Comment valoriser un bien immobilier grâce à la rénovation énergétique ?

Avec des acheteurs de plus en plus exigeants, la performance énergétique n'est plus un bonus, c'est un atout décisif. Classe DPE, consommation annuelle, isolation ou chauffage : autant de critères qui peuvent faire grimper ou chuter le prix d'un bien. Mais bonne nouvelle : il est possible d'agir ! Travaux ciblés, aides financières, plus-value à la revente... IMMO9, votre spécialiste de l'immobilier neuf à Nantes vous explique comment booster la valeur de votre logement grâce à la rénovation énergétique tout en allégeant vos factures.

Pourquoi l'étiquette énergétique pèse de plus en plus sur la valeur d'un bien

En 2025, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un critère déterminant dans l'évaluation des biens immobiliers. Les logements classés F ou G, souvent qualifiés de "passoires thermiques", subissent des décotes. Selon une étude de de la plateforme de proptech Casavo, ces biens enregistrent une baisse de prix de 19,1 % en moyenne pour les appartements et de 33,4 % pour les maisons par rapport aux logements les mieux notés.

Une tendance qui peut s'expliquer par la hausse des prix de l'énergie ces dernières années et l'impact environnemental. Les logements énergivores sont perçus comme des investissements risqués, nécessitant des travaux de rénovation coûteux pour atteindre une performance énergétique acceptable.

Des acheteurs de plus en plus méfiants

Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des logements. Une enquête menée par OpinionWay pour SeLoger révèle d'ailleurs que plus de 50 % des candidats à l'achat n'ont visité que des biens ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation.

De nouvelles contraintes réglementaires

Pour lutter contre les passoires thermiques, l'État mise sur des mesures plus strictes en matière de performance énergétique. Ces mesures visent à inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G est interdite, sauf exceptions. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028 et aux logements classés E en 2034.

De plus, un audit énergétique est désormais obligatoire pour la vente de logements classés F ou G en monopropriété, ce qui ajoute une contrainte supplémentaire pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien.

Quels travaux pour améliorer la performance énergétique ?

L'isolation

L'isolation thermique est la première étape pour améliorer la performance énergétique d'un logement. Les combles, responsables de 25 à 30 % des pertes de chaleur, sont à isoler en priorité. Une isolation efficace des combles peut réduire considérablement la consommation d'énergie.

L'isolation des murs, qu'elle soit intérieure ou extérieure, permet également de diminuer les déperditions thermiques. Les fenêtres à double ou triple vitrage complètent cette enveloppe thermique pour limiter les pertes de chaleur et les infiltrations d'air.

Quels sont les travaux à envisager ?

• Isolation des combles perdus : pose de laine de verre ou ouate de cellulose soufflée.
• Isolation des rampants (combles aménages) : par l'intérieur avec panneaux semi-rigides.
• Isolation des murs par l'extérieur (ITE) : bardage, enduit sur isolant, vêture.
• Isolation des murs par l'intérieur : doublage avec panneaux isolants + pare-vapeur.
• Changement des fenêtres : remplacement par du double ou triple vitrage à isolation renforcée (VIR).
• Isolation des planchers bas : sous-sols, caves ou vide sanitaire avec mousse projetée ou panneaux isolants.

Le chauffage

Dans la hiérarchie des travaux énergétiques, la rénovation du système de chauffage figure parmi les leviers les plus efficaces pour améliorer durablement le confort d'un logement tout en allégeant sa facture. D’après l’Agence de la transition écologique (Ademe), le chauffage concentre à lui seul près des deux tiers de la consommation énergétique d’un logement, soit environ 67 %. Exit les anciennes chaudières énergivores : aujourd'hui, les équipements de chauffage se veulent plus performants, plus économes et mieux adaptés aux exigences environnementales.

Les options sont multiples. Certains optent pour un système de chauffage central dernière génération, comme les chaudières à condensation, plus sobres et plus efficients que les modèles traditionnels. D'autres privilégient les équipements à énergie renouvelable, comme les pompes à chaleur, qui captent les calories de l'air, du sol ou de l'eau pour chauffer l'habitat de façon plus écologique.

Pour les logements mal desservis ou difficiles à raccorder, les radiateurs électriques à inertie, couplés à un pilotage intelligent, peuvent aussi représenter un compromis intéressant.

Quels sont les travaux à envisager ?

• Remplacement de chaudière gaz/fioul par une pompe à chaleur air/eau ou géothermique.
• Installation d'une chaudière à granulés bois pour les maisons individuelles.
• Pose de radiateurs électriques à inertie ou connectés, pour un chauffage mieux piloté.
• Déploiement d'un plancher chauffant basse température, couplé à une PAC.
• Installation d'un thermostat intelligent ou de robinets thermostatiques pour un chauffage zoné.

La ventilation et l'étanchéité

Lorsque l'on rénove pour améliorer la performance énergétique d'un logement, il ne suffit pas de le rendre hermétique à la chaleur : encore faut-il garantir une bonne qualité de l'air intérieur. Trop souvent négligée, la ventilation est pourtant un pilier de toute rénovation thermique efficace. Une étanchéité à l'air défaillante peut engendrer jusqu'à 20 % des déperditions de chaleur d'un logement.

Une maison bien isolée mais mal ventilée peut rapidement accumuler l'humidité, générant moisissures, condensation et inconfort. C'est pourquoi, en parallèle des travaux d'isolation, il est essentiel de prévoir des dispositifs de renouvellement de l'air performants. Des systèmes comme la VMC (ventilation mécanique contrôlée), qu'elle soit simple ou double flux, permettent de maintenir une atmosphère saine tout en limitant les pertes thermiques.

Autre point de vigilance : l'étanchéité de l'air. De nombreuses déperditions invisibles peuvent survenir par les fenêtres, les combles ou les planchers. Des tests spécifiques, comme l'infiltrométrie, permettent de localiser les fuites d'air et de mieux les colmater.

Quels sont les travaux à envisager ?

• Installation d'une VMC double flux : permet de récupérer la chaleur de l'air sortant.
• Pose d'une VMC hygroréglable : ajuste la ventilation selon l'humidité ambiante.
• Travaux d'étanchéité à l'air : joints, colmatage des fissures, coffrage de points sensibles.
• Test d'infiltrométrie : pour détecter les fuites d'air.

Les énergies renouvelables

Réduire sa consommation énergétique passe aussi par la production d'énergie propre. Les équipements à énergie renouvelable s'imposent désormais comme des solutions de plus en plus accessibles, performantes et rentables à long terme.

Parmi les installations les plus plébiscitées, les panneaux solaires photovoltaïques permettent de produire une partie de sa propre électricité. Placés sur le toit, ils alimentent les usages domestiques du quotidien, avec la possibilité de revendre l'excédent ou de le stocker via une batterie.

Quels sont les travaux à envisager ?

• Installation de panneaux photovoltaïques en autoconsommation (avec ou sans revente de surplus).
• Pose d'un chauffe-eau thermodynamique, qui capte l'air ambiant ou extérieur pour chauffer l'eau sanitaire.
• Installation d'un ballon solaire ou d'un chauffe-eau solaire individuel (CESI).
• Couplage pompe à chaleur + solaire (PAC hybride).
• Pré-équipement pour la recharge de véhicules électriques.

Quelles sont les aides financières pour accompagner les travaux ?

Ma Prime Rénov' : une aide unique, trois parcours

Pensée pour accompagner tous les ménages, quel que soit leur niveau de revenu, MaPrimeRénov' adapte ses montants et ses critères à la situation des foyers, au type de travaux envisagés et aux caractéristiques du logement.

Elle peut financer plusieurs types de rénovations :

• Les rénovations par geste : cela comprend l'isolation thermique (toiture, murs, fenêtres) ou l'installation d'équipements de chauffage ou de production d'eau chaude plus écologiques (pompe à chaleur, chaudière biomasse...), remplaçant les systèmes anciens à énergie fossile.
• Les rénovations d'ampleur : destinées à transformer en profondeur la performance du logement, elles nécessitent au minimum deux actions d'isolation et doivent permettre un saut d'au moins deux classes sur le DPE.
• Les rénovations en copropriété : le dispositif s'applique également aux immeubles collectifs, en finançant les travaux sur les parties communes (isolation, ventilation) ou les parties privatives à intérêt collectif, comme les colonnes montantes de chauffage.

L'éco-prêt à taux zéro

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un coup de pouce financier de l'État destiné à encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Ce prêt sans intérêts permet de financer les interventions qui visent à améliorer l'isolation, le système de chauffage ou encore la performance globale d'un logement. Il s'adresse aussi bien aux propriétaires occupants qu'aux bailleurs, à condition que le logement concerné ait été construit depuis plus de deux ans et soit occupé en tant que résidence principale.

Le montant accordé dépend du type de travaux réalisés :

• Jusqu'à 7 000 € pour le remplacement des fenêtres ou autres parois vitrées peu performantes.
• Jusqu'à 15 000 € pour une opération de rénovation isolée, comme l'isolation des murs ou le changement du chauffage.
• Jusqu'à 25 000 € pour un bouquet de deux travaux, par exemple isolation + ventilation.
• Jusqu'à 50 000 € pour une rénovation énergétique globale, à condition qu'elle entraîne un gain énergétique significatif.

Ce prêt peut être cumulé avec MaPrimeRénov' et d'autres aides.

Les aides des fournisseurs d'énergie

Instaurés par la loi POPE de 2005, les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) constituent un dispositif clé de la transition énergétique en France. L'État impose aux fournisseurs d'énergie - qu'il s'agisse d'électricité, de gaz, de fioul ou de carburant – de participer activement à la baisse de la consommation nationale. Pour remplir cette mission, ces acteurs, appelés "obligés", doivent encourager les particuliers et les entreprises à entreprendre des travaux d'économie d'énergie.

Concrètement, ils proposent des aides financières pour soutenir les projets de rénovation : remplacement d'un chauffage ancien, pose d'isolants thermiques, amélioration de la ventilation... Ces aides prennent plusieurs formes : primes en euros, remises sur les factures, bons d'achat ou encore accompagnement gratuit. Leur montant dépend directement des gains énergétiques permis par les travaux.

Bonne nouvelle : les CEE sont ouverts à tous les ménages, sans condition de ressources. Toutefois, les aides sont bonifiées pour les revenus modestes, ce qui peut permettre de couvrir une large part de l'investissement initial, en complément d'autres dispositifs comme MaPrimeRénov'.

Parmi les travaux éligibles, on retrouve l'isolation des combles, des murs ou du plancher, l'installation de chaudières plus performantes, chauffe-eaux thermodynamiques, ou encore ventilation mécanique contrôlée.

Pour bénéficier du dispositif, il est impératif de confier ses travaux à une entreprise labellisée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Ce label garantit que les prestations respectent les exigences techniques du programme CEE.

Pour engager une demande, il suffit de se rapprocher d'un fournisseur d'énergie ou d'une plateforme agréée.

La TVA à 5,5 % pour les travaux d'économie d'énergies

Pour inciter les particuliers à engager des travaux en faveur de la transition énergétique, l'État applique un taux de TVA réduit à 5,5 % sur une sélection de travaux visant à améliorer la performance énergétique des logements.

Ce taux préférentiel concerne notamment :

• L'isolation thermique des toitures, murs ou planchers,
• L'installation de systèmes de chauffage performants (pompes à chaleur, chaudières à condensation),
• Les équipements utilisant les énergies renouvelables pour la production d'eau chaude.

Ce dispositif ne s'applique que sous certaines conditions : le logement doit avoir plus de deux ans d'ancienneté et servir de résidence principale ou secondaire. De plus, l'entreprise en charge des travaux doit remettre une attestation prouvant l'éligibilité du chantier.

Attention, depuis le 1er janvier 2025, la règle a évolué : les chaudières à gaz sont exclues de cette mesure et repassent sous le taux normal de TVA à 20 %.