L'encadrement des loyers s'exporte dans 5 communes de Nantes Métropole

Le 4 avril dernier, le Conseil métropolitain de Nantes a adopté une délibération qui autorise la Métropole a candidater au dispositif d'encadrement des loyers pour les villes de Nantes, Rezé, La Chapelle-sur-Erdre, la partie intra périphérique d'Orvault et Saint-Herblain malgré l'opposition de la droite et du centre.

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Nantes Métropole, territoire vraiment sous haute tension ?

C'est chose faite. Nantes se porte candidate à la mesure d'encadrement des loyers, exigeant la mise en place d'un loyer de référence pour les logements privés, pouvant être majoré de 20 % ou minoré de 30 %.

La motivation principale de cette mise en œuvre réside dans le récent passage en zone A de la ville de Nantes et de certaines de ses communes périphériques. Johanna Rolland, maire de Nantes, rappelle que ce changement de statut est susceptible d'alimenter la hausse des loyers dans la métropole et sa première couronne. De ce fait, Nantes coche toutes les cases :

• Un écart marqué entre les loyers du parc privé et ceux du parc social ;
• un loyer médian élevé (17,78 €/m²) ;
• un faible rythme de mises en chantier sur les cinq dernières années par rapport au parc existant ;
• des perspectives de construction restreintes à court terme.

Une tension locative à la baisse

Pourtant, une étude récente laisse à croire que cette tension aurait tendance à baisser, notamment sur le marché locatif. Une étude de LocService.fr a révélé que la tension sur le marché du logement privé diminue à Nantes.

Comme l'a démontré l'étude, en 2024, la moyenne des loyers n'a cessé d'augmenter à l'échelle nationale, ce qui n'est pas le cas de Nantes. D'après les observations de l'expert, la progression du loyer moyen au mètre carré à Nantes entre 2020 et 2024 s'est révélée plus mesurée que celle constatée ailleurs en province.

Selon Ivan Thiébault, responsable des études chez LocService.fr À Nantes, le loyer au mètre carré n'a pas progressé en 2024 ; il a même reculé, affichant un léger repli de 1,1 % par l'année précédente .

L'enquête révèle un fléchissement de l'intérêt des candidats-locataires pour Nantes : alors qu'en 2020, la cité des ducs de Bretagne se classait 5ème au rang des grandes métropoles les plus prisées, elle pointe désormais à la 12ème place depuis 2024.

Ce repli s'accompagne d'un "relâchement notable" de la pression sur le marché locatif nantais. En comparant le nombre de personnes à la recherche d'un logement dans une zone donnée avec l'offre disponible, LocService.fr a établi un baromètre des tensions locatives ; Nantes y occupe aujourd'hui le 25ème rang, loin de la 4ème place qu'elle tenait il y a quelques années.

Cette évolution ne veut pas dire qu'il devient simple de se loger à Nantes ; disons plutôt que la tâche est un peu moins ardue qu'auparavant nuance Ivan Thiébault.

Malgré cette décrue, Nantes continue d'être la ville plus onéreuse de la région Pays de la Loire : elle surpasse encore Angers (17,16 € /m²) et Saint-Nazaire (15,29 €/m²).

À l'échelle nationale, le loyer nantais au mètre carré reste sensiblement au-dessus de la moyenne des autres grandes villes de province (14,67 €/m²). Toutefois, l'écart avec Paris demeure importante : se loger à Nantes revient toujours 54 % moins cher que dans la capitale.

L'encadrement des loyers : en quoi ça consiste ?

L'encadrement des loyers regroupe deux mécanismes légaux destinés à contenir le niveau des loyers dans les communes où la tension immobilière est forte. Instauré par la loi de 1989 et renforcé depuis, il vise à empêcher les hausses jugées excessives à la remise en location ou au renouvellement du bail.

Le mécanisme d'encadrement des loyers ne se limite pas à un seul format de contrat : il vise l'ensemble des baux d'habitation conclus dans les communes où l'encadrement est activé et concerne :

• Le bail "classique" non-meublé,
• le bail meublé ordinaire,
• le bail meublé "étudiant",
• le bail "mobilité".

En pratique, tous ces baux sont soumis au même filet de sécurité tarifaire : dans les "zones tendues", leur montant initial ne peut excéder le dernier loyer appliqué (hors travaux ou sous-évaluation avérée), tandis que dans les villes dotées de loyers de référence, il doit rester au-dessous du plafond majoré fixé par arrêté préfectoral.

Le plafonnement en zone tendue

Dans les quelques 1 100 communes classées « zones tendues », le propriétaire ne peut pas exiger, à la remise en location, un loyer supérieur à celui payé par l’ancien locataire ; la seule hausse autorisée correspond à l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cette règle figure à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

Le dispositif expérimental à loyers de référence (loi ELAN)

Depuis 2019, une dizaine d'agglomérations (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine-Commune, etc.) appliquent, à titre expérimental un encadrement plus strict : chaque année le préfet publie trois loyers de référence, minoré (-30 %), médian et majoré (+20 %), calculés par l'observatoire local. Le loyer de base inscrit dans le bail ne peut dépasser le loyer majoré ; un complément de loyer n'est toléré que pour des caractéristiques de confort ou de localisation réellement exceptionnelles. Ces règles figurent à l'article 140 de la loi ELAN.

Sanctions et voies de recours

Lorsque le loyer excède le plafond applicable, le propriétaire s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € (15 000 € pour une personne morale). Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis, en l'absence d'accord, le juge des contentieux de la protection pour obtenir la diminution du loyer ou l'annulation d'un complément injustifié.

Champ d'application et exclusions

Les plafonds fixés par l'encadrement visent exclusivement le loyer "nu", c'est-à-dire hors charges ; les provisions pour charges restent donc calculées d'après les dépenses réelles et ne sont pas concernées par le dispositif. Sont par ailleurs exclus de toute limitation :

• Les logements sociaux (HLM)
• Les logements conventionnés avec l'Anah
• Les biens soumis au régime de la loi 1948
• Les meublés de tourisme (ainsi que les sous-locations), chacun relevant de règles particulières définies par d'autres textes.

Une mesure qui divise

Si tout le monde s'accorde à dire que Nantes subit une crise du logement sans précédent, l'opposition a quant à elle émis quelques réserves concernant la mise en place de l'encadrement des loyers.

Guillaume Richard (Horizons) rappelle que pour faire baisser les prix, il faut construire et que ce dispositif serait un funeste signal envoyé aux investisseurs privés. Une mauvaise réponse également pointée du doigt par Julien Bainvel et ses collègues du groupe Mieux vivre à Nantes.

Un PLUm jugé trop contraignant

Selon l'ancien élu LR, la crise du logement est bien plus grave que ne le suggère Emmanuel Macron et, à Nantes, elle serait amplifiée par la gestion de la majorité de gauche. Il affirme que la volonté d'instaurer un encadrement des loyers découle surtout de l'échec du PLUm : ce document aurait, selon l'élu, superposé de multiples prescriptions locales aux règles nationales, complexifiant les démarches au point qu'un permis de construire sur trois serait désormais refusé.

L'élu ajoute, en se fondant sur les retours des professionnels de l'immobilier, que le plafonnement des loyers ne serait qu'un effet d'affichage : ces trois dernières années, les loyers auraient évolué au même rythme dans les secteurs régulés et ceux qui ne le sont pas.

Valérie Oppelt (Renaissance) prévient : si Nantes veut préserver son élan, elle doit arrêter d'empiler les obstacles réglementaires . Même son de cloche chez Foulques Chombart de Lauwe, ex-Mieux vivre à Nantes et déjà candidat déclaré pour 2026, qui rejette aussi la mesure, rappelant à la maire Johanna Rolland (PS) qu'elle n'était pas inscrite dans son programme municipal.

Deux approches s'opposent donc frontalement : placer un garde-fou sur les loyers pour contenir la flambée du marché ou, au contraire, alléger les contraintes afin de ne pas décourager les investisseurs. Laurence Garnier (LR) appelle à ne pas caricaturer le débat : partager l'objectif de mixité sociale, dit-elle, ne revient pas à devenir les champions de la dérégulation et de la spéculation .

Pour l'écologiste Ronan Dantec, la ligne est nette : ce vote en faveur du plafonnement constitue un signal politique majeur. Sans régulation, prévient-il, la pression foncière pousserait les ménages modestes et les petites classes moyennes hors de la ville, creusant ainsi la fracture sociale.

Aux détracteurs qui jugent l'encadrement des loyers inutile là où il est déjà en place, le maire écologiste d'Orvault, Jean-Sébastien Guitton, oppose l'exemple lyonnais : depuis 2021, la capitale des Gaules a restitué près de 200 000 € aux locataires, soit environ 1 800 € par dossier signalé. Ce dispositif n'est pas une solution miracle, mais un outil parmi tant d'autres insiste-t-il.