Travaux dans un appartement en copropriété : ce qu’il faut savoir

Faire des travaux dans un appartement en copropriété : ce qu’il faut retenir

Montpellier - Investissement - Hervé Koffel le 09/01/2023

Lorsque l’on veut acheter un appartement dans une copropriété que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, il arrive souvent que l’on ait besoin d’effectuer certains travaux. Repeindre, casser un mur, déplacer des meubles, poncer un parquet... Les différents types de travaux sont nombreux. Alors quelles sont les règles et bonnes pratiques à respecter quand on veut réaliser des travaux en copropriété ?

Les différents types de travaux dans un appartement en copropriété

Les travaux intérieurs

Nombreux sont les différents travaux réalisables dans un appartement, et les plus fréquents sont les travaux intérieurs. Ces travaux, qui n’ont pas d’impact sur les parties communes ou les autres copropriétaires, ne nécessitent pas d’autorisation préalable. Ils peuvent être effectués librement, dans la limite du respect des règles. Ces travaux incluent, mais ne sont pas limités à :

Les travaux extérieurs ou affectant les parties communes

Dans une copropriété, tous les travaux qui touchent à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation au préalable. Il faut obtenir l’accord des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale, et pour cela demander au syndic d’inscrire le projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine AG.

Parmi les travaux intérieurs mais qui affectent tout de même les parties communes, on retrouve:

Dans ce cadre, l'accord des copropriétaires est imposé par un vote à la majorité absolue notamment si vos travaux impactent un mur porteur (par exemple, abattement du mur ou création d'une porte).

La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

L'accord des copropriétaires est également imposé si vos travaux nécessitent de toucher à un conduit de cheminée ou une tuyauterie qui alimente l'ensemble de la copropriété.

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travaux dans un appartement en copropriété – une assemblée générale de copropriétaires
© Matej Kastelic / Shutterstock

Concernant les travaux touchant à l’aspect extérieur de l’immeuble, les mêmes conditions de vote sont pratiquées pour obtenir l’autorisation. Ces travaux sont les suivants :

Attention : certains travaux nécessitent, en plus de l’accord des copropriétaires, une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie. Cela vaut pour la pose de barreaux ou volets, le changement de couleur des fenêtres ou volets, le changement de fenêtres (sauf si réparation ou remplacement à l’identique), et la création d’ouvertures vers l’extérieur (velux, fenêtres...)

 

Les horaires pour réaliser des travaux au sein d’une copropriété

Tout contribuable propriétaire de son logement est autorisé à réaliser librement des travaux, avec toutefois les autorisations nécessaires pour certains travaux sus-mentionnés. En revanche, il se doit de respecter les horaires légaux établies par le Conseil National du Bruit.

En effet, certains travaux lourds peuvent entraîner des nuisances sonores importantes ou de la poussière et ont des tranches horaires plus réglementées. Les travaux lourds (rénovation complète, extérieurs...) sont interdits entre 20h et 7h du lundi au samedi ainsi que les dimanches et jours fériés. Concernant les travaux plus “légers”, voici les plages horaires fixées :

Ces horaires peuvent différer selon certaines collectivités suivant les arrêtés préfectoraux, il est donc impératif de se renseigner sur les mesures en vigueur dans sa commune avant de commencer des travaux.

Les travaux dits “légers”, par opposition aux travaux lourds, sont ceux qui n’entraînent pas ou peu de nuisances sonores (peinture, nettoyage, etc.).

Troubles du voisinage et recours

Pour éviter un maximum de troubler le voisinage, il convient de bien respecter les horaires et jours établis pour réaliser les travaux. Mais attention, ces travaux ne doivent pas représenter un désagrément durable, répété et intense. Des travaux trop importants sur une durée trop longue pourront pousser le voisinage à déposer un recours si le trouble perdure.

Bien évidemment il est préférable de résoudre à l’amiable ce genre de situations, mais si cela est impossible il faut informer le syndic de copropriété qui se chargera de faire un rappel du règlement de la copropriété ainsi que du respect du voisinage via un courrier recommandé avec accusé de réception. Si jamais des dommages sont constatés chez un propriétaire dûs aux travaux d’un autre, celui-ci peut faire marcher son assurance pour couvrir les réparations.

travaux dans un appartement en copropriété – juge statuant sur un litige de copropriété
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Autorisation de travaux, comment faire ?

Lorsque l’on souhaite engager des travaux importants en copropriété qui nécessitent une autorisation de la mairie et/ou l’accord de la majorité des copropriétaires, il y a quelques démarches à effectuer pour être en ordre.

L’Assemblée Générale des Copropriétaires

En premier lieu, le copropriétaire doit faire inscrire son projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Pour cela il doit faire la demande au syndic via une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il doit faire état de la nature des travaux et décrire le projet.

Il y a au moins une Assemblée Générale par an, que le copropriétaire peut attendre pour présenter son projet de travaux. Cependant, s’il souhaite obtenir rapidement l’accord de la copropriété, il peut convoquer lui-même une assemblée générale extraordinaire, mais devra le faire à ses frais (convocations par courriers recommandés, copies des documents nécessaires, honoraires syndic...).

Si l’accord des copropriétaires est obtenu à la majorité lors de l’assemblée générale, le propriétaire avec un projet de travaux doit tout de même patienter jusqu’à la fin de période de recours, soit 2 à 3 mois après le procès-verbal de l’AG, avant de commencer les travaux. Durant ce délai, la décision peut encore être contestée.

Attention : Le propriétaire avec un projet de travaux est tenu de bien respecter les règles, demander les accords et autorisation et respecter les délais. S’il entame des travaux dans l’illégalité, la démolition ou remise en état de ces travaux peuvent être demandés via un recours en justice par le syndic ou un des copropriétaires, et ce pendant 10 ans (ou 30 ans si les travaux concernent une appropriation des parties communes (privatiser une partie de couloir pour relier 2 appartements en un seul par exemple).

Refus des travaux par les copropriétaires

Il peut arriver que le projet de travaux n’obtienne pas la majorité des voix et donc soit refusé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Dans un tel cas de figure, le propriétaire avec le projet de travaux peut contester la décision auprès du tribunal de justice, qui décidera si oui ou non le refus est justifié. Si les travaux en questions ne sont pas interdits par le règlement de la copropriété, qu’ils ne nuisent pas aux autres copropriétaires et qu’il y a une “amélioration de l’immeuble”, alors le juge pourra statuer en faveur du demandeur de travaux.

L’alinéa 4 de l’article 30 [de la loi de 1965] fait référence aux travaux de l’alinéa 1 du même article. Cet alinéa renvoie aux travaux que le syndicat de copropriété peut réaliser à ses frais ; ce sont les travaux d’améliorations.

Dans un premier temps, la jurisprudence considérait que les travaux pouvant être autorisés par le juge étaient différent de ceux de l’article 25 b. Cependant, aujourd’hui, la jurisprudence entend la notion d’ « améliorations » au sens large. Les travaux n’ont pas nécessairement à avoir un intérêt pour la collectivité.

En effet, il faut prendre en compte les travaux d'intérêt particulier qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, dès lors qu’ils apportent une amélioration au regard soit de l'immeuble, soit des parties privatives du demandeur.

Les juges ne pourront pas statuer sur une demande d’autorisation de travaux, ayant pour conséquence de modifier le règlement de copropriété ou de s’approprier les parties communes, refusée par l’assemblée générale.[…]

Si la décision de refus n’est pas justifiée, le Tribunal peut substituer sa propre décision autorisant l'exécution des travaux s'il estime que ces derniers répondent effectivement au critère de l'amélioration au sens précédemment analysé (CA Paris, 30 janv. 1979 - CA Paris, 12 octobre 2006 : JurisData n° 2006-313532).

Par contre, le Tribunal peut estimer que le refus par l’assemblée générale est justifié notamment si les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

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