Le Super Jeanbrun : comment cumuler LLI et dispositif Jeanbrun à Montpellier en 2026

L'offre commerciale de logements neufs dans la métropole montpelliéraine a progressé de +7 % entre 2024 et 2025, et les autorisations de logements dans l'Hérault augmentent de +24,5 % sur 12 mois (Source : Chiffres FPI bilan 2025). Avec 3 402 lots en stock au T4 2025 et plus de 250 programmes neufs en commercialisation à Montpellier, la ville crée une fenêtre d'entrée pour les investisseurs capables de lire les cycles.

Le cumul du LLI et du dispositif Jeanbrun sur un même bien est légalement possible. Ce cumul est ce que les professionnels du secteur ont baptisé le "Super Jeanbrun". Le terme n'est pas un nom de dispositif officiel : il désigne une stratégie d'investissement locatif qui superpose deux régimes complémentaires sur un seul et même actif. Le LLI intervient à l'achat (TVA à 10 %) et dans la durée (crédit d'impôt taxe foncière sur 15 à 20 ans). Le Jeanbrun génère du déficit foncier et donc une réduction d'impôt, grâce à un amortissement déductible annuel sur 9 ans. Les deux dispositifs se cumulent sans se neutraliser, à condition que l'investisseur respecte simultanément leurs conditions propres. Décryptage.

Le dispositif Jeanbrun : nouvelle logique d'amortissement après le Pinel

Le Pinel, dispositif phare de l'investissement locatif 10 ans durant, s'est éteint au 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun, nouveau venu arrivé un an après la fin du Pinel, est entré en vigueur le 21 février 2026 avec rétroactivité au 1er janvier 2026. Il s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Le Jeanbrun permet pour la première fois de déduire un amortissement annuel des revenus fonciers en location nue. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'achat du bien.

Le taux annuel et le plafond dépendent de la catégorie de loyer pratiquée (et non de la durée d'engagement, comme c'était le cas avec le Pinel) ainsi que du type de logement (neuf ou ancien avec rénovations):

Conditions d'éligibilité Jeanbrun

• Logement neuf ou en VEFA, ou ancien avec engagement de travaux à hauteur de 30% du prix d'achat, immeuble collectif uniquement.
• DPE classé A, B ou C (condition remplie par les programmes RE2020).
• Engagement de location nue à titre de résidence principale, 9 ans minimum.
• Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Les plafonds de loyer Jeanbrun dits "intermédiaires" sont identiques aux plafonds LLI, tous deux calés sur les plafonds Pinel 2025 (revalorisés annuellement). En zone A (Montpellier), ce plafond de loyer intermédiaire est de 14,49 €/m².

Si les charges annuelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion) dépassent les loyers perçus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour travaux d'efficacité énergétique jusqu'en 2027) et génère donc une réduction d'impôt sur le revenu. C'est ici que se trouve le véritable avantage du dispositif Jeanbrun.

Les amortissements Jeanbrun déduits chaque année sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix de revient retenu pour la plus-value est majoré du total des amortissements déduits. La fiscalité sera donc plus importante à la sortie mais ne remet pas en cause l'intérêt du montage, optimisé pour une détention longue. Par ailleurs, au 1er mars 2026, les décrets d'application n'ont pas encore été publiés. Les grandes lignes sont actées dans la loi de finances 2026, mais certaines modalités restent à confirmer par voie réglementaire.

Le LLI à Montpellier : TVA à 10 % et exonération de taxe foncière

Ouvert aux particuliers par la loi de finances 2024 (article 71, loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023), Le Logement Locatif Intermédiaire repose sur trois avantages cumulables :

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %. Sur un bien à 273 000 € HT par exemple, l'économie immédiate est de 27 300 €. Contrepartie : engagement de location de 20 ans minimum.
• Exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans (article 1384-0 A du CGI).
• Crédit d'impôt sur la taxe foncière sur 15 ans minimum, variable selon la commune, la surface et la valeur locative cadastrale.

Conditions d'accès au LLI pour les particuliers

• Acquisition via une société soumise à l'IR (SCI, SARL, ou toute autre forme de société). Nom propre exclu.
• Bien situé en zone éligible (A bis, A ou B1). Montpellier est classée en zone A.
• Location nue et en tant que résidence principale du locataire
• Respect des plafonds de loyer et de ressources.

À Montpellier, le plafond LLI de 14,49 €/m² est proche du marché libre dans les quartiers les plus tendus (12 à 15 €/m² selon les secteurs, données Meilleurs Agents 2025-2026). Sur un T3 de 65 m², la différence entre le plafond LLI (942 €/mois) et un loyer de marché tendu est d'environ 30 à 60 €/mois, largement compensée par les économies fiscales.

Comment fonctionne le cumul LLI + Jeanbrun ?

1. La société acquiert un appartement neuf RE2020 (DPE A, B ou C), en zone éligible.
2. À l'achat : TVA à 10 % (LLI), économie immédiate sur le prix d'acquisition.
3. Chaque année pendant 9 ans : amortissement Jeanbrun sur 80 % du prix HT, générant du déficit foncier et une réduction d'impôt.
4. Sur 15 à 20 ans : exonération de taxe foncière et crédit d'impôt TF (LLI).

Les plafonds de loyer étant identiques pour les deux régimes, un seul niveau de loyer à gérer. L'engagement LLI de 20 ans pour la TVA couvre l'engagement Jeanbrun de 9 ans. Pas de conflit, pas de double contrainte : les deux dispositifs s'emboîtent.

La condition de structure sociétaire (obligatoire pour le LLI), souvent perçue comme une contrainte, ouvre en réalité des options patrimoniales : une SCI à l'IR offre une transparence fiscale totale et se prête à une transmission anticipée. Pour un investisseur qui pense à long terme, c'est un outil, pas un frein.

Simulation chiffrée : quel gain fiscal à Montpellier ?

Prenons pour exemple un T3 de 65 m² à Port Marianne, d'une valeur de 273 000 € HT, détenu via une SCI soumise à l'IR, et loué en catégorie de loyer intermédiaire (taux 3,5 %).

Admettons que l'investisseur contracte un financement de 220 000 € sur 20 ans à 3,5 %, et applique un loyer intermédiaire zone A (14,49 €/m² × 65 m² = 942 €/mois), depuis une SCI soumise à l'IR, avec une TMI à 30 %.

Balance locative annuelle (régime Jeanbrun)

Synthèse des avantages cumulés sur 9 ans

Base amortissable = 80 % × 273 000 € = 218 400 €. Amortissement plafonné à 7 644 €/an (sous le plafond légal de 8 000 €). À TMI 41 % : réduction IR annuelle = 2 887 €, soit 25 986 € sur 9 ans, total supérieur à 70 000 €.

Estimations fondées sur le texte de loi (LF 2026). Ces montants représentent les avantages fiscaux directs, hors charges d'exploitation, hors loyers effectifs, hors déficit foncier réel et hors impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value. Une simulation complète intégrant charges, loyers et fiscalité personnelle doit être réalisée avec un conseiller fiscal avant tout engagement.

Où investir à Montpellier en Super Jeanbrun ?

Quatre secteurs présentent la meilleure densité de programmes neufs éligibles :

Port Marianne : C'est le quartier le plus dynamique de la ville. Secteur neuf de référence car encore très récent, il est desservi par le tramway et dispose d'un fort potentiel locatif. Le rendement brut estimé est autour de 4 %. Le plafond LLI de 14,49 €/m² y est compatible avec le loyer de marché.

Cambacérès (gare Sud de France): Pôle de développement prioritaire avec de nombreux projets urbains, desservi par la ligne 5 du tramway, les programmes mixtes vont s'y multiplier dans les prochaines années.

Estanove : À proximité du CHU, et avec la nouvelle Cité Créative en coeur de quartier qui accueille une station de tramway, le quartier fait état d'une demande locative stable (personnels de santé, étudiants et jeunes actifs) qui est vouée à une forte croissance.

La Mosson : Quartier populaire avec un ticket d'entrée très accessible, le rendement brut y est élevé, et l'effet de levier optimisé sur l'économie TVA.

Montpellier dépasse aujourd'hui les 300 000 habitants, avec plus de 80 000 étudiants et une croissance démographique soutenue depuis les années 60. Le bassin économique (CHU, universités, secteur technologique) porte structurellement la demande locative intermédiaire.

FAQ Super Jeanbrun Montpellier

Montpellier est-elle en zone A pour le LLI ?

Oui. Plafond de loyer intermédiaire : 14,49 €/m² (revalorisé annuellement), identique pour LLI et Jeanbrun.

Peut-on acheter en nom propre ?

Non. Le LLI implique une détention via une société soumise à l'IR obligatoire (SCI, SARL, SAS, SCPI...). L'achat en nom propre est exclu.

Le Super Jeanbrun est-il adapté à la TMI 41 % ?

C'est là que le Jeanbrun est le plus favorable. L'amortissement réduit la base imposable des revenus fonciers : plus la TMI est élevée, plus l'économie réelle est importante.

Quelle différence entre le Pinel et le Jeanbrun ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement annuel générant du déficit foncier. L'économie dépend de la TMI : plus elle est élevée, plus le Jeanbrun est avantageux.

Les décrets Jeanbrun ont-ils été publiés ?

Le dispositif est entré en vigueur le 21 février 2026 avec rétroactivité au 1er janvier 2026. Les décrets d'application ne sont pas encore publiés en date du 4 mars 2026.