Investir en LMNP en 2025 : les réformes de la loi de finances
Nombreux sont ceux qui se tournent vers le statut LMNP pour se lancer dans l'investissement locatif. Ce statut vous permet de générer des revenus locatifs tout en profitant d'avantages fiscaux à l'occasion de la location d'un logement meublé.
Pourtant en 2025, le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel évolue, notamment avec les réformes de la loi de finances 2025. Quels sont ces changements et comment investir en LMNP en 2025 ? IMMO9, votre spécialiste en immobilier neuf à Nantes vous briefe.
LMNP : les changements en 2025
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente
Depuis le 15 février 2025, les sommes amorties durant la mise en location ne sont plus neutres fiscalement. Elles doivent être ajoutées au prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value. Concrètement, cela fait gonfler le bénéfice imposable au moment de la revente. Résultat : une imposition plus lourde à la revente pour les investisseurs. Par exemple, une plus-value initiale de 40 000 € pourrait passer à 85 000 €, doublant ainsi l'impôt dû.
L’objectif de cette réforme est de rapprocher les statuts des loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP), en instaurant des règles communes.
Toutefois, toutes les dépenses ne sont pas concernées par cette réintégration. Sont notamment épargnés les amortissements liés à des travaux réalisés après l’acquisition du bien — qu’il s’agisse de construction, de rénovation ou d’agrandissement — dès lors qu’ils ont été effectués par des entreprises.
Réduction des abattements et des plafonds du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme
En application de l'article 7 de la loi 2024-1039 du 19.11.2024, lors de la déclaration des revenus 2025, les règles changeront pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Pour contenir la tension sur le marché locatif dans certaines zones, la loi introduit depuis le 1er janvier 2025 une série de mesures ciblées. Parmi elles, une révision notable de la fiscalité des locations meublées de courte durée.
Les propriétaires relevant du régime micro-BIC voient désormais leurs taux d’abattement revus à la baisse, ce qui entraîne une imposition plus lourde sur les revenus issus de ce type de location.
Voici ce qui change :
- Pour les meublés non classés, l'abattement fiscal passe de 50 à 30 % avec un plafond de revenu fixé à 15 000 €. La fiscalité devient ainsi équivalente à celle de la location nue.
- Du côté des meubles classés, le régime reste plus favorable mais perd de sa superbe. L'abattement tombe à 50 % (contre 71 % auparavant), et le plafond est abaissé à 77 700 € (au lieu de 188 700 €).
Au-delà de ces plafonds, les bailleurs devront obligatoirement opter pour le régime réel, impliquant une comptabilité plus poussée.
Les exigences en matière de performance énergétique renforcées
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) c’est-à-dire les plus énergivores, ne seront plus considérés comme décents. Concrètement, cela signifie qu’ils ne peuvent plus être loués.
Mais cette interdiction ne s'arrête pas là : les exigences vont monter en puissance au fil des années.
- À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être retirés du marché locatif.
- Puis, dès 2034, seuls les biens ayant une étiquette A à D seront autorisés à la location.
Les meublés touristiques sont-ils concernés ?
Avec la loi Le Meur, les meublés de tourisme sont désormais soumis aux exigences de performance énergétique, au même titre que les résidences principales.
Toutefois, cette nouvelle obligation ne s'appliquera qu'à partir du 1er janvier 2034. À cette date, les logements destinés à la location saisonnière devront afficher un DPE classé D, conformément aux standards fixés en 2021 et 2023 pour les résidences principales.
En attendant, un seuil intermédiaire est déjà en place : toute demande de changement d'usage (pour transformer un logement en meublé touristique) dans une commune où la réglementation s'applique devra présenter un DPE minimum de E.
Suppression de la réduction d'impôt pour l'adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé)
Jusqu’à la déclaration des revenus de 2024 (à effectuer en 2025), les propriétaires de biens meublés pouvaient, sous conditions, obtenir une réduction d’impôt en adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA ou CGA).
Cette aide permettait de récupérer jusqu'à deux tiers des frais de comptabilité, dans la limite de 915 € par an. Une manière d'alléger le coût de la gestion fiscale, qui tend à disparaître avec la réforme.
Pour prétendre à cet avantage fiscal, le bailleur en meublé devait respecter plusieurs critères :
- Résider fiscalement en France
- Générer moins de 77 700 € de recettes annuelles issues de la location meublée
- Exercer l'activité à titre personnel, c'est-à-dire hors structure sociétaire
Qu'est-ce qu'un OGA ?
Les organismes de gestion agréés (OGA) accompagnent leurs adhérents en matière de fiscalité. Leur mission principale est d'apporter conseils et vigilance, en repérant d'éventuelles anomalies ou incohérences dans les déclarations, afin d'éviter les erreurs qui pourraient entraîner un redressement. Leur rôle reste toutefois préventif. Ils n'ont pas vocation à remplacer l'administration fiscale ni à effectuer de véritables contrôles, mais bien à aider les professionnels à rester dans les clous.
La loi de finances 2025 met un terme à la réduction d'impôt accordée aux adhérents d'un organisme agréé OGA. Cette suppression s’appliquera dès l’imposition des revenus de l’année 2025. En clair, les revenus de 2024 seront les derniers à ouvrir droit à cet avantage, visibles sur l’avis d’imposition transmis à l’été 2025.
En échange, les frais de comptabilité redeviendront intégralement déductibles du résultat fiscal à partir de cette même année, ce qui n'était pas possible tant qu'ils donnaient droit à la réduction d'impôt. Une façon de réintégrer ces charges dans la stratégie fiscale des loueurs.
Les loueurs en meublés ont cependant toujours l'occasion de bénéficier de certains avantages en adhérant à un OGA, notamment l'accès à des formations coût modique ou la mise à disposition de statistiques et de fiches informatives professionnelles.
Comment investir en LMNP en 2025 ?
Outre les changements prévus en 2025, il demeure toujours intéressant d'investir en LMNP pour plusieurs raisons. Mais comment concrétiser son investissement en 2025 ? Rappel des conditions.
- Mettre en location un bien meublé
Le logement doit être loué en meublé, c'est-à-dire comporter tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire (literie, vaisselle, plaques de cuisson, réfrigérateur).
Il est aussi possible d'investir dans un logement en résidence de services. Ce type de location s'adresse aux logements intégrés dans des structures spécifiques : résidences étudiantes, résidences séniors, EHPAD (résidences médicalisées) ou encore résidences de tourisme classés.
- Ne pas être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
Le statut LMNP s'adresse aux particuliers, non enregistrés en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
- Ne pas dépasser un certain plafond de recettes locatives
En 2025, vos recettes locatives annuelles TTC doivent être :
- Inférieures à 23 000 € ou
- Inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (si > 23 000 €).
Si vous dépasser l'un ou l'autre de ces seuils, vous basculez automatiquement en statut LMP.
- Inscription obligatoire
Vous devez déclarer votre activité de LMNP auprès du guichet unique des entreprises (via le site de l'INPI) et obtenir un numéro SIRET.
Choisir son régime fiscal
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). Ce régime ouvre le droit à un abattement forfaitaire avant calcul de l’impôt, destiné à couvrir les charges. En 2025, cet abattement est fixé à 50 % pour les locations meublées classiques, 30 % pour les meublés de tourisme non classés (nouveauté introduite cette année), et 50 % pour les meublés classés, contre 71 % auparavant.
Le régime réel
Lorsque les recettes excèdent ces plafonds ou si le propriétaire souhaite optimiser sa fiscalité, il peut opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité de location : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, amortissements du bien, etc. Il est souvent plus avantageux pour les investisseurs ayant des charges importantes ou ayant recours au crédit.
Comment optimiser son investissement en LMNP ?
Réussir son investissement en LMNP repose sur un équilibre entre stratégie fiscale, qualité du bien, emplacement et mode de gestion. Voici les stratégies à mettre en place pour réussir au mieux son projet :
Bien définir ses objectifs dès le départ
Avant même de rechercher un bien, il est important de clarifier vos attentes et de vous poser les bonnes questions. L'investissement en LMNP offre une grande souplesse, mais son efficacité dépendra directement de votre stratégie personnelle.
Choisir un emplacement stratégique
L'emplacement reste la clé de tout bon investissement. Privilégiez les zones tendues, proche des transports et universités, des pôles d'emploi ou de santé. À Nantes Métropole, certaines communes sont particulièrement recherchées et se prêtent à l'investissement locatif, notamment Saint-Herblain, Orvault ou encore La Chapelle-sur-Erdre.
Opter pour un bien adapté à la demande
Studio, T1 ou T2 sont les formats les plus courants en LMNP. Le logement doit être meublé selon les normes légales avec un équipement complet. L'offre doit correspondre aux besoins du public ciblé : étudiant, jeune actif, sénior ou touriste.
Étudier l'option résidence de services
Acheter un bien dans une résidences de services (étudiante, senior, EHPAD) permet de bénéficier d'un bail commercial avec un gestionnaire. Vous percevez un loyer régulier, sans avoir à gérer les locataires. Ces investissements permettent souvent de récupérer la TVA et d'optimiser la fiscalité via le régime réel.