Investir en SCI en 2025 : nos conseils

Vous souhaitez investir intelligemment dans l'immobilier en 2025 ? La Société civile immobilière s'impose comme un véhicule de choix. Cette structure souple et pratique vous permet d'acheter, de gérer et de transmettre facilement votre patrimoine immobilier en famille ou entre associés. Grâce à la SCI, vous définissez clairement les règles de fonctionnement, vous répartissez aisément les rôles et responsabilités de chacun, et vous simplifiez considérablement la transmission à vos héritiers en fractionnant simplement les parts sociales.

Découvrez le guide complet pour investir en SCI en 2025.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (familles, amis ou partenaires professionnels) d'acheter, de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers ensemble. Chaque membre détient des parts sociales de la SCI proportionnelles à son apport.

Quelles différences avec l'indivision ?

La différence principale entre une SCI et une indivision réside dans leur mode de gestion et leur fonctionnement juridique.

En indivision, chaque propriétaire détient une part du bien immobilier sans structure formelle. Toutes les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité, ce qui peut potentiellement entraîner des désaccords.

À l'inverse, la SCI permet une gestion simplifiée : les associés définissent librement, dès sa création, des règles de prise de décisions dans les statuts. Ainsi, un gérant peut être désigné pour gérer au quotidien le patrimoine immobilier sans nécessiter systématiquement l'accord unanime des autres associés.

Pourquoi investir en SCI ?

Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier

Grâce à la SCI, tous vos biens immobiliers sont regroupés au sein d'une même structure. Cela offre une gestion quotidienne fluide, organisée et clairement définie. Les statuts de la SCI fixent les droits et obligations de chaque membre. Un gérant désigné assure la gestion courante, ce qui facilite les décisions sans nécessiter systématiquement l'accord unanime de tous.

L'organisation transparente limite les risques de désaccords entre associés.

Des avantages fiscaux attractifs

La SCI vous offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux selon votre situation :

• L'impôt sur le revenu (IR) : les revenus sont imposés directement chez les associés, permettant une certaine souplesse selon leurs revenus personnels.
• L'impôt sur les sociétés (IS) : la société paye directement l'impôt, offrant ainsi la possibilité de déduire de nombreuses charges et amortissements.

Grâce aux stratégies comme le démembrement des parts, vous pouvez optimiser considérablement votre fiscalité personnelle et successorale.

Une transmission du patrimoine facilitée

Les parts sociales d'une SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers via des donations régulières, bénéficiant des abattements fiscaux successifs tous les 15 ans.

Lors d'une succession, les droits de mutation sont calculés sur la valeur des parts sociales, généralement moins élevée que la valeur brute du bien immobilier.

Contrairement à l'indivision classique, la SCI évite les situations de blocage entre héritiers grâce à des statuts clairs et des règles de gestion anticipées.

Protéger son patrimoine personnel

La SCI instaure une frontière nette entre votre patrimoine personnel et vos biens immobiliers professionnels ou locatifs ; vos actifs restent ainsi protégés en cas de difficultés financières.

Bien que la responsabilité soit limitée, elle est répartie proportionnellement aux parts de chacun, ce qui limite ainsi votre exposition au risque selon votre implication dans la société.

Comment investir en SCI en 2025 ?

Définir votre projet immobilier

Avant toute chose, précisez clairement vos objectifs : investissement locatif, acquisition de votre résidence principale ou secondaire, transmission patrimoniale... Cette étape vous permettra d'adapter précisément les caractéristiques de votre SCI à vos besoins.

Choisir vos associés

Identifiez les personnes avec qui vous souhaitez investir (famille, amis, partenaires professionnels). Une bonne entente entre associés et des objectifs communs sont indispensables au succès du projet.

Rédiger les statuts

Les statuts fixent les règles du fonctionnement de la SCI : répartition des parts, pouvoirs du gérant, modalités de décision, règles en cas de désaccord, etc. C'est une étape essentielle pour laquelle il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel (notaire ou avocat spécialisé).

Les statuts doivent inclurent les éléments suivants :

• L'objet social : définition précise de l'activité de la SCI.
• Le siège social : adresse officielle de la société.
• Le capital social : montant et répartition entre les associés.
• Les apports de chaque associé : en numéraire ou en nature.
• La durée de la société : généralement fixée à 99 ans.
• Les modalités de fonctionnement : règles de prise de décision, pouvoirs du gérant, conditions d'entrée et de sortie des associés.

Choisir le régime fiscal de votre SCI

Vous devrez opter soit pour :

• L'impôt sur le revenu (IR) : par défaut, la SCI est transparente fiscalement, et chaque associé est imposé personnellement sur sa part des bénéfices.
• L'impôt sur les sociétés (IS) : sur option, la SCI peut être assujettie à l'IS, où la société paie l'impôt sur ses bénéfices, et les associés sont imposés sur les dividendes.

Constituer le capital social et immatriculer la SCI

Le capital social représente les ressources apportées par les associés. Il peut être constitué :

• D'apports en numéraire : sommes d'argent versées sur le compte bancaire de la SCI.
• D'apports en nature : biens immobiliers ou autres actifs transférés à la SCI.

Contrairement à d'autres types de sociétés, aucun montant minimum n'est imposé. Toutefois, il est fortement recommandé de déposer les fonds sur un compte bancaire au nom de la société, ce qui confère une valeur officielle à la création et facilite les démarches ultérieures.

Publier l'annonce légale de création

Afin de rendre la création de la SCI opposable aux tiers, il est obligatoire de publier une annonce dans un journal d'annonces légales (JAL). Cette formalité rend la naissance de la société visible au public et constitue une étape essentielle dans le processus de constitution.

Enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

La dernière formalité consiste à immatriculer la SCI auprès du guichet unique des formalités des entreprises. Ce dépôt doit inclure :

• Les statuts signés de la société
• L'attestation du dépôt du capital social
• La preuve de publication dans un JAL
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (pour identifier les associés de manière transparente).

Une fois le dossier validé, l'administration délivre un extrait Kbis, qui agit comme la carte d'identité officielle de la SCI. Ce document est indispensable pour réaliser les démarches juridiques et administratives : achat d'un bien immobilier, ouverture de compte bancaire, signature de contrats, etc.

Gérer la SCI au quotidien

La gestion courante est assurée par le gérant, désigné dans les statuts ou par décision des associés. Ses responsabilités incluent :

• La gestion administrative : tenue des assemblées générales, mise à jour des registres.
• Gestion financière : paiement des charges, perception des loyers, tenue de la comptabilité.
• Gestion immobilière : entretien des biens, relations avec les locataires.

Réaliser un investissement locatif en SCI en 2025

Pourquoi utiliser une SCI pour gérer plusieurs biens ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil juridique et fiscal idéal pour gérer plusieurs biens immobiliers sous une même entité. En centralisant les acquisitions dans une structure unique, elle simplifie la gestion, mutualise les frais, et permet une grande souplesse dans les prises de décision.

Avec une SCI, vous pouvez acheter un ou plusieurs biens au fil du temps : appartements, immeubles, maisons... Chaque bien est loué par la SCI, qui encaisse les loyers et règle les charges. Vous pouvez gérer les locations vous-même ou déléguer cette mission à une agence de gestion locative. La SCI peut donc constituer un portefeuille locatif diversifié et évolutif, sans limite de volume.

Investir en LMNP via une SCI

De nombreux investisseurs se demandent s’il est possible de concilier les avantages du statut LMNP avec la souplesse de la SCI. La réponse dépend principalement du régime fiscal choisi pour la société. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans la location meublée via une SCI.

En SCI à l'impôt sur le revenu (IR)

La location meublée est considérée comme une activité commerciale au sens fiscal. Or, la SCI à l'IR est une société civile, dont l'objet doit rester non commercial (location nue, gestion de patrimoine).

Si une SCI à l'IR se lance dans la location meublée de manière habituelle :

• Elle perd automatiquement son régime IR.
• Elle est requalifiée à l'impôt sur les sociétés (IS) par l'administration fiscale.
• Cela entraîne un changement fiscal majeur (perte des avantages à l'IR, obligation comptable, taxation à la revente...).

L'administration accepte que la location meublée représente moins de 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI. Au-delà, la SCI bascule à l'IS.

En SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)

La SCI à l'IS peut tout à fait pratiquer la location meublée, car elle est imposée comme une société commerciale. Elle peut donc exercer une activité de location meublée sans restriction ni risque de requalification.

Parmi les avantages qu'offre ce choix, la société peut :

• Amortir le bien, permettant de réduire la base imposable et donc d'alléger la charge fiscale sur les revenus locatifs.
• Déduire les charges : intérêts d'emprunt, travaux, frais de notaire, assurance, frais de gestion...
• Louer sans restriction, permettant de louer à des loyers plus élevés.

Cependant, ce régime comporte aussi des inconvénients. Les bénéfices distribués aux associés sont susceptibles d'être doublement imposés : d'abord au niveau de la société (IS), puis au niveau personnel (dividendes).

Autre inconvénient, les amortissements déduits pendant la période de détention seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cela s'aligne sur le régime classique des plus-values professionnelles.

Investir en LLI via une SCI

Auparavant réservé aux investisseurs professionnels, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet désormais aux particuliers d'investir dans un logement neuf tout en profitant d'avantages financiers et fiscaux intéressants :

• Une TVA réduite à 10 % allégeant le coût de l'acquisition.
• Une exonération de la taxe foncière pouvant aller jusqu'à 20 ans dans certaines communes.
• Des frais de notaire réduits (entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 et 8 % dans l'ancien).
• Un dispositif non compris dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).
• Une demande locative constante : des loyers plafonnés à un niveau attractif, réduisant ainsi le risque de logement vacant.

Comment investir en LLI en 2025 ?

• Créer une SCI : l'achat d'un bien en LLI doit être réalisé par une entité juridique telle que la SCI.
• S'engager pour une durée minimale de 15 ans. En prolongeant l'engagement locatif jusqu'à 20 ans, il est possible de maintenir l'exonération de taxe foncière sur l'ensemble de cette période.
• Respecter les plafonds de ressources pour les locataires (identiques aux plafonds Pinel 2025).



• Respecter les plafonds de loyer établis selon la zone où se situe le logement.

Questions fréquentes sur la SCI

Pourquoi créer une SCI pour investir dans l'immobilier ?

Une SCI permet de :

• Gérer plusieurs biens sous une seule entité.
• Faciliter l'achat à plusieurs (famille, amis, associés)
• Définir des règles de gestion souples et personnalisées
• Préparer la transmission du patrimoine via les parts sociales
• Optimiser la fiscalité, selon le régime choisi (IR ou IS)

Qui peut créer une SCI ?

Toute personne physique ou morale, à condition d'être au moins deux associés. Il peut s'agir de membres d'une même famille, de partenaires professionnels ou même d'un couple.

Faut-il un capital minimum pour créer une SCI ?

Non. Le capital social est libre et peut être constitué :

• En numéraire (argent)
• En nature (bien immobilier, terrain)

Il est toutefois conseillé de déposer les fonds sur un compte bancaire au nom de la SCI pour officialiser sa création.

La SCI protège-t-elle le patrimoine personnel des associés ?

Partiellement. La responsabilité des associés est indéfinie mais proportionnelle à leur part dans le capital. En cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, à hauteur de leur participation.

Comment transmettre un bien via une SCI ?

La transmission est facilitée par la possibilité de donner des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Les avantages :

• Rédaction de la valeur imposable
• Donations progressives possibles (avec abattement de 100 000 € tous les 15 ans par parent et par enfant)
• Maintien du contrôle par les parents (via les statuts ou une clause de gérance)