Les différentes typologies de logements dans l'immobilier

Typologie de logement : notre guide de l’habitation, du studio au T5

Montpellier - Investissement - Hervé Koffel le 27/04/2023

Dans le monde de l'immobilier, il existe plusieurs typologies de logements qui correspondent aux différentes attentes et besoins des occupants. Ces typologies sont souvent désignées par des abréviations telles que T1, T2, T3, etc. Dans cet article, nous allons explorer en détail les différentes typologies de logements, leur surface moyenne et minimale, et les profils d'occupants les plus enclins à y habiter. Nous ferons notamment un focus sur les programmes et logements neufs d’aujourd’hui et les nouvelles exigences de confort au quotidien.

Typologie de logement T1 – Studio

les T1 et studios sont des logements composés d'une seule pièce principale, incluant généralement un coin cuisine et une salle de bains séparée. La différence entre le T1 et le studio et que dans ce dernier la cuisine est ouverte. La surface habitable minimale d'un T1 est de 14 m² par habitant pour un logement neuf (avec au moins une pièce habitable d’une surface supérieure ou égale à 9m², le minimum légal selon l’article R156-1 du CCH ) ou de 33m3 de volume habitable, hors balcon, terrasse, cave...

Toutefois, il est courant de trouver des studios de plus grande taille, allant jusqu'à 30 m² ou plus. L’arrivée du dispositif Pinel+, par exemple, a réhaussé de plus de 50% la surface habitable minimum des T1 pour la fixer à 28m² pour prétendre à l’éligibilité au nouveau dispositif, beaucoup plus exigeant en termes de confort d’usage et d’impact environnemental des logements.

Ce type de logement est particulièrement adapté aux étudiants, aux jeunes actifs célibataires, ou aux personnes en déplacement professionnel temporaire. En effet, les T1 offrent un espace de vie fonctionnel et indépendant à un coût moindre comparé aux logements plus grands. De plus, ils sont généralement situés dans des zones urbaines denses, proches des universités, des transports en commun et des commerces, ce qui facilite la vie quotidienne.

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Typologie de logement 2 pièces - T2

Le T2, ou appartement deux pièces, est un logement comprenant une pièce principale (salon/salle à manger), une chambre séparée, une cuisine (séparée ou ouverte), et une salle de bains. La surface moyenne d'un T2 est généralement de 45 m², mais elle peut varier selon les réglementations locales et les critères de confort. Les T2 sont souvent équipés d'un balcon ou d'une terrasse, et peuvent se trouver dans tous types de résidences.

Là encore, la surface minimale pour qu’un logement neuf soit éligible au dispositif Pinel+ a été portée à 45m² pour plus de confort.

Ce type de logement est idéal pour les jeunes couples sans enfant, les célibataires ayant besoin d'un espace de travail à domicile, ou les personnes âgées souhaitant un logement de taille réduite et facile d'entretien. Les T2 offrent un compromis intéressant entre espace et coût, tout en offrant suffisamment de confort et d'intimité. C’est la typologie la plus répandue sur le parc locatif français.

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typologie de logement – un jeune couple emménage dans un T2 neuf
©JP WALLET - Shutterstock

Typologie de logement T3 - Appartement 3 pièces

Le T3, ou appartement trois pièces, comprend un salon/salle à manger, deux chambres, une cuisine (séparée ou ouverte), et une salle de bains. En moyenne, la surface habitable d'un T3 est généralement autour de 65 m². La surface minimale Pinel+ pour cette typologie a été portée à 62m². Les T3 sont couramment équipés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin.

Ce type de logement est adapté aux couples avec ou sans enfant, aux colocataires, ou aux personnes souhaitant disposer d'un bureau à domicile. Les T3 offrent un espace de vie plus spacieux et confortable que les T2, tout en restant économiquement accessibles pour de nombreux ménages. C’est une typologie très répandue puisqu’elle répond aux besoins de nombreux profils.

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Typologie de logement T4 - Appartement 4 pièces

Le T4, ou appartement quatre pièces, se compose d'un salon/salle à manger, de trois chambres, d'une cuisine (séparée ou ouverte), et d'une ou deux salles de bains. La surface moyenne d’un T4 est évaluée à 80m². Pour être éligible au Pinel+, un logement T4 doit atteindre un minimum de 79m².

Les T4 sont des logements spacieux et souvent équipés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin.

Ce type de logement convient aux familles avec deux enfants ou plus, ou aux colocataires souhaitant disposer de chambres individuelles. Le T4 offre un espace de vie plus grand et plus confortable, avec des espaces séparés pour les parents et les enfants, ou pour les colocataires. Avec les T5, c’est le logement idéal pour vivre en famille.

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Typologie de logement T5 - Appartement 5 pièces

Le T5, ou appartement cinq pièces, comprend un salon/salle à manger, quatre chambres, une cuisine (séparée ou ouverte), et généralement deux salles de bains ou salles d’eau. En moyenne, ces logements font environ 95m². Un T5 éligible Pinel+ doit avoir une surface minimale de 96m².

Dans les programmes neufs collectifs, les T5 sont souvent des biens de standing et se trouvent généralement au dernier étage où il y a plus d’espaces pour des appartements de grande surface, ou alors ce sont des maisons individuelles. La plupart du temps, ces logements sont équipés d'un balcon, d'une généreuse terrasse ou d'un jardin. Les logements T5, à l’instar des T3 ou T4, peuvent se présenter sous la forme de duplex ou de triplex, soit sur deux ou trois étages (R+1 ou R+2), offrant généralement une grande pièce de vie à l’étage du bas et les coins nuit dans les étages supérieurs.

Ce type de logement est adapté aux familles nombreuses, aux grandes colocations, ou aux personnes ayant besoin de plusieurs chambres pour accueillir des amis ou de la famille. Les T5 offrent un espace de vie spacieux et confortable, avec des espaces bien définis pour chaque membre du foyer.

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typologie de logement – un salon moderne dans un duplex T5
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Pinel+ et extérieurs privatifs

Les extérieurs privatifs sont un bonus que toute personne souhaiterait avoir dans son logement. Prendre l’air sur son balcon, sa loggia, sa terrasse ou son jardin est devenu un critère de recherche important pour beaucoup de locataires et d’acheteurs. L’entrée en vigueur de la RE2020, privilégiant la qualité et le confort de vie, tend vers la multiplication des extérieurs.

Même si dans l’ancien, avoir un extérieur est un luxe rare dans une ville comme Paris, Montpellier ou Bordeaux, c’est désormais quasiment un automatisme dans la construction de logements neufs.

Pas encore obligatoire à l’échelle nationale à proprement parler, l’extérieur privatif s’est tout de même largement démocratisé et l’écrasante majorité des programmes neufs en proposent dans leurs logements. La métropole de Rennes a tout de même sauté le pas en adoptant dans son PLUI dès janvier 2023 l’obligation d’espaces extérieurs de 4m² minimum dans tous les logements neufs.

L’arrivée de la loi Pinel Plus va également dans ce sens puisque le dispositif comporte également dans ses conditions d’éligibilité la présence d’un extérieur privatif d’une surface minimale par typologie :

En résumé, les différentes typologies de logements dans l'immobilier répondent à des besoins et des attentes spécifiques en matière d'espace et de confort, en particulier dans le neuf et pour les projets qui souhaiteraient obtenir l’éligibilité à la loi Pinel+. Que vous recherchiez un logement adapté à un mode de vie étudiant, familial, en colocation ou pour des raisons professionnelles, il est important de bien connaître les caractéristiques de chaque typologie pour faire un choix éclairé et trouver le logement idéal.

N'oubliez pas que la surface minimale des logements peut varier selon les réglementations locales et les critères de confort, et qu'il est essentiel de prendre en compte l'emplacement, les équipements et les services à proximité pour optimiser votre qualité de vie ou votre investissement. En vous informant sur les typologies de logement, vous pourrez ainsi affiner votre recherche immobilière et vous projeter plus facilement dans votre projet.

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