Dispositif Relance Logement : Comment investir à Nantes ?
Le dispositif Relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun ou statut du bailleur privé, est une mesure fiscale du projet de loi de finances 2026. Ce nouveau mécanisme succède au Pinel, supprimé fin 2024.
Bonne nouvelle pour les investisseurs : la version finale du dispositif intègre l'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Concrètement, les charges et l'amortissement peuvent venir réduire directement votre assiette imposable globale, et non pas seulement vos revenus fonciers.
Nantes Métropole constitue un territoire particulièrement adapté à ce type d'investissement : forte tension locative (Nantes est classée zone A depuis 2024), démographie dynamique, bassin d'emploi attractif et réseau de transports développé. Les communes périphériques comme Orvault et Saint-Herblain offrent des prix au m² plus accessibles tout en bénéficiant de cette dynamique métropolitaine.
Les avantages fiscaux du dispositif relance logement
Le dispositif relance logement offre un mécanisme d'amortissement fiscal particulièrement attractif pour les investisseurs.
Comment fonctionne l'amortissement ?
Le propriétaire déduit chaque année une quote-part de la valeur de son bien de ses revenus locatifs. Ce mécanisme obéit à deux règles :
- Base de calcul : seuls 80% du prix d'achat entrent dans l'assiette amortissable. Pour un bien à 200 000 €, la base retenue sera de 160 000 €.
- Taux d'amortissement : il varie selon le type de bien (neuf ou ancien) et le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé.
Barème d'amortissement dans l'immobilier neuf
| Catégorie de loyer | Taux annuel | Plafond d'amortissement |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% | 8 000 €/an |
| Loyer social | 4,5% | 10 000 €/an |
| Loyer très social | 5,5% | 12 000 €/an |
Barème d'amortissement dans l'ancien rénové
Rappel : les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d'achat.
| Catégorie de loyer | Taux annuel | Plafond d'amortissement |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3% | 8 000 €/an |
| Loyer social | 3,5% | 10 000 €/an |
| Loyer très social | 4% | 12 000 €/an |
Le plafond de déficit foncier annuel est unique pour le neuf et l'ancien : 10 700 €/an quelle que soit la catégorie de loyer.
Imputation sur le revenu global
Le déficit foncier généré peut être imputé sur votre revenu global (salaire, pension de retraite...) dans la limite de 10 700 €/an. Cette possibilité rend le dispositif nettement plus attractif pour les contribuables fortement imposés.
En résumé
- Jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an sur les revenus fonciers
- Jusqu'à 10 700 € de déduction sur les autres revenus (déficit foncier)
Conditions d'éligibilité du dispositif relance logement
Types de biens éligibles
Le dispositif concerne exclusivement les logements situés dans des immeubles collectifs, partout en France. Les maisons individuelles sont exclues. Deux catégories de biens sont éligibles :
- Logements neufs
- Logements anciens, à condition d'investir 30% du prix du bien en travaux
Engagements du propriétaire
En contrepartie de l'avantage fiscal, l'investisseur s'engage à :
- Louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans
- Le louer en tant que résidence principale du locataire
- Respecter les plafonds de loyer définis par la réglementation
- Ne pas louer à un membre du cercle familial proche
Pourquoi privilégier le neuf à Nantes Métropole ?
L'investissement dans le neuf présente plusieurs avantages par rapport à l'ancien :
- Frais de notaire réduits : 2 à 3% contre 7 à 8% dans l'ancien
- Aucun travaux à prévoir : le bien est livré conforme aux dernières normes (RE2020)
- Garanties constructeur : garantie décennale, parfait achèvement, biennale
- Performances énergétiques optimales : DPE performants garantis, charges réduites pour le locataire
- Gestion simplifiée : pas de copropriété vieillissante, pas de travaux de rénovation à financer
Exemples comparés d'investissement chiffrés dans la métropole nantaise
Les plafonds de loyer officiels du dispositif relance logement ne sont pas encore publiés. Les exemples ci-dessous sont basés sur les plafonds Pinel 2025 à titre indicatif.
Comparatif synthétique des opérations
| Postes | T2 – Zone A | T3 – Zone B1 |
|---|---|---|
| Prix (notaire inclus) | 250 000 € | 275 000 € |
| Surface | 43 m² + terrasse 8 m² | 63 m² + terrasse 8 m² |
| Typologie | T2 | T3 |
| Loyer estimé | 730 € CC | 850 € CC |
| Mensualité crédit | 1 295 € | 1 425 € |
| Économie d’impôt | 258 € / mois | 257 € / mois |
| Charges + TF | 120 € | 150 € |
| Total recettes | 988 € | 1 107 € |
| Total dépenses | 1 415 € | 1 575 € |
Effort d’épargne mensuel
| T2 – Zone A | T3 – Zone B1 |
|---|---|
| 427 € / mois | 468 € / mois |
Différence d’effort : +41 € / mois en faveur du T3 – surface plus grande, loyer supérieur, patrimoine renforcé
Plus votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus l'avantage fiscal du dispositif relance logement est important.
Questions fréquentes
Peut-on changer de tranche d'imposition avec le dispositif ?
Oui, c'est l'un des atouts majeurs du dispositif relance logement. Grâce à l'imputation du déficit foncier sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an), votre revenu imposable diminue. Si cette baisse est suffisante, vous pouvez effectivement passer dans une tranche marginale d'imposition (TMI) inférieure. Par exemple, un contribuable dont le revenu imposable passe de 28 000 € à 26 000 € grâce au déficit foncier quitterait la tranche à 30% pour celle à 11%. Cet effet de levier fiscal est particulièrement intéressant pour les contribuables situés en bas de leur tranche.
Quelles différences avec l'ancien dispositif Pinel ?
Le dispositif relance logement repose sur un mécanisme d'amortissement (et non une réduction d'impôt directe), avec la possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global. Autre différence majeure : il n'y a plus de condition de zonage géographique.
Peut-on cumuler le dispositif avec d'autres avantages fiscaux ?
Le dispositif peut se cumuler avec la déduction des intérêts d'emprunt et le déficit foncier imputable sur le revenu global (limite de 10 700€). En revanche, il n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation sur le même bien (Denormandie, Malraux, etc.).
Quand les plafonds de loyer officiels seront-ils publiés ?
Les plafonds seront publiés par décret après l'adoption définitive du projet de loi de finances 2026, dans les premiers mois de l'année. Les barèmes présentés dans ce guide sont basés sur les anciens plafonds 2025 à titre indicatif.
Faut-il favoriser le neuf ou l'ancien avec le dispositif relance logement ?
Dans la majorité des cas, le neuf est plus avantageux. Les taux d'amortissement sont supérieurs (3,5% à 5,5% contre 3% à 4% dans l'ancien) et les plafonds de déduction plus élevés (jusqu'à 12 000 €/an contre 10 700 €). À investissement égal, l'économie d'impôt sera donc plus importante.
Le neuf évite également les contraintes liées aux travaux : dans l'ancien, il faut investir au moins 30% du prix d'achat en rénovation, piloter un chantier avec ses aléas et ses risques de dépassement, puis attendre la fin des travaux pour louer. Avec le neuf, le prix est garanti en VEFA, la mise en location intervient dès la livraison et le bien est conforme aux normes RE2020 (DPE A ou B). L'ancien rénové peut toutefois intéresser des investisseurs expérimentés qui maîtrisent la rénovation et souhaitent cibler des emplacements où le neuf est rare.
Quelle est la différence entre loyer intermédiaire, social et très social ?
Ces trois niveaux correspondent à des plafonds de loyer différents et à des taux d'amortissement croissants. Le loyer intermédiaire (3,5% d'amortissement) est le moins contraint, le loyer social (4,5%) et très social (5,5%) impliquent des loyers plus bas mais un avantage fiscal plus important.