Nantes met en place l'encadrement des loyers

Suite à son passage en zone A, la ville de Nantes a voté sa candidature au dispositif expérimental de l'encadrement des loyers le 28 mars dernier au conseil municipal. L'objectif principal de cette mesure est de limiter la hausse des loyers et de permettre des réductions. Une décision qui ne fait pas l'unanimité à Nantes.

Mais alors en quoi consiste l'encadrement des loyers et comment cela va se matérialiser dans la Cité des Ducs ? IMMO9, votre spécialiste de l'immobilier neuf à Nantes fait le point.

8125 logements du parc privé concernés à Nantes

La demande ne date pas d'hier. Demandée par le groupe écologiste et citoyen de la ville de Nantes durant la campagne municipale de 2020, l'encadrement des loyers a finalement été mis à l'ordre du jour du Bureau municipal de la ville le 20 janvier dernier.

Nantes croule sous les demandes de logement social (38 000 demandes en attente) et subit un retard de production de logement qui s'accumule depuis 2020. Une situation d’autant plus préoccupante, à l’heure où la population de Nantes continue de croître et où les prix au m² s’envolent.

Nous le répétons depuis 2020, dans toutes les instances et dans tous nos échanges avec la Maire, l'encadrement des loyers est une mesure incontournable pour protéger les locataires des marchands de sommeil et lutter contre la montée en flèche des loyers de la ville de Nantes confiait Marie Vitoux, coprésidente du groupe écologiste et citoyen via un communiqué de presse.

L'élément déclencheur ? Le passage de Nantes en zone A, qui pourrait avoir un effet inflationniste sur les loyers pratiqués . L'encadrement des loyers aurait ainsi un effet positif selon Thomas Quéro, adjoint en charge de la forme de la ville, de l'urbanisme durable, des projets urbains et des travaux, qui indique que plus de 8125 logements serait concernés par cet encadrement.

En moyenne, cette mesure entraînerait une baisse de 75 euros sur les loyers actuellement au-dessus du plafond fixé selon Thomas Quéro.

Simon Citeau, coprésident du groupe écologiste et citoyen à la Ville de Nantes tempère toutefois : cet outil ne constitue pas l'alpha et l'oméga d'une politique du logement à la hauteur des enjeux nantais. Chez les écologistes, nous nous mobilisons quotidiennement pour libérer du foncier, transformer certains bâtiments, rattraper le retard de production de logements sociaux .

Du côté des autres partis de gauche au conseil municipal, la mesure est soutenue :

On se réjouit que Nantes puisse être dans cette dynamique d'expérimentation a déclaré Marie Vitoux.

Pour la mise en œuvre de l'encadrement des loyers, la collectivité veillera notamment aux besoins des locataires ou des propriétaires à faciliter leur démarches (demande de diminution ou de réévaluation de loyer par exemple).

En quoi consiste l'encadrement des loyers ?

Mis en place pour la première fois à Paris en 2015, l'encadrement des loyers trouve son origine dans la loi Alur de 2014. Il a ensuite été consolidé par la loi Elan en novembre 2018.

Le dispositif vise à limiter l'augmentation du loyer des logements du parc privé - vides ou meublés - dans certaines zones géographiques en s'alignant sur des valeurs de référence, dites de marché .

Ces territoires, répartis sur 1 149 communes au sein de 28 grandes agglomérations, se distinguent par un fort déséquilibre entre l'offre de logements disponibles et la demande. Cette tension rend l'accès à un logement adapté particulièrement difficile pour de nombreux ménages.

Ce mécanisme impose une attention particulière aux loyers qui s'éloignent de manière excessive des valeurs de référence, qu'il s'agisse de loyers dépassant de plus de 20 % le seuil autorisé ou, au contraire, inférieurs de 30 %.

L'objectif est de fixer un plafond maximal et un plancher, afin d'offrir aux locataires un repère clair et, si nécessaire, d'inciter les propriétaires à ajuster leur loyer

L'encadrement des loyers s'applique à plusieurs formes de contrats locatifs, parmi lesquels :

• Le bail de location vide d'une durée classique de trois ans,
• Le bail de location meublée, conclu pour une durée d'un an,
• Le bail meublé étudiant, spécifique pour une période de neuf mois,
• Et le bail mobilité, destiné aux personnes en mobilité professionnelle ou en formation, pour une durée de un à dix mois.

Chaque type de bail est concerné par les plafonds de loyer définis dans les zones où l'encadrement est en vigueur.

Comment fonctionne la fixation des loyers sous encadrement ?

Lorsque l'encadrement des loyers est instauré dans une zone tendue, des règles précises viennent encadrer la fixation du montant des loyers, selon la situation du logement :

• En première location, c'est-à-dire si le logement est proposé pour la toute première fois sur le marché locatif, le propriétaire fixe librement le loyer. Toutefois, il peut prévoir une clause de révision annuelle, permettant d'ajuster le montant du loyer selon l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
• En cas de renouvellement de bail, le loyer ne peut pas être augmenté librement. Toute hausse doit strictement suivre l'évolution IRL. Autrement dit, seule une revalorisation encadrée par l'Indice officiel est possible.
• Si le loyer est jugé manifestement sous-évalué, le propriétaire peut demander une réévaluation à l'occasion du renouvellement. Mais attention : cette démarche est encadrée par des règles précises et doit respecter une procédure formelle, avec une proposition justifiée et notifiée du locataire.

Un outil de référence pour encadrer les loyers à Nantes

Pour piloter cette phase expérimentale, la Ville de Nantes pourra s'appuyer sur une base solide d'analyse : l'Observatoire local des loyers du parc privé (Oniloca). Créé en 2009 par l'Agence d'urbanisme de l'agglomération nantaise (Auran), en partenariat avec le Club immobilier Nantes Atlantique (Cina), cet outil de suivi du marché locatif privé a récemment obtenu, en juillet 2024, son agrément officiel en tant qu'Observatoire Local des Loyers (OLL).

Grâce aux données récoltées par cet observatoire, l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) pourra fixer des loyers de référence qui serviront de base pour appliquer l'encadrement dans la métropole. Un travail de fond essentiel pour garantir que la mesure repose sur des chiffres fiables et représentatifs du marché nantais actuel.

Encadrement des loyers à Nantes : une "double-peine" selon l'opposition

L'expérimentation du dispositif ne fait pas l'unanimité, notamment du côté de l'opposition au conseil municipal et l'UNPI 44 (Association des Propriétaires Immobiliers et Copropriétaires de Nantes et Loire Atlantique).

Au cours du conseil municipal, le premier à décrier le dispositif est Guillaume Richard (Horizons). Selon lui, l'encadrement des loyers reviendrait à poser un couvercle sur une cocote minute déjà sous pression . Un dispositif d'autant plus inefficace qu' à Paris, à Lille et à Lyon, les dépassements de loyers restent massifs. En 2023, à Paris, 30 % des annonces, constatées et vérifiées, étaient au-dessus des plafonds déterminés déclarait l'élu.

Cet avis est partagé par le président de l'UNPI 44, Jean-Michel Danilo, qui se dit contre la démarche et déclare que celle-ci n'aura pas une grande influence sur la baisse des loyers. En tant que propriétaires-bailleurs, nous sommes déjà des personnes responsables. On fait aussi du social : on loge des Français par carence de l'État qui ne peut pas les loger .

Il affirme également que de plus en plus de gens quittent Nantes et préfèrent louer en périphérie en raison des difficultés d'accès au centre-ville en voiture .

Selon ce porte-parole des propriétaires privés, de nombreux bailleurs du centre-ville détiennent des logements anciens, souvent complexes et coûteux à rénover. La majorité préfère aujourd'hui vendre plutôt que continuer à louer estime-t-il. Il faudrait cesser d'imposer toujours plus de contraintes aux propriétaires, qui se retrouvent découragés par la lourdeur des obligations.

Même constat du côté de Foulques Chombart de Lauwe, conseiller municipal d'opposition et candidat aux municipales 2026, qui estime que l'encadrement des loyers serait une double peine pour les propriétaires et les locataires : Si on ne veut pas rentabiliser son logement à hauteur des charges, on renonce à investir dans la rénovation énergétique et les locataires en payent le prix par un logement mal isolé .

À noter que la candidature de Nantes reste soumise à l'aval du Ministère du Logement, avant d'être officialisée. Un arrêté préfectoral viendra ensuite confirmer l'opération, en définissant précisément les secteurs concernés ainsi que les loyers de référence appliqués.