La surface utile dans l’immobilier, c’est quoi ?

Lorsque l’on parle de surface en immobilier, on fait le plus souvent référence à la surface habitable, exprimée en mètres carrés. La surface utile, elle, est surtout utilisée dans l’immobilier neuf. Quelle est sa fonction ? Comment la calcule-t-on ? Réponse tout de suite.

Surface utile : définition

Le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), dans les articles R.331-10 et 356-16-2°, définit la surface utile comme suit :

”La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle que définie à l’article R.112-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement.”

En vigueur depuis le 1er juillet 1996, la surface utile remplace la notion de “surface corrigée” utilisée pour les HLM.

Surface habitable et surface annexe

Pour mieux comprendre la surface utile, il convient également de définir ce qui la compose, à savoir la surface habitable et la surface annexe :

La surface habitable d’un logement : "est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; [ ... ] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre" (article R .111-2 ).

Les surfaces annexes : sont définies par l’arrêté du 9 mai 1995, modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R 331-10 et R 353-16-2° du CCH) comme : "les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré".

Il faut savoir que les garages, tout comme les jardins, n’entrent pas en compte lorsqu’il s’agit de calculer la surface utile.

Surface utile : à quoi ça sert ?

Avant 1996, la valeur du loyer des logements sociaux de type HLM était calculée au m² de “surface corrigée”, une surface habitable avec coefficients correctifs appliqués selon plusieurs facteurs (ensoleillement, équipement, entretien...). Depuis 1996, la surface utile remplace la surface corrigée pour les calculs des loyers HLM. Sa fonction primaire est de calculer l’espace habitable réel d’un logement en faisant la différence entre les pièces dites “aménageables” et les surfaces annexes.

Aujourd’hui, la surface utile remplit deux rôles qui sont :

• Le calcul des plafonds de loyers des logements neufs destinés à la défiscalisation par l’investissement locatif (notamment les loyers de la loi Pinel) ;
• Le calcul des assiettes de subventions et des montants des prêts pour “la construction, l’acquisition de logements financés par les dispositifs PLUS, PLA-I (PLA d’Intégration), PLUS-CD (construction-démolition), PLS (prêt locatif social), PSLA (prêt location-accession) pour la phase locative seulement et PLI (prêt locatif intermédiaire)”.

Toutes les opérations réalisées dans ce cadre sont réglementées par la surface utile depuis 1996.

Calcul de la surface utile

Comme défini précédemment, la surface utile est le résultat que l’on obtient lorsque l’on additionne la surface habitable et la moitié des surfaces annexes.

SU = SH + (SA/2)

Bon à savoir : dans le cadre d’un calcul de plafond de loyer, la surface annexe maximum prise en compte est de 16m². Ce qui signifie que c’est seulement 16m² qui seront utilisés pour le calcul d’une surface utile avec une terrasse de 30m² par exemple. De plus, la surface annexe devant être divisée par 2 pour calculer la surface utile, au final on ne comptera que 8m².

Exemple d’un calcul de surface utile

Soit un appartement neuf à Montpellier de 64m² de surface habitable, en rez-de-chaussée avec 3 pièces, une terrasse de 12m² et un jardin de 42m². Comme mentionné plus haut, le jardin ne rentre pas en ligne de compte en tant que surface annexe pour le calcul de la surface utile. Le calcul sera donc le suivant :

64m² + ( 12m² / 2 ) = 70m²

Surface habitable + (Surface annexe /2) = Surface utile

Exemple de calcul d’un loyer Pinel grâce à la surface utile

Jérémy souhaite réaliser un investissement locatif avec la loi Pinel à Montpellier. Comme il connaît bien le coin et sait que c’est une des plus grosses villes étudiantes de France, il choisit d’investir dans un appartement neuf près des universités dans le quartier Hôpitaux-Facultés, avec les caractéristiques suivantes : 2 pièces, 45m² habitables, loggia de 8m², au prix de 230 000€. La surface utile de l’appartement est donc de 49m².

Pour calculer un loyer Pinel, la formule est la suivante :

Plafond de loyer de la zone Pinel x (0,7 + 19 / Surface utile) x Surface utile

Montpellier étant en zone Pinel A, le plafond de loyer applicable actuellement est de 13,09 €/m². On calculera le loyer maximum exigible par Jérémy comme suit :

13,09 x ( 0,7 + 19 / 49 ) x 49 = 697,69

Jérémy pourra donc appliquer un loyer mensuel maximum de 697,69€ à son appartement Pinel.