Achat d'un logement en VEFA : Tout savoir sur les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA)

Acquérir un logement neuf en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) offre à l’acheteur un avantage notable : la possibilité de personnaliser certains aspects de son bien avant même la livraison, grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreur (ou TMA). Ces modifications, initiées à la demande de l’acquéreur, permettent d’adapter l’espace à ses besoins spécifiques et à ses goûts personnels, évitant ainsi des travaux postérieurs souvent coûteux et perturbants.

Les TMA constituent un levier intéressant pour les acheteurs souhaitant optimiser leur futur logement. De l’ajout de prises électriques au choix des matériaux de finition, ces ajustements peuvent transformer un espace standardisé en un lieu qui reflète les préférences individuelles du propriétaire.

Cependant, cette flexibilité s’accompagne de plusieurs règles et contraintes. Afin d’assurer la faisabilité des modifications et de maintenir le rythme du chantier, l’acheteur doit se conformer aux normes de construction et respecter un calendrier précis pour soumettre ses demandes.

Nous verrons ici les types de TMA envisageables, les étapes à suivre pour en faire la demande, et les implications financières, afin que chacun puisse optimiser son futur chez-soi dès l’acquisition.

Les types de TMA acceptés

Les TMA permettent de personnaliser certains aspects d’un logement en construction, sous réserve de respecter les normes et contraintes techniques fixées par le promoteur et les réglementations en vigueur. Voici les principaux types de modifications couramment acceptés lors d'un achat en VEFA :

Ajustements d’équipements électriques : Il est possible de déplacer ou ajouter des prises électriques, des interrupteurs ou des points d’éclairage, afin de mieux adapter l’espace aux futurs usages. Ces ajustements simples sont fréquents et n’ont généralement pas d'impact majeur sur le déroulement du chantier.

Modification des cloisons : Les acheteurs peuvent demander la suppression, le déplacement ou la création de cloisons, permettant de repenser la répartition des pièces et de créer un espace plus adapté à leurs besoins. Ces modifications restent toutefois limitées par des contraintes structurelles et doivent respecter les normes d’accessibilité et de circulation.

Personnalisation des finitions : Le choix des matériaux et des finitions fait également partie des TMA possibles. L’acquéreur peut ainsi sélectionner une couleur de peinture, un type de carrelage ou de parquet qui correspond à ses goûts, sous réserve de respecter les options proposées par le promoteur.

Modification d’équipements sanitaires : Dans certains cas, il est envisageable de revoir l’emplacement ou le type de certains équipements sanitaires, par exemple déplacer un lavabo ou opter pour une douche à la place d’une baignoire, selon la faisabilité technique et les offres du promoteur.

Ces ajustements peuvent paraître simples, mais ils sont soumis à deux critères principaux : la conformité réglementaire et l'absence d'impact sur le calendrier du chantier. En effet, les TMA doivent respecter des normes strictes, notamment celles concernant l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et les réglementations acoustiques et thermiques.

De plus, ils ne doivent en aucun cas ralentir les travaux, car toute modification susceptible de perturber la date de livraison pourrait être refusée.

Les promoteurs sont généralement favorables à ces demandes de personnalisation, d'autant plus qu'ils fournissent souvent, dès la réservation, une liste de modifications possibles avec les coûts associés. Il est donc recommandé aux acheteurs de consulter cette liste pour avoir une idée claire des options qui s’offrent à eux et de s’assurer que les ajustements envisagés sont réalisables.

Le processus de demande de TMA

La demande de Travaux Modificatifs Acquéreur doit être faite rapidement après la signature de la réservation du bien, idéalement dans le mois qui suit. En anticipant ses demandes, l’acheteur augmente ses chances de voir les modifications acceptées, d'autant plus que certaines d’entre elles nécessitent des études de faisabilité technique. Voici les étapes pour soumettre et valider une demande de TMA :

• Soumission de la demande : Une fois ses besoins identifiés, l’acquéreur soumet sa liste de modifications à son conseiller commercial, en précisant autant que possible ses attentes. Cette étape initiale permet de vérifier rapidement la faisabilité des TMA et de faciliter le suivi avec les équipes techniques.
• Analyse technique et évaluation des coûts : Le service technique du promoteur immobilier examine ensuite la demande pour en évaluer la faisabilité. Si la demande est techniquement réalisable et conforme aux normes, elle est transmise à des sous-traitants pour un devis détaillé. Un architecte peut également intervenir pour adapter les plans en fonction des nouvelles configurations demandées.
• Présentation du devis modificatif : Une fois la demande validée techniquement, le promoteur envoie à l’acheteur un devis modificatif ainsi qu’un plan mis à jour, reflétant les modifications demandées. Pour donner son accord, l’acquéreur signe le devis en y ajoutant la mention « bon pour accord », confirmant ainsi son engagement sur les modifications et les coûts associés.
• Suivi et validation : Une fois la demande acceptée, les modifications sont intégrées au planning du chantier. Toutefois, le promoteur reste attentif à ce que ces travaux n’affectent pas le calendrier général. Si certains TMA risquent de retarder la livraison du programme, ils peuvent être ajustés ou, dans certains cas, refusés.

Il est conseillé aux acheteurs de bien communiquer avec leur interlocuteur commercial avant de formaliser une demande. Il est important de bien comprendre les limites et les possibilités de chaque modification envisagée. De plus, un contact précoce avec le promoteur peut permettre d’explorer des solutions alternatives si certaines demandes s’avèrent techniquement compliquées.

La validation des TMA peut prendre plusieurs semaines, surtout lorsque des sous-traitants et architectes sont impliqués. Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut donc être réactif et faire preuve de précision dans la présentation de ses demandes.

Travaux Modificatifs Acquéreur : Combien ça coûte ?

Les TMA engendrent des coûts supplémentaires qui sont entièrement à la charge de l’acheteur. Ces coûts peuvent varier en fonction de la nature et de l’ampleur des modifications (casser une cloison, changer le revêtement des sols...), englobant non seulement les frais de matériaux et de main-d’œuvre, mais aussi des frais de gestion administrative souvent compris entre 10 et 20 % du coût total des travaux.

Ces frais de gestion couvrent les étapes de coordination avec les sous-traitants, l’actualisation des plans et, dans certains cas, des études de faisabilité.

Modalités de Paiement des TMA

Le paiement des TMA suit généralement un calendrier en deux étapes :

• 50 % du montant total est exigé lors de la signature de l’acte de vente définitif, officialisant ainsi l’engagement de l’acheteur à prendre en charge les coûts des travaux demandés.
• Les 50 % restants sont généralement payés une fois les travaux achevés, souvent intégrés aux appels de fonds du bien. Cette répartition permet d’étaler le coût des TMA et assure au promoteur que le client est pleinement engagé.

En cas de refus de certaines demandes de TMA, il est important de noter que les frais d’étude et de préparation de plans peuvent être facturés à l’acheteur, même si les modifications ne sont finalement pas mises en œuvre. Ces frais visent à compenser le temps et les ressources investis par le promoteur et ses équipes techniques dans l’évaluation de la demande.

Bien préparer son budget

Il est conseillé aux acheteurs de prévoir un budget supplémentaire pour les TMA, en prenant en compte les éventuels frais administratifs et coûts de gestion. En effet, certaines modifications peuvent s’avérer plus coûteuses que prévu, notamment si elles nécessitent des adaptations techniques ou l’intervention de plusieurs sous-traitants.

Pour avoir une petite idée du coût, l’ajout d’une simple prise électrique peut être facturé entre 50 et 100 €, le déplacement d’une cloison entre 500 et 1000 €, installation d’une douche à la place d’une baignoire entre 600 et 1000 €...

Pour mieux anticiper ces coûts, les promoteurs mettent souvent à disposition des listes de TMA possibles avec les tarifs associés, permettant aux acheteurs de budgétiser leurs travaux en amont et de sélectionner les options prioritaires.

Réception des travaux et vérifications

Lors de la remise des clés, l’acheteur a l’opportunité de vérifier que les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) ont été réalisés conformément à ses attentes. Cette étape est essentielle pour s’assurer que chaque modification demandée a bien été prise en compte et que le logement est livré dans l’état attendu.

Contrôler la conformité des TMA

Pendant la visite de livraison, l’acheteur doit passer en revue l’ensemble des modifications effectuées. Parmi les éléments à vérifier, on compte la disposition des cloisons, les emplacements des prises et interrupteurs, les finitions intérieures (comme la peinture et les revêtements de sol) ainsi que l’installation des équipements sanitaires. Cette inspection minutieuse permet de déceler d’éventuels oublis ou erreurs d'exécution et malfaçons qui auraient pu se glisser pendant les travaux.

Il est important de prendre des notes et de prendre des photos pour documenter d’éventuels écarts entre le devis signé et le résultat final. En cas de non-conformité, l’acheteur est en droit de signaler ces écarts au promoteur rapidement et de demander des ajustements.

Les garanties en cas de défauts

Par chance, un achat dans l’immobilier neuf est très bien couvert. Si des défauts sont constatés, plusieurs garanties légales protègent l’acquéreur :

• La garantie de parfait achèvement : Valable un an après la réception des travaux, elle couvre tous les défauts de conformité et de qualité signalés par l’acheteur. Cette garantie impose au promoteur de remédier gratuitement aux défauts constatés.
• La garantie biennale : Elle couvre pendant deux ans les équipements dissociables du logement, comme les éléments de plomberie, les volets ou les portes, assurant leur bon fonctionnement.
• La garantie décennale : Valide pendant dix ans, elle protège contre les défauts de construction majeurs qui pourraient compromettre la solidité de l’ouvrage ou rendre le logement impropre à sa destination.

Ces garanties offrent à l’acheteur une protection précieuse, surtout en cas de non-respect des TMA ou de malfaçons découvertes après la livraison.

Conseils pour une réception réussie

Pour que la réception se déroule sans accroc, il est conseillé de préparer une liste des TMA effectués et de la garder à portée de main le jour de la remise des clés. S’entourer d’un professionnel, comme un architecte ou un inspecteur spécialisé, peut également être judicieux pour mieux identifier les éventuels défauts et obtenir une expertise complémentaire.

TMA et Travaux Réservés

Il est essentiel de bien différencier les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) des travaux réservés. Ces deux types de travaux offrent des possibilités de personnalisation, mais leurs caractéristiques et implications sont distinctes.

Contrairement aux TMA, qui sont réalisés par le promoteur avant la livraison du bien, les travaux réservés sont des aménagements que l’acquéreur choisit de réaliser par lui-même après la remise des clés. Ces travaux sont dits “réservés” parce qu’ils sont exclus du contrat VEFA et ne font donc pas partie des engagements du promoteur.

Cette option peut convenir aux acquéreurs bricoleurs ou à ceux qui préfèrent confier certains aménagements à leurs propres artisans pour obtenir un résultat plus personnalisé ou optimiser les coûts.

Voici quelques exemples courants de travaux réservés :

• Installation d’une cuisine équipée ou d’un dressing personnalisé.
• Pose de revêtements de sol ou de carrelage spécifiques.
• Aménagements décoratifs, comme des luminaires ou du papier peint.

Les travaux réservés permettent une liberté de choix plus vaste, car l’acquéreur n’est pas limité aux options proposées par le promoteur. Cependant, cela comporte aussi des risques. Si des travaux sont mal réalisés ou ne respectent pas les normes en vigueur (par exemple, en matière d’isolation acoustique ou de sécurité), cela ne tomberait pas sous les garanties constructeur et le promoteur pourrait être dégagé de toute responsabilité en cas de litige.

En outre, ces aménagements peuvent nécessiter des démarches administratives ou l’obtention d’autorisations en copropriété, notamment dans les immeubles.

Pour décider entre TMA et travaux réservés, il est conseillé de tenir compte de plusieurs facteurs : le niveau de personnalisation recherché, le budget, et le délai souhaité pour emménager. Les TMA garantissent que les modifications seront réalisées selon les normes de construction et achevées avant la livraison, permettant ainsi une installation immédiate. En revanche, les travaux réservés nécessitent de prévoir du temps et des ressources après la livraison du bien.