Tout savoir sur la levée de réserves à la réception d'un bien immobilier

Recevoir les clés de son logement neuf devrait être un moment de pure réjouissance… à condition que l’ouvrage soit irréprochable. Peinture qui cloque, volets récalcitrants, surfaces plus petites que prévu : autant de détails qui, s’ils passent inaperçus, peuvent rapidement empoisonner votre quotidien et votre budget.

Heureusement, la procédure de levée de réserves vous offre un bouclier juridique redoutablement efficace. Dans ce guide, vous apprendrez comment détecter chaque imperfection, les consigner dans le procès-verbal et activer les garanties légales.

Qu'est-ce que la levée de réserves ?

La levée des réserves constitue l’ultime étape qui suit immédiatement la réception d’un chantier. Au moment de la remise de l’ouvrage, le client et l’entreprise parcourent ensemble les lieux ; si le maître d’ouvrage constate des défauts ou des malfaçons, aussi appelés "réserves", il les signale et ces observations sont inscrites dans le procès-verbal de réception.

Le constructeur est alors tenu d’apporter les corrections nécessaires. Une fois les reprises achevées, une nouvelle visite est organisée : ce contrôle conjoint permet de vérifier que chaque point signalé a été traité et, le cas échéant, de prononcer la levée définitive des réserves.

Comment se passe la levée de réserves ?

Lors de la remise des clés de votre logement neuf, les éventuelles irrégularités sont consignées dans le procès-verbal de réception. Pour déceler sans peine les défauts, il vaut mieux se faire épauler par un expert : le maître d’œuvre, l’architecte ou, à défaut, un contrôleur technique. Le regard exercé d’un professionnel lui permet d’identifier rapidement une malfaçon ou un vice de construction, ce qui vous évite de louper un désordre le jour J.

Sachez toutefois que si vous choisissez de venir accompagné, toutes vos réserves doivent être formulées dès cette visite de réception. Vous conservez en revanche la possibilité d’effectuer la vérification seul, sans assistance.

Afin d'obtenir la mise en conformité d'ouvrages défectueux, le client doit activer la garantie de parfait achèvement d'une durée d'un an après la réception des travaux. Ce mécanisme contraint l'entreprise à corriger tous les désordres relevés par le maître d'ouvrage.

Aucune loi n'impose un délai précis pour lever ces réserves : il appartient au constructeur et au maître d'ouvrage de fixer ensemble un calendrier. Si l'entrepreneur reconnaît les défauts dès la première visite, l'affaire se règle en principe à l'amiable. Il s'engage ainsi à réaliser les reprises dans le laps de temps fixé, délai qui doit d'ailleurs être inscrit dans le procès-verbal de réception initial.

À défaut d’accord, le juge des référés peut être saisi et ordonner au constructeur d’achever les travaux et de les mettre en conformité.

Une fois les réparations terminées, la norme AFNOR 17.2.5.4 prévoit que l'entrepreneur signale immédiatement leur achèvement et sollicite la levée de réserves par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans les marchés publics, après correction des malfaçons, le maître d’ouvrage prononce la levée des réserves ; une nouvelle visite d’acceptation est alors programmée avec le constructeur et donne lieu à un procès-verbal définitif, attestant de la conformité de l’ouvrage et de l’accord complet du client.

Que se passe-t-il une fois les réserves émises ?

En vertu de l’article 1642-1 du Code civil, il appartient au promoteur-vendeur de faire disparaître l’ensemble des réserves : il doit engager sans tarder les démarches et travaux requis jusqu’à ce que le bien réponde pleinement aux exigences de l’acquéreur.

Le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage pour exiger de l’entrepreneur qu’il procède aux réparations prévues par la garantie de parfait achèvement.

Durant cette période, l’acquéreur, appelé réservataire, doit permettre au constructeur d’accéder librement au logement afin que les interventions se déroulent sans entrave.

Pour inciter le promoteur à lever les réserves, l’acheteur peut consigner les 5 % restants du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations (article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation). En VEFA, le paiement suit en effet un échéancier légal ; au moment de la remise des clés, le promoteur réclame le solde, mais l’acquéreur est autorisé à le bloquer jusqu’à la parfaite exécution des travaux de reprise (article R 261-14 Code de la construction et de l'habitation).

Sur quels éléments du bien peut-on émettre des réserves ?

En droit de la construction, toute anomalie visible ou tout écart par rapport au contrat peut faire l’objet d’une réserve : c’est la règle de l’article 1792-6 du Code civil, qui étend la garantie de parfait achèvement « à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage » lors de la réception.

Les vices cachés n’entrent pas dans ce cadre. Sur le procès-verbal de réception, vous pouvez donc consigner toute anomalie apparente qui s’écarte du cahier des charges : finitions défectueuses telles qu’une peinture mal réalisée ou un revêtement de sol mal posé, rayures visibles sur les vitrages ou les équipements sanitaires, ou encore appareil hors d’usage, qu’il s’agisse d’un store ou d’un interrupteur. Sur le plan juridique, on qualifie de malfaçon tout ouvrage qui, soit ne remplit pas l’usage auquel il est destiné, soit compromet la solidité de la construction en tout ou partie.

Malfaçons

On parle de malfaçon lorsqu’une construction présente un vice ou une imperfection imputable à une exécution défaillante. Il peut s'agir de fissures dans les cloisons, rayures sur les vitrages, joints irréguliers, revêtements de sol abîmés, peintures tachées ou coulées, etc.

Non-façons

Viennent ensuite les non-façons, c’est-à-dire les travaux oubliés ou restés inachevés : robinet non posé, prise manquante, carrelage non jointoyé, tableau électrique incomplet. Le site officiel Service-public précise que ces « travaux de finition qui restent à exécuter » doivent être mentionnés dans le procès-verbal de livraison.

Défauts de conformité

On peut aussi consigner des défauts de conformité au plan ou à la notice descriptive : surface plus petite que prévu, cloison déplacée, fenêtre différente du modèle annoncé, choix de matériaux non respecté. Toute divergence substantielle par rapport au contrat est réservable le jour même ou dans le mois qui suit la remise des clés.

Les équipements qui ne fonctionnent pas

Les équipements qui ne fonctionnent pas (robinetterie, VMC, chauffages, volets roulants, domotique, prises et interrupteurs...) ouvrent également droit à réserve. Il est recommandé de tester chaque appareil et de noter la moindre défaillance.

Les performances techniques

Les réserves portent encore sur les performances techniques : isolation thermique ou acoustique insuffisante, ponts thermiques, défaut d’étanchéité à l’air ou à l’eau, mauvaise ventilation des combles, étanchéité douteuse des toitures et gouttières.

Ouvrages extérieurs et de sécurité

Il ne faut pas oublier les ouvrages extérieurs et de sécurité : garde-corps mal fixés, escaliers non conformes, absence de dispositif anti-chute, menuiseries extérieures qui ferment mal, fissures ou éclats sur les façades, défaut d’accès PMR ou d’éclairage dans les parties communes.

Enfin, la livraison d’un logement neuf peut inclure des travaux expressément « réservés » par l’acheteur (cuisine, sanitaires, carrelage mural, revêtements de sol, convecteurs, décoration des murs). La liste limitative figure dans l’arrêté du 28 octobre 2019 et sur Service-public.fr ; ces éléments, réalisés après la remise des clés, ne sont pas des malfaçons mais doivent tout de même être vérifiés pour éviter toute confusion avec de véritables réserves.

Que doit contenir le procès-verbal de levée de réserves ?

Pour qu’un procès-verbal de levée de réserves soit recevable, il doit mentionner :

• l’identité complète et la raison sociale de chacune des parties ;
• l’adresse précise de l’ouvrage objet des réparations ;
• un exposé des corrections réalisées : nature des interventions, zones concernées et résultats obtenus ;
• le rappel du procès-verbal de réception d’origine (numéro ou référence) auquel il se rattache ;
• le lieu ainsi que la date d’établissement du document ;
• enfin, les signatures apposées par le maître d’ouvrage et par l’entreprise, qui attestent leur accord sur la levée définitive des réserves.

Quelles sont les garanties liées à la levée de réserves ?

Voici les « filets de sécurité » qui se déclenchent en VEFA dès qu’un procès-verbal de livraison comporte des réserves ; chacune de ces garanties a un fondement juridique précis et un rôle complémentaire.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

La garantie de parfait achèvement (GPA) est la protection qui s’ouvre dès le jour de la réception : pendant un an, le constructeur, qu’il s’agisse d’un promoteur en VEFA ou d’une entreprise de travaux, reste tenu de remettre l’ouvrage en état dès qu’un désordre est signalé, qu’il figure dans le procès-verbal de livraison ou qu’il soit découvert et notifié au cours de cette même année.

Instituée par l’article 1792-6 du Code civil, cette obligation s’étend à toutes les anomalies, qu’elles soient esthétiques, techniques ou structurelles, à l’exception de la simple usure normale ; le calendrier d’intervention est fixé d’un commun accord avec le maître d’ouvrage, faute de quoi ce dernier peut saisir le juge pour imposer l’exécution des reprises.

La garantie biennale (2 ans)

La garantie biennale de bon fonctionnement s’ouvre à compter du lendemain de la réception : pendant deux ans, le constructeur ou le promoteur reste responsable du bon état de marche de tous les éléments d’équipement « dissociables » du bâti. Ces éléments incluent les volets roulants, robinets, radiateurs, interphone, VMC, appareils domotiques, etc.

Le fondement juridique figure à l’article 1792-3 du Code civil, qui impose au professionnel de réparer ou, si nécessaire, de remplacer tout équipement défaillant signalé par l’acquéreur durant ce délai. À défaut d’intervention, le maître d’ouvrage peut le mettre en demeure puis saisir le juge pour obtenir l’exécution ou l’indemnisation.

La garantie décennale (10 ans)

La garantie décennale, prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil, fait peser sur chaque constructeur une responsabilité de plein droit pendant les dix années qui suivent la réception : il doit réparer tout dommage qui compromet la solidité de l’immeuble ou qui, touchant un élément indissociable (fondations, structure, réseaux encastrés, etc.), rend le bâtiment impropre à sa destination.

Ce délai court à partir du lendemain de la signature du procès-verbal de réception ; aucune clause ne peut y déroger, et l’acquéreur (ou ses successeurs) n’a pas à prouver la faute du professionnel pour être indemnisé. En pratique, la mise en œuvre s’appuie sur l’assurance décennale obligatoire de l’entreprise et, côté maître d’ouvrage, sur l’assurance dommages-ouvrage qui préfinance rapidement les réparations avant de se retourner contre les constructeurs.

F.A.Q

Qu’est-ce qu’une réserve lors de la réception d’un logement neuf ?

Une réserve est un défaut visible, une non-conformité ou une malfaçon constatée lors de la remise des clés. Elle est inscrite dans le procès-verbal de réception pour obliger le constructeur à corriger l’anomalie.

Qui est responsable de lever les réserves ?

C’est le constructeur ou promoteur qui doit effectuer les réparations. L’acheteur (maître d’ouvrage) bénéficie à cet effet de la garantie de parfait achèvement, valable pendant un an après la réception (article 1792-6 du Code civil).

Existe-t-il un délai légal pour la levée des réserves ?

Non, aucun délai n’est imposé par la loi. Le calendrier est fixé d’un commun accord entre les parties et peut être inscrit dans le procès-verbal. En cas de litige, le juge des référés peut être saisi pour contraindre l’entreprise à intervenir.

Quels types de défauts peut-on inscrire en réserve ?

• Malfaçons : défauts d’exécution (peinture abîmée, fissures, joints irréguliers, etc.).
• Non-façons : travaux oubliés ou non terminés (prise manquante, carrelage non posé…).
• Défauts de conformité : écarts au plan ou à la notice (surface, emplacement, équipement différent).
• Pannes d’équipement : VMC, chauffage, volets roulants, domotique non fonctionnels.
• Défauts techniques : isolation, ventilation, étanchéité, sécurité extérieure.