Quelles sont les charges de copropriété d'un logement en VEFA ?

Acheter un logement neuf, c’est faire le choix du confort, de la performance énergétique… et de la tranquillité d’esprit ? Pas toujours. Si les immeubles fraîchement sortis de terre promettent des économies sur les factures d’énergie, les charges de copropriété, elles, restent bien présentes.

Frais d’ascenseur, entretien des espaces verts, contrat de vidéoprotection, gestion du chauffage collectif… Les équipements modernes du neuf ont un coût, qui se répercute sur les charges. Alors, les charges de copro dans le neuf sont-elles vraiment plus légères que dans l’ancien ? À quoi faut-il s’attendre la première année ? On fait le point pour vous aider à acheter en toute conscience.

Charges de copropriété : de quoi parle-t-on ?

Définition

Les charges de copropriété représentent l'ensemble des dépenses engagées pour faire fonctionner et entretenir les parties communes d'un immeuble. Chaque propriétaire y contribue en fonction de sa quote-part, aussi appelée tantièmes. Contrairement aux avances de fonds destinées à alimenter un fonds de réserve, ces charges sont définitivement dues et réparties entre tous les copropriétaires. Elles ne doivent pas être confondues avec les provisions sur charges, versées à l'avance au syndic sur la base d'un budget prévisionnel.

Charges générales, spéciales et exceptionnelles : quelles différences ?

En copropriété, les charges sont classées en deux grandes catégories, chacune répondant à des règles de répartition spécifiques définies par la loi précisée dans le règlement de copropriété.

Charges générales : pour l'entretien des parties communes

Les charges générales concernent les dépenses liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble. Cela inclut notamment :

• Le nettoyage et l'éclairage des parties communes ;
• les frais d'assurance de l'immeuble ;
• les honoraires du syndic ;
• les frais de tenue des assemblées générales.

Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot, exprimée en tantièmes ou millièmes. Cette valeur est déterminée en fonction de la superficie, de la consistance et de la situation du lot dans l'immeuble. Ainsi, chaque copropriétaire contribue aux charges générales en fonction de sa quote-part, indépendamment de l'usage qu'il fait partie communes.

Charges spéciales : pour les services collectifs et équipements communs

Les charges spéciales concernent les dépenses liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs, tels que :

• Le fonctionnement de l'entretien des ascenseurs ;
• le chauffage collectif ;
• l'eau chaude sanitaire ;
• les systèmes de sécurité ou de vidéoprotection.

La répartition de ces charges se fait en fonction de l'utilité que ces services ou équipements présentent pour chaque lot. Cela signifie qu'un copropriétaire ne participe aux charges spéciales que si le service ou l'équipement est utile à son lot. Par exemple, un copropriétaire dont le lot n'est pas desservi par l'ascenseur ne paiera pas les charges liées à cet équipement.

Charges exceptionnelles : pour les travaux lourds et urgents

Les charges exceptionnelles, ou charges non récurrentes, correspondent aux dépenses engagées de manière ponctuelle, souvent liées à des travaux d'envergure ou à des situations urgentes. Elles peuvent inclure :

• Le ravalement de façade ;
• le remplacement d'une toiture ;
• la rénovation d'une chaufferie ou d'un ascenseur ;
• des travaux votés pour se conformer à de nouvelles normes (sécurité incendie, accessibilité...) ;
• des réparations imprévues à la suite de dégradations.

Leur répartition dépend de la nature des travaux et suit les règles définies dans le règlement de copropriété ou votées en assemblée générale. Dans certains cas, les copropriétaires peuvent être appelés à payer une provision ou une avance avant le lancement des travaux.

Ce que dit la loi : répartition et tantièmes

La loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de répartition des charges de copropriété :

• Article 10 : les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative des parties privatives de chaque lot, tandis que les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité que les services et équipements présentent pour chaque lot.
• Article 5 : la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est déterminée en fonction de la valeur relative de son lot, calculée selon sa superficie, sa consistance et sa situation.

Ces dispositions légales sont complétées par le règlement de copropriété, qui précise les modalités de répartition des charges et peut prévoir des réparties spécifiques pour certaines catégories de charges ou certains équipements.

Les charges de copropriété d'un logement neuf

Les charges de copropriété interviennent après la livraison d'un logement neuf et permettent de contribuer aux divers aspects de la vie de la copropriété, de l'administration des parties communes et aux services collectifs.

Quelles sont les charges courantes dans l'immobilier neuf ?

Dans un immeuble neuf en copropriété, les charges sont là pour assurer le bon fonctionnement au quotidien de la résidence, mais aussi pour anticiper les besoins futurs. Elle se répartissent en deux grandes catégories bien distinctes :

Les charges générales

D'un côté, on trouve les charges générales, qui financent l'entretien courant et la gestion des parties communes. Cela inclut, par exemple, le ménage dans les halls et les cages d'escalier, l'entretien des espaces verts, la collecte des déchets ou encore les honoraires du syndic. Ces dépenses sont régulières, prévisibles, et supportées par l'ensemble des copropriétaires selon leur quote-part.

Les charges exceptionnelles

De l'autre, il y a les charges exceptionnelles, aussi appelées charges spéciales. Celles-ci concernent les travaux ponctuels ou des projets d'amélioration, comme l'installation d'un nouvel ascenseur, le remplacement d'une chaudière collective, ou encore des études techniques spécifiques (diagnostics, audits énergétiques, etc.). Ces frais sortent du cadre habituel de l'entretien courant.

L'un des avantages à investir dans l'immobilier neuf, c'est justement que ces charges exceptionnelles ne s'invitent pas tout de suite à la table. Pas de toiture à refaire, pas de ravalement à prévoir avant une bonne dizaine d'année. Le budget est ainsi mieux maîtrisé pour les premières années de détention. Un argument de poids pour les primo-accédants comme pour les investisseurs.

Le fonds travaux obligatoire

Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété de dix lots principaux ou plus doit constituer un fonds travaux destiné à financer, à long terme, les gros entretiens et mises aux normes. Dès la première assemblée générale, le syndic provisoire inscrit ce poste au budget et appelle les premières cotisations.

Dans un programme neuf, le carnet d'entretien est vierge et aucune grosse dépense n'est prévue avant une bonne décennie ; les copropriétaires versent donc une cotisation modeste les premières années, souvent inférieure à 1 € par m² et par an. Néanmoins, ce fonds reste une charge obligatoire qui s'ajoutent aux provisions courantes.

Coût des charges de copropriété en VEFA : comment l'estimer ?

Dans une copropriété, chaque lot détient une quote-part exprimée en tantièmes, correspondant à sa part dans les parties communes de l'immeuble. Plus votre lot est grand ou situé dans une zone à fort usage (comme un rez-de-chaussée ou un étage élevé avec ascenseur), plus votre contribution aux charges sera importante.

Mais dans un programme immobilier neuf, il faut garder en tête qu'aucune base historique n'est encore disponible. Contrairement à l'ancien, où l'on peut consulter les comptes des années précédentes, le montant des charges ne peut pas être estimé sur la base d'un historique de l'exploitation.

D'après les données de l'Observatoire des charges de l'Association des responsables de copropriété (Oscar), les charges de copropriété s'élèvent en moyenne à 50 € par m² et par an. Ce chiffre reste toutefois indicatif, car de nombreux facteurs peuvent faire varier la facture finale.

Parmi les éléments qui influent : la taille de la résidence, le nombre et la nature des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, gardiennage, etc.) mais aussi la situation géographique de l'immeuble.

Pour estimer le montant des charges de copropriété, il est indispensable de s'appuyer sur les documents disponibles auprès du propriétaire. Ces pièces fournissent des informations clés sur la répartition et les services inclus dans la copropriété, permettant ainsi de se faire une idée précise des dépenses à prévoir :

Vérifier le contrat de réservation

Lors d'un achat en VEFA (Vente en l'État de Futur Achèvement), le contrat de réservation signé entre l'acquéreur et le promoteur fournit de précieuses indications sur les futures charges de copropriété.

Ce document détaille notamment les équipements prévus dans le logement, comme le type de chauffage, la présence éventuelle d'une climatisation ou encore d'autres installations collectives. Ces informations permettent d'anticiper les besoins en énergie et les coûts d'entretien qui pourraient être mutualisés entre copropriétaires. Même s'il ne donne pas un chiffrage précis des charges, le contrat de réservation offre un premier niveau d'évaluation, utile pour se projeter dans le budget global de la vie en copropriété.

S'appuyer sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Vérifier l'étiquette DPE de votre logement peut être un moyen très concret de prédire la ligne "charges" de votre budget.

Le DPE chiffre la dépense énergétique... et donc l'appel de charges :

• L'étiquette énergétique (kWh EP/m².an ) prend en compte le chauffage, l'eau chaude, la ventilation et l'éclairage.
• Dans une résidence neuve dotée d'une chaufferie ou d'une pompe à chaleur collective, ces postes sont répercutés dans les provisions appelées par le syndic ; un logement classé A ou B nécessite moitié moins de kilowattheures qu'un C : les tantièmes restent les mêmes, mais la facture globale à répartir baisse.

De plus, la qualité thermique mesurée dans le DPE conditionne :

• Le fonds travaux ALUR (le syndic calibre sa dotation en fonction des rénovations à prévoir, une résidence A/B RE2020 mobilise des réserves plus faibles) ;
• les futurs seuils européens (MEPS) : un immeuble bien classé évite une réhabilitation coûteuse avant 2030-2033, donc des appels de fonds extraordinaires.

Des assurances et des garanties dimensionnées plus justement

Certaines assurances dommages-ouvrage, contrats d'exploitation de chaufferie ou contrats de performance énergétique indexent leurs primes sur un "profil de consommation". Un DPE performant sert de base de négociation au syndic pour alléger la quote-part de chaque propriétaire.

Quand doit-on payer les charges de copropriété en VEFA ?

Dans le cadre d'un achat en VEFA, vous ne commencez à payer vos charges de copropriété qu'à partir du moment où le logement est entièrement achevé et fonctionnel. Cela signifie que tous les équipements prévus doivent être opérationnels : l'immeuble doit être raccordé à l'eau, au gaz, à l'électricité, les escaliers doivent être accessibles et les ascenseurs en service.

Concrètement, les premières charges sont appelées sous forme de provisions, généralement exigibles au premier jour de chaque trimestre, sauf si une autre date est décidée en assemblée générale. Ces provisions sont fixées lors de la première AG organisée par le syndic provisoire, et peuvent être ajustées au fil du temps en fonction des dépenses réelles.

Il est donc essentiel, en tant que nouveau copropriétaire, de bien suivre cette première assemblée générale : les décisions qui y sont prises (prestataires, budget, planning des travaux, etc.) conditionneront vos charges à venir.

Attention, en cas de non-paiement, le syndic peut envoyer une mise en demeure. Si, dans un délai de 30 jours, la provision n'est toujours pas réglée, il peut exiger le règlement de l'ensemble des charges annuelles et, si nécessaire, engager une procédure devant le tribunal judicaire.

En résumé :

• Vous ne payez qu'une fois que votre logement est livré et fonctionnel.
• Le paiement s'effectue par tranches, sous forme de provisions.
• En cas de litige, le syndic dispose de leviers juridiques pour garantir le bon fonctionnement de la copropriété.

Qui paie quoi entre la remise des clés et la première assemblée ?

La livraison de votre appartement ne coïncide pas toujours avec le coup d’envoi complet des appels de charges : il existe souvent un sas de quelques semaines — parfois quelques mois — avant la première assemblée générale constitutive.

Pendant cette période transitoire, le promoteur conserve la casquette de « syndic provisoire » et continue à avancer la plupart des frais liés aux parties communes : assurances chantier qui n’ont pas encore basculé vers le contrat définitif, électricité des parties communes, eau des espaces verts ou gardiennage de chantier.

De votre côté, vous supportez déjà les dépenses privatives (chauffage, eau, taxe d’habitation) et vous réglez l’abonnement individuel à l’énergie dès que votre compteur est activé. En revanche, les charges collectives n’entrent véritablement en jeu qu’après la première AG : c’est à ce moment-là que les copropriétaires approuvent le budget prévisionnel, ouvrent le compte bancaire de la résidence et valident le premier calendrier d’appels de fonds.

En pratique, les sommes avancées par le promoteur durant cette phase sont intégrées au premier exercice comptable ; elles apparaissent dans le bilan qu’il remet au syndic élu, puis elles sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes. Autrement dit, rien ne se perd : vous paierez votre quote-part, mais seulement lorsque la copropriété aura officiellement pris son autonomie financière.

Quel est le coût d'un syndic de copropriété ?

Beaucoup de copropriété choisissent de faire appel à un syndic professionnel pour gérer les charges de manière plus simple. Mais ce syndic a un coût.

Le coût d'un syndic de copropriété dépend essentiellement du nombre de lots présents dans la résidence. En moyenne, le forfait annuel de base d'un syndic oscille entre 150 et 200 € par lot. Ce forfait couvre les prestations courantes, comme la tenue des assemblées générales ou la gestion administrative classique.

Toutefois, ces honoraires ont tendance à augmenter chaque année, avec une hausse moyenne estimée à environ 10 %. À cela peuvent s'ajouter des frais supplémentaires, facturés hors forfait, pour des services spécifiques : par exemple, la gestion des travaux exceptionnels, la rédaction de documents particuliers ou la mise en place de dispositifs techniques.