Projet Loi de Finances 2025 : Du PTZ à MaPrimeRenov', voici les changements
Le Projet de Loi de Finances pour 2025 a récemment été présenté par le gouvernement avec un objectif ambitieux : réaliser 60 milliards d’euros d’économies. Le secteur du logement, lui, est au cœur des préoccupations économiques et sociales de la France. Avec des problématiques telles que la hausse des prix de l’immobilier, l’accès difficile à la propriété pour les jeunes ménages et la crise du logement locatif dans les zones tendues, les mesures proposées dans ce projet de loi s’annoncent déterminantes.
Les réformes concernent plusieurs axes clés : l’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour faciliter l’accession à la propriété, la suppression d’avantages fiscaux pour les locations de courte durée, et des ajustements budgétaires pour encourager la rénovation énergétique. Si certaines de ces décisions visent à rééquilibrer le marché immobilier, elles pourraient aussi avoir des répercussions importantes sur les investisseurs et propriétaires.
Ce nouvel équilibre entre soutien à la propriété et maîtrise des dépenses publiques pose ainsi de nouveaux défis pour le secteur du logement.
Nous verrons ici en détails ces projets de réformes, en décryptant leurs impacts à court et long terme, tant pour les futurs propriétaires que pour les acteurs du marché immobilier.
Réformes majeures du PLF 2025 pour le logement
La confirmation de l’extension du PTZ
Parmi les mesures phares du PLF 2025, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro à l’ensemble du territoire est particulièrement attendu. Annoncée il y a peu par Michel Barnier lors de son discours de politique générale, la mesure a été confirmée par la présentation du PLF 2025.
Ce dispositif, jusqu’ici limité aux zones dites « tendues » (zones où la demande en logements dépasse largement l’offre), sera désormais accessible sur tout le territoire français. Pour les primo-accédants, ce retour du PTZ représente une opportunité précieuse dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et des taux d'intérêt.
Pour rappel, le PTZ est un crédit immobilier qui permet de financer jusqu’à 50 % du montant de l’achat d’un logement neuf, sans intérêts d’emprunt. Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes ménages. Cependant, des questions demeurent quant aux modalités précises de cette extension. Par exemple, il n’est pas encore clair si les maisons individuelles, exclues récemment du PTZ dans les zones urbaines denses en raison des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols, seront de nouveau éligibles. La Ministre du Logement Valérie Létard a cependant affirmé son souhait pour que ces dernières réintègrent le dispositif.
L’élargissement du PTZ est une mesure importante pour rebooster le marché de l’immobilier, en particulier dans les zones rurales et périurbaines, où l’accès à la propriété est souvent plus difficile. Toutefois, les contours exacts de la réforme devront être clarifiés lors des débats parlementaires pour en évaluer pleinement les effets.
Révision de la niche fiscale pour les locations Airbnb
Le PLF 2025 prévoit également une mesure coup de poing pour les propriétaires de logements loués en meublé, notamment dans le cadre des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb : la suppression de l’un des avantages fiscaux pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP).
Jusqu’à présent, les propriétaires de biens en location meublée bénéficiaient d’un régime fiscal avantageux, notamment en pouvant déduire les amortissements du bien du calcul de la plus-value lors de la revente. Cela permettait de réduire significativement l’impôt sur les plus-values, rendant ce type d’investissement très attractif.
Dès janvier 2025, ce régime sera modifié. Les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdira la fiscalité des propriétaires lors de la vente de leurs biens. L’objectif du gouvernement est de rééquilibrer le marché locatif en favorisant les baux de longue durée, notamment dans les zones touristiques, où la prolifération des locations saisonnières a contribué à une raréfaction des logements disponibles pour les habitants.
Sont attendus, suite à l’intronisation de cette réforme, des effets directs sur les stratégies des investisseurs immobiliers, les incitant à privilégier la location nue ou de longue durée au détriment de la location meublée de courte durée. Bien que cette mesure vise à accroître l’offre de logements permanents, ses effets devront être suivis de près, notamment en ce qui concerne l'évolution des loyers dans les zones tendues.
Fin du dispositif Pinel
La fin de l'année 2024 sonne le glas pour la loi Pinel. Alors que cette deadline approche, aucune alternative n’est prévue pour le moment dans le PLF 2025. Ce dispositif de défiscalisation, instauré il y a une décennie, permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange de la mise en location de biens immobiliers neufs pendant une période minimale de six ans.
L’arrêt du Pinel, prévu pour fin 2024, pourrait fragiliser encore davantage le marché de l’immobilier neuf, déjà sous pression. De nombreux professionnels du secteur espèrent néanmoins une prolongation du dispositif ou la mise en place d’une alternative lors des prochains débats parlementaires. En l’absence de soutien fiscal, les investissements dans le neuf risquent de diminuer, ce qui pourrait aggraver la crise du logement, particulièrement dans les zones à forte demande.
Transition énergétique et logement social
Rabotage de MaPrimeRénov'
Le dispositif MaPrimeRenov’, fer de lance de la politique de rénovation énergétique, subit des modifications notables dans le PLF 2025. Cette aide, destinée à encourager la rénovation énergétique des logements, verra son budget réduit de 3,3 milliards d'euros en 2024 à 2,3 milliards en 2025.
Le gouvernement justifie cette baisse par une « sous-utilisation » des crédits disponibles lors de l'année précédente, bien que cette diminution soulève des préoccupations quant à l’impact sur les projets de rénovation à venir.
En effet, si MaPrimeRénov’ avait été renforcée pour encourager des travaux d’envergure (tels que l'isolation complète d'un logement ou le remplacement d'une chaudière), la diminution des fonds pourrait freiner certains ménages dans leur projet de rénovation énergétique. Cette baisse intervient alors que l'objectif climatique fixé par l'État, qui prévoit de rénover massivement les passoires thermiques, est encore loin d'être atteint.
Le PLF 2025 maintient toutefois le soutien pour les rénovations globales, c’est-à-dire les projets qui visent plusieurs aspects de la performance énergétique d’un logement. Ces projets d’envergure seront privilégiés pour maximiser les gains en termes de consommation énergétique. Néanmoins, certains ajustements restent à préciser, notamment concernant l’éligibilité des « passoires thermiques » aux aides pour des interventions spécifiques, comme le changement de chaudières.
En favorisant les rénovations globales, le gouvernement espère accélérer la transition énergétique, mais le manque de fonds pourrait limiter l’ampleur des chantiers nécessaires pour atteindre les objectifs de réduction des émissions carbone d’ici 2030.
Logement social : Pas de grande avancée
Le logement social demeure une priorité pour le gouvernement dans le PLF 2025, avec une légère augmentation des crédits alloués à la mission « Cohésion des territoires ». Le budget consacré au logement social passera ainsi de 23,5 milliards d’euros en 2024 à 23,7 milliards en 2025. Alors certes, c’est une hausse de 200 millions d’euros, mais elle peut paraître un peu trop modeste face à la demande toujours croissante.
Actuellement, environ 2,6 millions de ménages sont en attente d'un logement social en France, un chiffre en constante augmentation (+100 000 en un an). Malgré cette pression, le PLF 2025 ne prévoit pas de mesures exceptionnelles pour accélérer la construction de logements sociaux, un secteur déjà en difficulté à cause de la hausse des coûts de construction et des restrictions budgétaires.
Par ailleurs, les bailleurs sociaux ne verront pas la suppression de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), instaurée en 2018. Cette réduction consiste à diminuer les loyers pour les locataires modestes, mais réduit en parallèle les ressources des organismes HLM, limitant donc leur capacité à investir dans de nouveaux logements.
Si le gouvernement affirme maintenir le plan « Logement d’abord » pour lutter contre le sans-abrisme et maintenir les 203 000 places d’hébergement d’urgence, ces efforts restent insuffisants pour répondre à l’ampleur de la crise du logement. Les acteurs du secteur du logement social plaident pour des mesures plus ambitieuses afin de répondre à une demande en forte croissance, alors que les ménages les plus vulnérables continuent de souffrir du manque de logements abordables.
Fin de la TVA réduite pour les chaudières à gaz
Le Projet de Loi de Finances 2025 acte la fin du taux réduit de TVA sur les chaudières à gaz, une mesure en cohérence avec les ambitions environnementales du gouvernement. Actuellement soumises à un taux réduit de 5,5 %, les installations de chaudières à gaz passeront à un taux de TVA de 20 % à compter de 2025.
Pour les propriétaires, cette hausse de TVA est synonyme de coût plus élevé pour le remplacement ou l'installation de chaudières à gaz, mais le message est clair : on souhaite ici encourager l'adoption de systèmes de chauffage plus écologiques, tels que les pompes à chaleur ou les chaudières à biomasse.
Bien que cette réforme puisse provoquer des réticences à court terme, elle aura sur le long terme un impact positif sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre, conforme aux objectifs climatiques de la France.
Un calendrier législatif chargé
Le PLF 2025 doit encore passer par une série de débats parlementaires, avec des auditions et des amendements attendus pour affiner les mesures proposées. La première partie du projet, relative aux recettes, sera débattue fin octobre 2024 avec un vote prévu le 29. La seconde partie portant sur les dépenses sera, elle, examinée en novembre et votée le 19.
Nous verrons alors aux alentours de cette date-là les modifications apportées, notamment sur les dispositifs de soutien à l’immobilier neuf, les précisions sur l’élargissement du PTZ etc.