Dispositif Jeanbrun : les 5 changements clés pour l'investissement immobilier
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a dévoilé ce mardi 20 janvier un nouveau dispositif fiscal, alternatif au statut du bailleur privé, qui bouscule les règles de l'investissement locatif. Au programme : la possibilité d'amortir son bien, un déficit foncier imputable sur le revenu global (et non plus sur les seuls loyers), un plafond de déficit à 10 700 € par an, et surtout la suppression du zonage géographique qui ouvre le dispositif à toutes les communes de France.
En contrepartie, l'investisseur devra s'engager à louer pendant 9 ans minimum. Objectif affiché : créer un « choc d'offre » pour construire 50 000 logements supplémentaires par an. Décryptage et simulation chiffrée pour un investissement à Nantes.
Les 5 changements clés du dispositif Jeanbrun
- Amortissement du bien : 3,5 % à 5,5 % par an selon le type de loyer
- Déficit foncier imputable sur le revenu global, et non plus sur les seuls revenus locatifs
- Plafond de déficit potentiel doublé pour l'ancien avec conditions de travaux (à hauteur de 30 %) : 21 400 € par an au lieu de 10 700 €
- Suppression du zonage géographique : toutes les communes de France éligibles
- Engagement de location porté à 9 ans minimum
Un mécanisme taillé pour les investisseurs
Avec le « dispositif Jeanbrun » vous pourrez désormais amortir votre bien comme une entreprise. Concrètement, une partie du prix d'achat disparaît chaque année de vos revenus fonciers. Et cerise sur le gâteau : le déficit généré pourra être imputé sur l'ensemble de vos revenus, pas uniquement sur vos loyers. De quoi faire baisser de manière considérable votre imposition globale.
Autre révolution : exit le zonage géographique. Contrairement au Pinel qui vous cantonnait aux zones tendues, le nouveau statut s'applique partout en France. En contrepartie, le nouveau dispositif exige un engagement locatif de 9 ans minimum.
Les taux d'amortissement pour un investissement en immobilier neuf
| Type de loyer | Taux annuel | Plafond d'amortissement par an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Pour l'ancien avec travaux (minimum 30 % du prix d'acquisition) : taux de 3 % à 4 %, plafonds d'amortissement identiques.
Le bonus : le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est doublé pour l'ancien pendant 2 ans, passant de 10 700 € à 21 400 € par an jusqu'au 31 décembre 2027.
Focus : simulation d'un investissement sur l'Île de Nantes, T2 neuf en zone A
Le bien immobilier
- Prix : 250 000 € (frais de notaire 7 500€ inclus)
- Surface : 43 m² – Terrasse : 8 m²
- Typologie : T2
- Zone : A – forte tension locative
Optimisation fiscale – Déficit foncier
- Déficit foncier généré (charges + amortissement): 10 340 €
- TMI acquéreur : 30 %
- Économie d’impôt : 3 102 € / an soit 258 € / mois
Financement
- Durée : 25 ans
- Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
- Mensualité de crédit : 1 295 € / mois
Équilibre mensuel de l’opération
| RECETTES | MONTANT | DÉPENSES | MONTANT |
|---|---|---|---|
| Loyers | + 730 € | Crédit immobilier | - 1 295 € |
| Économie d’impôt | + 258 € | Charges + taxe foncière | - 120 € |
| Total recettes | 988 € | Total dépenses | 1 415 € |
EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : à partir de 427 € / MOIS
L'atout nantais
Une demande locative qui ne faiblit pas : 16 % d'étudiants dans la population, 90 % de résidences principales, un marché sous tension chronique. Même sans zonage obligatoire, Nantes coche toutes les cases de la sécurité locative.
Pinel vs Jeanbrun : le match en chiffres
| Critère | Pinel (12 ans max) | Statut Jeanbrun (9 ans) |
|---|---|---|
| Avantage annuel (9 premières années) | 6 000 € de réduction d'impôt directe | Jusqu'à 12 000 € d'amortissement déductible |
| Nature du gain | Réduction d'impôt fixe | Baisse du revenu imposable |
| Plus efficace si... | TMI faible | TMI élevée (30 % et plus) |
| Déficit foncier imputable | 10 700 € | 10 700 € (21 400 € dans l'ancien) |
| Zonage géographique | Obligatoire | Supprimé |
Notre verdict : pour les contribuables fortement imposés, le statut Jeanbrun est nettement plus avantageux. Un cadre supérieur nantais à 41 % de TMI pourrait économiser près de 25 % d'impôt en plus qu'avec l'ancien Pinel sur la même durée.
Le calendrier : c'est pour quand ?
Le 49.3 a été dégainé le 20 janvier. Malgré les motions de censure de LFI et du RN débattues ce vendredi 23 janvier, le budget semble en passe d'être adopté. « Nous ne censurerons pas le gouvernement », a confirmé Olivier Faure (PS) sur France Inter. Promulgation attendue mi-février.
Ce qui est acté
- Suppression du zonage géographique
- Engagement du 49.3
- Le PS ne votera pas la censure
Ce qui reste à préciser
- Les plafonds de loyers définitifs par ville
- Les modalités exactes d'imputation sur le revenu global
Notre conseil
Si vous visez Nantes, concentrez-vous sur les quartiers en mutation : Île de Nantes (5 500 €/m² dans l'immobilier neuf), Malakoff-Saint-Donatien (3 257 €/m²) ou La Beaujoire pour des tickets d'entrée plus accessibles. Avec un rendement locatif oscillant entre 3 % et 5 % brut et une valorisation patrimoniale quasi garantie par les grands projets urbains, la capitale des Pays de la Loire reste l'une des valeurs sûres de l'investissement immobilier français.
À retenir : le dispositif Jeanbrun récompense les TMI élevées. Si vous êtes imposé à 30 % ou plus, c'est le moment de ressortir vos tableurs.