraires comptables ;
• les travaux d'entretien et de réparation.

2. Amortir le bien immobilier et son mobilier

Cela permet d'étaler comptablement la perte de valeur et de réduire le résultat imposable. Cet amortissement, réparti sur plusieurs années, permet souvent d'annuler totalement l'imposition sur les revenus locatifs.

Exemple : pour un studio en résidence étudiante achetée 120 000 €, l'amortissement peut s'élever à environ 3 % par an sur 30 ans, soit 3 600 € déductibles par an, en plus des autres charges.

Ce régime est particulièrement adapté aux investisseurs ayant des charges importantes et qui souhaitent minimiser leur fiscalité. Il nécessite en revanche la tenue d'une comptabilité et le recours à un expert-comptable.

Les précautions à prendre avant d'investir

Pour optimiser son investissement, il convient d'être attentif à plusieurs points :

• Choisir le bon exploitant : un gestionnaire reconnu garantit une exploitation pérenne et réduit les risques locatifs.
• Analyser le bail commercial : il faut examiner la durée du bail, l'indexation des loyers, la répartition des charges et les conditions de renouvellement.
• Vérifier l'attractivité de la résidence : proximité avec les universités, qualité des équipements et dynamisme locatif du quartier.

Exemple d'investissement en résidence étudiante à Nantes

Flora a investi dans un appartement neuf à Nantes de 20 m² en résidence étudiante au prix de 145 000 € (mobilier inclus). Ce bien se place dans le quartier de la Création, à deux pas des établissements d'enseignement supérieur.

Grâce au statut LMNP au régime réel, Flora bénéficie d'un avantage fiscal important : les charges annuelles de 5 000 € (comprenant la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts et les frais de gestion) sont entièrement déductibles, tout comme l'amortissement du bien et du mobilier à hauteur de 5 200 € par an. Ainsi, le résultat fiscal imposable est nul, ce qui garantit une exonération totale d'impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années.

En plus d'un bail commercial sécurisé simplifiant la gestion locative, cet investissement assure une rentabilité nette avant impôt de 3,5 %, un rendement attractif pour un bien sans vacance locative, dans une ville où la demande étudiante est particulièrement forte.