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Le bail de location meublée est un contrat de location pour un logement équipé de meubles (comme son nom l’indique) permettant au locataire d'y vivre immédiatement sans avoir à acheter du mobilier essentiel. Ce type de bail est encadré par la loi et doit respecter des conditions précises, tant sur la durée du bail que sur les équipements fournis.

Quels sont les différents types de contrats (baux) de location meublée en 2024 ?

Il existe plusieurs types de contrats de location meublée :

• Bail classique : d'une durée minimum d'un an, renouvelable tacitement.
• Bail mobilité : d'une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, destiné aux personnes en mobilité professionnelle.
• Contrat étudiant : d'une durée de neuf mois correspondant à l'année universitaire, non renouvelable automatiquement.
• Contrat de colocation meublée : adapté à la location d'un logement à plusieurs colocataires, avec des règles spécifiques concernant les responsabilités des locataires.

Quelles sont les spécificités du bail de colocation meublée ?

Le contrat de colocation meublée peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires ou de baux individuels pour chaque colocataire.

Les responsabilités des colocataires peuvent être solidaires ou non, selon les clauses du bail. Ce type de contrat doit préciser les parts de loyer, les charges et les modalités de départ ou de remplacement d'un colocataire.

Qu'est-ce que le bail mobilité et quels sont ses avantages ?

Le bail mobilité est une innovation de la loi ELAN, conçu pour les personnes en mobilité professionnelle, les étudiants ou les stagiaires.

Ce bail présente plusieurs avantages : il est d'une durée flexible (de 1 à 10 mois), il n'impose pas de dépôt de garantie, et il permet au locataire de quitter le logement à tout moment avec un préavis d'un mois.

Comment fonctionne le contrat étudiant pour une location meublée ?

Le contrat étudiant pour une location meublée est spécifique par sa durée, limitée à neuf mois, en phase avec l'année universitaire.

Il est non renouvelable automatiquement, mais il peut être reconduit par un nouveau contrat. Ce type de bail est adapté aux besoins des étudiants et offre une flexibilité en termes de durée, sans possibilité de reconduction tacite.

Quelles sont les spécificités de la loi ELAN par rapport aux locations meublées ?

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) de 2018 a apporté plusieurs modifications importantes aux baux de location meublée. Elle a notamment introduit le bail mobilité, un nouveau type de bail destiné aux locataires en mobilité professionnelle, qui se distingue par sa durée plus courte (de 1 à 10 mois) et l'absence de dépôt de garantie.

De plus, la loi ELAN a renforcé la réglementation concernant les locations saisonnières, particulièrement dans les grandes villes, en imposant une déclaration préalable et en limitant la durée maximale de location à 120 jours par an pour les résidences principales.

Quelle est la liste des meubles obligatoires dans une location meublée ?

Depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé doit contenir au minimum les équipements suivants :

• Literie avec couette ou couverture,
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
• Plaques de cuisson,
• Four ou four à micro-ondes,
• Réfrigérateur avec compartiment congélation ou, à défaut, un réfrigérateur et un congélateur séparé,
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
• Ustensiles de cuisine,
• Table et sièges,
• Étagères de rangement,
• Luminaires,

Quel est le montant maximum du loyer pour une location meublée ?

Le montant maximum du loyer pour une location meublée dépend de la zone géographique où se situe le logement. En général, en dehors des zones tendues, le loyer est librement fixé entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, dans les zones tendues, où la demande de logement est supérieure à l'offre, le loyer est soumis à un encadrement strict.

Dans ces zones, le montant du loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, déterminé par arrêté préfectoral. Ce plafond est calculé en fonction d'un loyer de référence fixé par le préfet, qui varie selon la localisation, les caractéristiques du logement et sa catégorie. Si le propriétaire souhaite fixer un loyer supérieur à ce loyer de référence majoré, il doit pouvoir justifier cette augmentation par des caractéristiques exceptionnelles du bien.

En dehors des zones tendues, le loyer peut être révisé chaque année, à condition qu'une clause de révision soit prévue dans le bail. Cette révision se fait selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. En cas de renouvellement du bail, si le loyer est jugé sous-évalué, il est possible de le réévaluer, mais cette réévaluation est encadrée par des règles spécifiques pour éviter des hausses trop importantes.

Quelles sont les règles concernant les augmentations de loyer ?

Les augmentations de loyer sont strictement encadrées. Hors zone tendue, une révision annuelle du loyer peut être prévue à condition qu'elle soit mentionnée dans le bail et qu'elle se base sur l'indice de référence des loyers (IRL). En zone tendue, les augmentations sont limitées selon l'encadrement des loyers.

Lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, il est possible de le réévaluer sous certaines conditions, mais des règles spécifiques s'appliquent pour limiter ces hausses.

Quelles sont les obligations concernant la caution pour une location meublée ?

En général, le montant du dépôt de garantie pour une location meublée est limité à deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie sert à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés de loyer.

Il doit être restitué dans un délai d'un mois après la restitution des clés si aucune dégradation n'est constatée. Si des dégradations sont relevées, ce délai passe à deux mois.

Comment fonctionne le dépôt de garantie dans une location meublée ?

Le dépôt de garantie, limité à deux mois de loyer hors charges dans une location meublée (1 mois en location nue), est destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations).

Ce montant doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si le logement est rendu en bon état. En cas de litige, ce délai est porté à deux mois.

Quelles sont les clauses résolutoires et dans quels cas s'appliquent-elles ?

Les clauses résolutoires permettent la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave aux obligations contractuelles du locataire, comme le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, l'absence d'assurance locative, ou encore les troubles de voisinage. Ces clauses doivent être inscrites clairement dans le bail pour être applicables.

Quelles sont les clauses abusives dans un bail de location meublée ?

Certaines clauses sont considérées comme abusives et donc nulles si elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Clauses interdites relatives à la location d'équipements

Obliger le locataire à signer un contrat pour la location d'équipements en plus du bail principal.

Clauses interdites sur les prestations fournies

Autoriser le propriétaire à diminuer ou supprimer des prestations prévues au bail sans contrepartie équivalente.

Clauses interdites sur les sommes à payer par le locataire

• Obliger le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, par signature par avance de traites, ou par billet à ordre.
• Prévoir que le locataire autorise le propriétaire à prélever le montant du loyer directement sur son salaire.
• Autoriser le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble.
• Obliger le locataire à payer des frais d'agence pour l'état des lieux de sortie, sauf s'il est réalisé par un commissaire de justice, auquel cas le locataire est redevable de la moitié des frais.
• Obliger le locataire à verser des sommes supplémentaires à l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie.
• Obliger le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et frais irrépétibles.
• Obliger par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire.

Clauses interdites sur l'assurance habitation

Obliger le locataire à souscrire un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire.

Clauses interdites sur l'usage du logement

• Interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
• Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Clauses sur l'accès au logement en cas de travaux

Interdire au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier fait des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours.

Clauses interdites sur la responsabilité des dégradations

• Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble.
• Interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire.
• Dégager le propriétaire de toute responsabilité.
• Prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Clauses interdites sur la visite du logement en cours de bail

Prévoir que les visites du logement aient lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables.

Clauses interdites sur la résiliation du bail

• Permettre au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, que la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou que des troubles de voisinage constatés par le juge.
• Permettre au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail par une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Comment résilier un bail de location meublée ?

La résiliation d'un bail de location meublée peut être initiée par le locataire ou le propriétaire. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d'un mois.

Le propriétaire, quant à lui, doit respecter un préavis de trois mois pour donner congé au locataire, et ce uniquement pour des motifs légitimes et sérieux (vente du logement, reprise pour habitation, etc.). La résiliation doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Cette réorganisation permet de suivre un fil logique en commençant par les bases, les types de baux, les obligations légales, les clauses importantes, les avantages fiscaux, et enfin, les procédures de résiliation.

Quels sont les avantages du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en 2024 ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour les particuliers investissant dans l'immobilier locatif meublé. Deux options principales existent : le micro-BIC et le régime réel.

Le micro-BIC

Le régime du micro-BIC s'adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, simplifiant ainsi la gestion fiscale. Ce régime est idéal pour ceux qui recherchent une gestion simplifiée sans avoir à tenir une comptabilité détaillée, bien qu’il puisse ne pas couvrir toutes les charges réelles si elles sont élevées.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à la location, telles que les intérêts d'emprunt, les travaux et l’amortissement du bien. Cette option est surtout intéressante pour les investisseurs avec des charges importantes. Toutefois, elle nécessite une comptabilité précise et une gestion plus complexe, mais elle peut offrir une optimisation fiscale substantielle sur le long terme.

Quelles sont les principales modifications du régime LMNP en 2024 ?

Depuis avril 2024, le régime LMNP a subi plusieurs modifications législatives, notamment concernant le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour les locations de tourisme non classées. Les principaux changements incluent :

• Abaissement du seuil micro-BIC : Pour les locations de tourisme non classées, le seuil passe de 77 700 € à 15 000 €. Si vous dépassez ce seuil de recettes, vous basculez automatiquement au régime réel.
• Diminution de l’abattement forfaitaire : L'abattement micro-BIC pour les locations saisonnières non classées passe de 50% à 30%.
• Modification pour les locations classées : L'abattement passe de 77% à 71% en zone tendue, et de 77% à 71% (+ 21% si vos revenus meublés sont inférieurs à 15 000 €) en zone non tendue.

Qu'est-ce qu'une location meublée de tourisme non classée ?

Une location meublée de tourisme non classée est définie comme une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Ces locations se font à la journée, à la semaine ou au mois. Les locations non classées ne bénéficient pas du classement officiel qui peut être demandé auprès d'un organisme indépendant. (à l’inverse des logements de tourisme classés).

La diminution de l’abattement forfaitaire affecte-t-elle mes revenus 2023 ?

Non, les modifications apportées ne sont pas rétroactives pour les revenus de 2023. Vous pouvez donc rester sous le régime micro-BIC forfaitaire pour vos revenus de location saisonnière encaissés en 2023, même si vous avez dépassé le seuil de 15 000 €.