Le prêt hypothécaire de A à Z

Au premier semestre 2024, le volume de nouveaux crédits immobiliers a plongé de 36% par rapport à 2023, atteignant son plus bas niveau depuis dix ans. Malgré une légère baisse des taux d'intérêt, le marché reste morose. La raison ? Un pouvoir d'achat immobilier fortement érodé par la hausse des taux, qui restent bien supérieurs à ceux de début 2022.

Dans ce contexte difficile, le crédit hypothécaire peut être une alternative stratégique pour concrétiser son projet immobilier.

Surnommée “reine des suretés”, l’hypothèque se distingue par sa capacité à couvrir des montants conséquents. Opter pour un crédit hypothécaire permet d’emprunter plus, plus longtemps avec des taux d’intérêts potentiellement plus bas... Focus.

Le crédit hypothécaire : Définition

Un crédit hypothécaire est un type de prêt immobilier où le bien acheté (maison, appartement, terrain) sert de garantie auprès de l'établissement prêteur. En d'autres termes, la banque ou l'institution financière détient un droit sur le bien financé jusqu'à ce que le prêt soit totalement remboursé.

Si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt, la banque peut saisir le bien immobilier pour recouvrer les sommes dues. Cette garantie qui constitue une sécurité de taille pour votre banquier permet d’obtenir des montants d'emprunt plus élevés, sur des durées plus longues, avec à la clé, des taux d'intérêt plus avantageux.

Les avantages du crédit hypothécaire

Capacité d'emprunt élevée

Le crédit hypothécaire permet de financer des projets de grande envergure en débloquant des montants supérieurs à ceux accessibles au moyen d’un crédit classique.

Taux d'intérêt compétitifs

Le risque pour le prêteur étant réduit grâce à la garantie hypothécaire, les emprunteurs peuvent bénéficier de taux d'intérêt plus attractifs, ce qui diminue le coût total du prêt.

Flexibilité dans l’utilisation des fonds

Contrairement à d'autres types de prêts, les fonds obtenus par un crédit hypothécaire peuvent être utilisés pour divers projets, comme l'achat d'un nouveau bien, la rénovation ou l’extension d'une propriété, l’investissement locatif ou même le rachat de soulte.

Durée de remboursement étendue

Les crédits hypothécaires peuvent s'étendre sur des durées allant jusqu'à 30 ans, ce qui permet de réduire ses mensualités. Par exemple, pour un prêt de 300 000 € à un taux d'intérêt de 3,5 %, remboursé sur 30 ans, la mensualité serait d'environ 1 347 €. Si la durée est prolongée à 40 ans, elle descendrait à environ 1 189 €.

Les inconvénients du crédit hypothécaire

Risque de saisie

Le principal inconvénient (et pas des moindres) du crédit hypothécaire est qu'en cas de défaillance de paiement, le prêteur a le droit de saisir et de vendre le bien hypothéqué pour récupérer la somme due. Ce risque est particulièrement élevé si l'emprunteur rencontre des difficultés financières imprévues.

Coûts supplémentaires

Ce type de crédit entraîne des frais supplémentaires qui peuvent considérablement alourdir le coût global du prêt. À savoir :

• Frais de notaire : Environ 2 à 3 % du montant du prêt pour l'enregistrement de l'hypothèque.
• Frais d'hypothèque : Frais d'inscription au registre des hypothèques calculés en pourcentage du montant emprunté.
• Frais de mainlevée : Environ 0,7 % du montant initial du prêt.
• Frais d'évaluation du bien : Coût d'une expertise obligatoire du bien immobilier à hypothéquer.

Les frais de mainlevée sont des frais administratifs et notariés liés à la levée d'une hypothèque une fois que le prêt est entièrement remboursé. Ils couvrent les démarches nécessaires pour supprimer l'inscription de l'hypothèque sur le bien immobilier, libérant ainsi le propriétaire de toute obligation envers la banque.

Ces frais incluent les honoraires du notaire et diverses taxes, et ils représentent généralement environ 0,7 % du montant initial du prêt. Ils sont exigés lorsque l'emprunteur souhaite vendre le bien avant la fin du prêt ou simplement lever l'hypothèque une fois le prêt remboursé.

Procédures complexes

Obtenir un crédit hypothécaire nécessite de nombreuses démarches administratives, y compris une évaluation approfondie du bien immobilier et une documentation juridique complexe. Des démarches qui peuvent allonger les délais d'obtention du prêt.

Engagement à long terme

Les crédits hypothécaires sont souvent des engagements à (très) long terme, avec des durées de remboursement pouvant aller jusqu'à 30 ans. Cet engagement financier prolongé peut devenir contraignant en cas de changement de situation personnelle ou économique.

Suis-je éligible au crédit hypothécaire ?

Comme son comparse classique, le prêt hypothécaire implique de montrer patte blanche. Les banques et autres institutions financières évaluent plusieurs facteurs pour déterminer votre capacité à rembourser le prêt.

• Revenus et stabilité professionnelle : Les établissements financiers s’assurent que vous disposez d’un revenu stable et suffisant pour rembourser le crédit. Un contrat à durée indéterminée (CDI) ou une activité professionnelle stable depuis plusieurs années est souvent exigé. Vos revenus nets mensuels doivent en général représenter au moins trois fois le montant de la mensualité du prêt.
• Taux d’endettement : Le taux d’endettement représente la part de vos revenus dédiée au remboursement de vos dettes. Il ne doit généralement pas dépasser 33 % après l'octroi du crédit hypothécaire, bien que certains établissements puissent tolérer un taux légèrement supérieur si vos revenus sont élevés.
• Apport personnel : L’apport personnel est la somme que vous êtes en mesure de mobiliser pour financer une partie de l’achat. Les banques demandent généralement un apport de 10 à 20 % du prix d’achat du bien. Un apport plus élevé peut vous permettre de bénéficier de conditions plus favorables (taux d’intérêt, durée du prêt, etc.).
• Historique de crédit : Votre historique de crédit, c’est-à-dire votre capacité passée à gérer vos emprunts et dettes, est scruté. Un historique de crédit propre, sans incidents de paiement, augmente vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire.
• AgeVotre âge et la durée du prêt doivent être cohérents afin que le remboursement soit terminé avant la retraite.
• Situation familiale: La composition de votre foyer (nombre d'enfants à charge) peut aussi être prise en compte.

Pour être éligible à un crédit hypothécaire, le bien mis en garantie doit être en votre possession, soit en votre nom propre, soit via une SCI (Société Civile Immobilière).

Dans le cas d'une SCI, les banques exigent généralement que tous les associés se portent cautions solidaires du prêt. Si le bien est détenu en indivision, c’est-à-dire que vous n’en êtes pas l'unique propriétaire, tous les autres propriétaires (nus-propriétaires ou usufruitiers) doivent également se porter cautions hypothécaires.

Comment constituer mon dossier de demande de prêt hypothécaire ?

Une fois les critères d’éligibilité remplis, la prochaine étape consiste à constituer un dossier solide pour la demande de prêt. Ce dossier est déterminant dans la décision finale de l’établissement financier.

• Pièces justificatives : Vous devrez fournir des documents attestant de votre situation financière et professionnelle. Parmi ces documents figurent vos trois derniers bulletins de salaire, vos deux derniers avis d'imposition, vos relevés de compte des trois derniers mois, et un justificatif d’identité (passeport, carte d’identité). Pour les professions indépendantes, les bilans comptables des trois dernières années peuvent être requis.
• Preuve de l’apport personnel : Vous devrez également présenter une preuve de l’apport personnel, par exemple, un relevé de compte montrant la disponibilité de ces fonds.
• Informations sur le bien immobilier : Si vous avez déjà trouvé le bien immobilier que vous souhaitez acheter, vous devrez fournir une copie du compromis de vente ou du contrat de réservation. Ce document permet à la banque d'évaluer la valeur du bien et de déterminer le montant du prêt.

Sur quels critères choisir l’établissement financier ?

Il est essentiel de comparer les offres de différents établissements financiers avant de s’engager. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir la meilleure offre de prêt hypothécaire.

Le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est l'un des éléments les plus importants. Il peut être fixe ou variable. Un taux fixe reste constant tout au long de la durée du prêt, offrant une sécurité quant au montant des mensualités. Un taux variable peut fluctuer en fonction du marché, avec des risques et des opportunités de baisse des mensualités. En aout 2024 les meilleurs taux sont de :

• 3, 2% sur 15 ans,
• 3.35% sur 20 ans,
• 3.45% sur 25 ans.

Les frais annexes

En plus du taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur, et les frais de garantie (caution ou hypothèque) doivent être pris en compte. Ces frais peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Notez que depuis la loi Lagarde de 2010, vous êtes libre de choisir votre assurance de prêt. La banque ne peut pas refuser votre assurance emprunteur et/ou changer les conditions de votre prêt tant que le principe d’équivalence des garanties est respecté. L’évolution législative, des lois Hamon de 2014 et Lemoine de 2022, vous permet de changer l’assurance de votre prêt immobilier en cours d’emprunt.

Les conditions de remboursement anticipé

Si le droit de remboursement anticipé d’un prêt est assuré par la loi, les banques imposent des pénalités en cas de remboursement anticipé. Si vous envisagez de rembourser votre crédit par anticipation, il est essentiel de vérifier ces conditions.

Le remboursement anticipé peut être total (si vous soldez l'intégralité du capital restant dû) ou partiel (lors d'une rentrée d'argent exceptionnelle). Selon la loi, des frais s'appliquent, limités à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. Il est possible de négocier ces frais avec votre banque avant de signer le contrat.