Créer une SCI pour acheter sa résidence principale : ce qu’il faut savoir

Acheter en SCI sa résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

Montpellier - Fiscalité finance - Miora R. le 26/12/2022

Les Français souhaitent de plus en plus devenir propriétaires de leur résidence principale. Même si dans la plupart des cas, les logements sont détenus en nom propre, sachez qu’il est possible de les acquérir par le biais d’une SCI (société civile immobilière). Quelles sont les spécificités d’une SCI ? Quels sont les principaux avantages d’acheter sa résidence principale en SCI ? Les réponses dans les prochaines lignes.

Piqûre de rappel sur la SCI

La SCI, ou société civile immobilière, est une entité créée par au moins deux associés ayant pour but d’acheter un patrimoine immobilier et de le gérer en commun. Elle permet plusieurs montages et est soumise à une fiscalité particulière. Il est tout à fait possible d’acheter sa résidence principale à Montpellier comme par partout en France en montant une SCI. Rappelons qu’est considéré résidence principale un logement que vous occupez effectivement sur plus de 6 mois dans l’année. Les conséquences fiscales sont différentes en fonction de la fiscalité à laquelle est soumise la SCI (IS ou IR). Il convient alors de respecter quelques règles aussi bien sur le choix de la fiscalité que sur le formalisme juridique de la société civile immobilière.

Créer une SCI et acheter un bien immobilier en son nom permet aux associés d’habiter dans l’immeuble qu’ils détiennent, gratuitement ou en souscrivant un bail onéreux. Le choix d’acheter une résidence principale en SCI peut s’avérer plus ou moins intéressant en fonction de la situation maritale et personnelle des acheteurs ainsi que la présence d’enfants.

Comment créer une SCI ?

Pour la création d’une SCI, vous devrez vous soumettre à diverses formalités, comme dans toute constitution d’un dossier de création d’une société. Voici les démarches à suivre :

Quels sont les avantages d’une SCI propriétaire de sa résidence principale ?

Les avantages d’une SCI sont pluriels, mais les principaux sont la possibilité d’optimiser sa fiscalité, la facilité de transmission du logement, une garantie d’éviter l’indivision et une exonération d’impôt sur la plus-value en cas de revente du logement.

Possibilité d’optimiser sa fiscalité

Se lancer dans la création d’une SCI pour l’acquisition d’une résidence principale permet aux associés d’opter pour le régime fiscal qui sera applicable aux revenus de l’entreprise. Les bénéfices pourront être soumis soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Si la société choisit une location à titre onéreux, l’imposition à l’IR permettra aux associés d’appliquer le déficit foncier sur leurs autres revenus si jamais les charges de la société civile immobilière dépassent les loyers encaissés. Il est intéressant de préciser qu’en choisissant une mise à disposition à titre gratuit de la résidence principale, l’entreprise ne devra déposer que le formulaire 2072-S-SD l’année de sa constitution, ce qui facilite grandement la déclaration d’impôt.

Facilité de transmission du logement

En achetant une résidence principale en SCI, il sera possible de donner des parts sociales de celle-ci à ses enfants, en profitant des abattements successifs renouvelables tous les 15 ans. Par ailleurs, il faut noter que cette donation-partage des parts sociales n’est possible que s’il existe une répartition des biens du donateur.

Si le logement est détenu en direct (nom propre) et non en SCI, il est impossible de faire un partage, étant donné que l’immeuble représente une seule et unique unité. Il doit donc être donné en une seule fois, ce qui entraîne donc des droits de mutation à payer par le(s) bénéficiaire(s). En démembrant les parts de la SCI qui détient le logement, on peut anticiper sa transmission tout en ayant une maîtrise parfaite sur le coût de l’opération.

SCI résidence principale – un couple recevant les clés de sa maison
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Garantie d’éviter l’indivision

Le concept d’indivision nécessite une excellente entente entre les indivisaires. Chacun peut demander le terme de l’indivision s’il le souhaite et provoquer machinalement la vente forcée du bien concerné. Une SCI permet d’organiser une gestion plus fluide, avec la nomination d’un gérant et la rédaction des statuts. De ce fait, les parts sociales pourront être cédées par les héritiers qui veulent quitter la société, sans obligatoirement entraîner une vente forcée du bien.

Les avantages d’une SCI pour un couple

L’achat d’une résidence principale peut être réparti de manière équitable entre les deux époux, s’il n’y a pas de contrat de mariage, car c’est le régime de la communauté légale qui s’applique par défaut. En optant pour une société civile immobilière, cette règle peut être affranchie, car c’est la société qui détient le logement. Dans une SCI, c’est le nombre de parts sociales que détient chaque associé qui détermine leur quote-part.

Pour un couple qui n’est pas marié, acheter une résidence principale en SCI offre une protection solide au conjoint survivant en cas de décès. Le Code civil, par le biais des articles 763 et 764, définit les droits sur le logement entre époux, mais ils ne sont pas applicables pour un couple en union libre ou pacsé. Pour ces personnes, il faudra songer à insérer une clause d’agrément et mettre en place un démembrement croisé des parts sociales dans les statuts de la société. De manière concrète, chaque individu dans un couple détient : l’usufruit des parts sociales de son conjoint, la nue-propriété de ses propres parts sociales et 50 % du capital social de la SCI.

Exonération d’impôt sur la plus-value pour un couple en cas de revente

C’est une des spécificités de l’achat d’une résidence principale en SCI. Normalement, le vendeur doit payer un impôt sur la plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier, qu’il soit détenu en nom propre ou par une SCI. Cette plus-value est calculée par la soustraction du prix d’achat au prix de vente. Ce n’est pas le cas si le logement constitue la résidence principale des associés d’une SCI, où il sera possible de profiter d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par la société civile immobilière (si le bien appartient à la SCI au moment de la mise en vente).

L’application de cette exonération dépendra de la mise à disposition du bien au bénéfice du couple. Si la société est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) et qu’elle loue le bien au couple, il n’y aura pas d’exonération de l’impôt sur la plus-value. Cependant, l’amortissement du bien par la SCI sera tout de même pris en compte dans le calcul de la plus-value. À noter que dans cette situation, un régime spécial de plus-value professionnelle est appliqué pour la vente du bien.

Si la société décide de mettre le logement à disposition gratuite du couple et qu’elle est soumise au régime de l’impôt sur le revenu, la vente du bien immobilier pourra alors être exonérée d’impôt sur la plus-value.

En cas de plus-value importante, le choix du régime sera donc déterminant quant au bénéfice réalisé.

SCI résidence principale – calcul fiscalité d’une propriété
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Les inconvénients de la SCI

Il est important de noter que monter une SCI ne présente pas que des avantages et ne doit pas se faire à la légère. En effet, la création d’une Société Civile requiert de nombreuses formalités qui peuvent s’avérer coûteuses : rédaction des statuts et enregistrement de ceux-ci au SIE, publication de l’avis de création, divers frais d’immatriculation... Tout cela peut facilement atteindre plusieurs milliers d’euros.

De plus, il faut faire attention à l’usage du déficit foncier. En effet, celui-ci étant compatible avec la SCI, certains propriétaires s’empressent de monter une SCI immédiatement après avoir réalisé d’importants travaux de rénovation ou après l’augmentation des charges qui peuvent être déductibles des impôts. Ces pratiques peuvent être considérées comme un abus de droit par l’administration fiscale et lourdement sanctionnées. Il vaut mieux créer la SCI avant d’entreprendre des travaux.

Enfin, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doit être payé pleinement par une SCI car l’abattement fiscal de 30% sur la valeur du bien n’est pris en compte que si la résidence principale est au nom d’une personne physique et non d’une société.

À quel moment doit-on créer une SCI ?

C’est une question que beaucoup de futurs acheteurs se posent : quel est le moment idéal pour créer une SCI pour sa résidence principale ? La réponse est simple, cette étape peut aussi bien être réalisée avant ou après l’acquisition du logement, tout dépendra de la situation de l’acheteur.

Elle pourra être créée avant l’achat du bien si l’objectif est de monter une SCI spécialement pour l’achat d’une résidence principale et de profiter des avantages que cela implique. Ainsi les associés, par l’intermédiaire de la SCI tout juste montée, achètent le bien en utilisant les fonds de la société.

La création de la SCI peut également se faire après l’acquisition du bien immobilier, lequel pourra être apporté à posteriori au capital social de celle-ci comme un “apport en nature”. L'apport engendre alors un transfert de propriété de cette résidence principale, qui appartient désormais à la SCI, et en échange de quoi les associés reçoivent des parts sociales.

Dans tous les cas, les deux options sont envisageables pour un couple qui souhaite vivre dans le logement en SCI, gratuitement ou en payant un loyer. Il est important de souligner qu’être locataire d’une résidence principale en SCI permet de jouir d’une baisse non négligeable des charges fiscales.

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