Comment déclarer ses revenus fonciers en 2025 ?
L'immobilier locatif reste l'un des placements préférés dans Français pour se constituer un patrimoine. Mais au printemps, la pierre se transforme en formulaire : il est temps de déclarer ses revenus fonciers. Une démarche administrative qui, si elle peut sembler fastidieuse, a un impact direct sur votre fiscalité - donc sur la rentabilité réelle de votre investissement locatif.
Mais comment déclarer ses revenus fonciers selon le régime fiscal choisi ? Quelles sont les charges à déduire et quel formulaire remplir ? IMMO9, votre spécialiste en immobilier neuf à Nantes vous propose un guide complet pour déclarer vos revenus fonciers en 2025.
Qui est concerné par la déclaration des revenus fonciers ?
En 2025, la déclaration des revenus fonciers concerne principalement les propriétaires bailleurs de logements loués non meublés. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison ou d'un local commercial détenu en direct ou via une société civile immobilière (SCI) transparente. Ces revenus sont imposables dès le premier euro perçu, quel que soit le régime fiscal choisi (micro-foncier ou réel).
Sont tenus de déclarer des revenus fonciers :
- Les propriétaires ou usufruitiers de biens immobiliers loués nus, c'est-à-dire sans mobilier fourni au locataire ;
- les indivisaires, dans le cadre d'une indivision successorale ou familiale ;
- les associés de SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés, au prorata de leur participation dans la société.
Cette déclaration est obligatoire même si les loyers perçus sont modestes. Elle s’effectue chaque année, dans le cadre de la déclaration de revenus globale.
Quelle différence avec la location meublée ?
L'un des points fondamentaux à comprendre avant de déclarer ses revenus locatifs concerne la distinction entre location nue et location meublée. Ce n'est pas seulement une question de mobilier : cette différence détermine le régime fiscal applicable, les formulaires à utiliser, les charges déductibles et, in fine, le montant de l'impôt à payer.
Concrètement, les revenus issus de la location non meublée relèvent de la catégorie des revenus fonciers. À l'inverse, ceux tirés d'une location meublée - qu'il s'agisse d'une location à l'année, saisonnière et touristique – sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Qu'en est-il des résidences principales ou secondaires ?
La déclaration des revenus fonciers ne concerne que les biens mis en location. Les résidences utilisées à titre personnel ne sont pas soumises à cette obligation, sauf dans des cas spécifiques :
- Résidence principale : non concernée, sauf si vous en louez une partie (exemple : chambre indépendante). Dans ce cas, les loyers peuvent être exonérés sous conditions strictes (exemple : plafond de loyer, location à un étudiant).
- Résidence secondaire : concernée uniquement si elle est mise en location vide.
Depuis 2023, l'administration fiscale impose également à tous les propriétaires de déclarer l'usage de leurs biens (résidence principale, secondaire, louée ou vacante) via le service "Gérer mes biens immobiliers" sur le site des impôts.
Les deux régimes d'imposition des revenus fonciers
En matière de revenus fonciers, l'administration fiscale propose deux modes d'imposition distincts : le micro-foncier et le régime réel. Le choix entre les deux dépend principalement du montant des loyers perçus et du niveau de charges supportées par le propriétaire.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs annuels n'excèdent pas 15 000 €, tous biens confondus (hors location meublée et SCI soumise à l'impôt sur les sociétés).
Il est toutefois réservé aux logements classiques, c'est-à-dire hors dispositifs fiscaux spécifiques. En sont donc exclus les biens relevant de régimes particuliers tels que Monuments Historiques, Malraux ou encore les logements bénéficiant d'une déduction ou d'un amortissement spécifique, ou détenus en nue-propriété.
Dans ce régime, les démarches sont simplifiées : vous devez déclarer le total des loyers perçus dans votre déclaration de revenus via le formulaire 2042, case 4BE.
L'administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 %, destiné à couvrir l'ensemble des charges (travaux, impôts, assurance, etc.). Ce régime ne permet donc pas de déduire les dépenses réelles engagées : le calcul de votre revenu net imposable se fait de manière forfaitaire.
Le régime réel
Le régime réel s'applique automatiquement dès lors que les loyers bruts perçus par le foyer fiscal dépassent 15 000 € par an (hors charges locatives). En dessous de ce seuil, le contribuable peut tout à fait opter volontairement pour ce régime s'il estime qu'il est plus favorable à sa situation, notamment en cas de charges importantes à déduire.
Dans le cadre d'une option volontaire, le choix du régime réel engage le contribuable pour une durée minimale de trois ans, pendant laquelle il devra appliquer ce régime à l'ensemble des revenus fonciers. Ce choix se matérialise par le dépôt du formulaire 2044 ou du formulaire 2044-SPE si certains dispositifs fiscaux particuliers s'appliquent (par exemple en cas de location sous un dispositif spécifique via une SCI).
À l'issue de cette période de trois ans, l'option est reconduite tacitement chaque année tant que le contribuable continue à déposer une déclaration n°2044 ou 2044-SPE. Il est possible d'y mettre fin, mais cela nécessite une démarche explicite auprès de l'administration.
Cette déclaration permet de calculer le résultat foncier net, qu'il soit bénéficiaire ou déficitaire. Le montant obtenu doit ensuite être reporté dans la déclaration de revenus principale (formulaire n°2042, rubrique "Revenus fonciers" - ligne 4BA et suivantes).
Bon à savoir
L'option pour le régime réel est globale. Cela signifie qu'elle s'applique à l'ensemble des biens loués nus appartenant aux membres du foyer fiscal. Il n'est pas possible de combiner le régime réel pour certains biens et le micro-foncier pour d'autres.
À retenir
| Régime | Seuil d'éligibilité | Déclaration | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | - 15 000 € de loyers | 2042 | Simplicité, abattement automatique | Pas de prise en compte des charges réelles |
| Réel (obligatoire ou optionnel) | + 15 000 € ou sur option | 2044 ou 2044-SPE | Déduction précise des charges, possibilité de déficit foncier |
Formalisme comptable, suivi plus rigoureux |
Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?
Lorsque vous êtes soumis au régime réel d'imposition des revenus fonciers, vous pouvez déduire un ensemble de dépenses liées à la gestion, à l'entretien ou au financement du bien loué, à condition qu'elles soient effectivement engagées et payées durant l'année d'imposition, et qu'elles aient pour finalité la conservation ou l'exploitation du bien immobilier. Ces charges doivent être justifiées par des factures ou des documents comptables, en cas de contrôle.
Travaux déductibles et non déductibles
Les dépenses de travaux sont classées en trois catégories :
- Les dépenses de réparation et d'entretien : elles visent à maintenir ou remettre en état le bien sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Ces dépenses sont déductibles.
- Les dépenses d'amélioration : elles apportent un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie sans modifier la structure de l'immeuble. Elles sont déductibles sous certaines conditions, notamment pour les locaux d'habitation.
- Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement : elles modifient la structure de l'immeuble ou augmentent sa surface habitable. Ces dépenses ne sont pas déductibles.
Les autres charges déductibles
En plus des travaux, d'autres charges peuvent être déduites :
- Intérêts d'emprunt et frais accessoires
- Primes d'assurance
- Frais de gestion et de procédure
- Taxe foncière
Le déficit foncier
Lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers, un déficit foncier est constaté. Ce mécanisme fiscal, encadré par l'article 156-I-3° du Code général des impôts, peut devenir un outil d'optimisation fiscale très avantageux pour les propriétaires bailleurs.
Le déficit foncier peut être déduit du revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite annuelle de 10 700 €.
Pour en bénéficier, le bien ayant généré le déficit doit rester mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de l'imputation. Sinon, le fisc peut vous demander un remboursement.
L'excédent, ainsi que la part liée aux intérêts d'emprunt, peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quels formulaires remplir en 2025 ?
Formulaire 2042 : la déclaration principale
Le formulaire n°2042 est la déclaration de revenus principale que tous les contribuables doivent remplir. Il permet de déclarer l'ensemble des revenus perçus par les membres du foyer fiscal, y compris les revenus fonciers. Si vous êtes soumis au régime micro-foncier (revenus fonciers bruts annuels inférieurs à 15 000 €), vous devez simplement reporter le montant total de vos loyers bruts (hors charges) en case 4BE de ce formulaire.
Formulaire 2044 : pour le régime réel
Si vous êtes soumis au régime réel d'imposition (revenus fonciers bruts annuels supérieurs à 15 000 € ou option pour le régime réel malgré des revenus inférieurs), vous devez remplir le formulaire n°2044. Ce formulaire permet de détailler l'ensemble des revenus fonciers perçus et des charges déductibles, afin de déterminer le revenu foncier net imposable. Il doit être joint à votre déclaration principale n°2042.
Formulaire 2044-SPE : pour les cas particuliers
Le formulaire n°2044-SPE (spécial) est destiné aux contribuables bénéficiant de régimes fiscaux particuliers, tels que les dispositifs "Borloo neuf", "Robien, "Besson", "Périssol", ou "Scellier intermédiaire". Il permet de déclarer les revenus fonciers et les charges spécifiques à ces régimes. Ce formulaire doit également être joint à la déclaration principale n°2042.
Formulaire 2044-EB : engagement de location
Le formulaire n°2044-EB est à remplir lors de la première année de location d'un bien immobilier dans le cadre de certains dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel ou Denormandie. Il permet de formaliser l'engagement de location requis pour bénéficier des avantages fiscaux associés à ces dispositifs. Ce formulaire doit être joint à la déclaration principale n°2042.
Où et quand faire sa déclaration ?
Déclaration en ligne
La déclaration en ligne est accessible via votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr. Le service est ouvert le depuis le 10 avril 2025. Les dates limites de déclaration en ligne varient selon votre département de résidence :
- Départements 01 à 19 et non-résidents : jeudi 22 mai 2025 à 23h59.
- Départements 20 à 54 : mercredi 28 mai 2025 à 23h59.
- Départements 55 à 974/976 : jeudi 5 juin 2025 à 23h59.
Déclaration papier
Si vous n'êtes pas en mesure de déclarer en ligne (absence d'accès à Internet ou incapacité à utiliser le service en ligne), vous pouvez effectuer une déclaration papier. Dans ce cas, la date limite de dépôt est fixée au mardi 20 mai 2025 à 23h59, le cachet de la Poste faisant foi.
Cas spécifiques
Revenus issus d'un bien en indivision
Lorsqu'un bien immobilier est détenu en indivision - à la suite d'un héritage, d'un divorce ou d'un achat à plusieurs – chaque co-indivisaire doit déclarer sa part des revenus locatifs et des charges associées au prorata de ses droits dans le bien. Cette déclaration se fait à titre individuel, dans la déclaration de revenus de chacun, et passe généralement par le formulaire 2044 en cas d'imposition au régime réel.
Pour que la déclaration soit conforme, il est fortement recommandé que tous les indivisaires s'entendent sur les montants à reporter, afin d'éviter tout écart entre les déclarations individuelles, qui pourrait alerter l'administration.
Cas d'un bien détenu via une SCI
Pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), la déclaration des revenus fonciers suit un processus spécifique :
- Déclaration par la SCI : la SCI doit remplir le formulaire 2072-S-SD, qui détaille les revenus locatifs et les charges de la société. Cette déclaration est à effectuer en ligne via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr.
- Déclaration par les associés : chaque associé doit reporter sa quote-part des revenus et des charges sur sa déclaration personnelle, généralement via le formulaire 2044. Il est important de noter que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans.