PLF 2026 : Le PTZ à nouveau assoupli pour booster l'accession

Dans le cadre des débats sur le budget 2026, les députés ont adopté des amendements touchant à nouveau au Prêt à Taux Zéro, ce dispositif phare de l'accession à la propriété. Après une décennie de gel, les plafonds d'achat grimperaient enfin. En outre, le PTZ s'ouvrirait également aux acquéreurs successifs de logements en Bail Réel Solidaire, un changement de doctrine inédit. Cette réforme atterrit dans un marché qui reprend des couleurs, porté par des taux de crédit orientés à la baisse et une demande des primo-accédants en nette hausse.

Bonne nouvelle pour le PTZ, mais pas que...

L'hémicycle de l'Assemblée nationale a tranché le 27 octobre 2025 lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2026. Plusieurs amendements relatifs au PTZ ont franchi la première marche du parcours législatif. Ces mesures, si elles survivent aux prochaines étapes parlementaires, formeraient une nouvelle évolution positive du dispositif, après le récent élargissement à tout le territoire ou encore le retour de l'éligibilité des maisons.

Trois amendements pour le BRS

En premier lieu, ce sont 3 amendements qui ont été déposés (et adoptés) respectivement par les députés Mickaël Cosson (Démocrates), Stéphane Peu (Gauche démocrate et républicaine), et Iñaki Echaniz (PS), et qui s'accordent sur la même mesure : L'ouverture du PTZ aux acquéreurs successifs de logements en Bail Réel Solidaire.

Cela signifie que le deuxième, le troisième ou le dixième acheteur d'un logement en BRS pourrait bénéficier du prêt aidé, là où jusqu'à présent seul le primo-acquéreur y avait droit (logique puisque le PTZ est réservé aux logements neufs, et qui n'ont donc jamais été occupés).

C'est donc une petite révolution pour ce dispositif d'accession sociale qui peine à décoller, notamment en raison de la difficulté à revendre ces biens. Les acteurs de l'immobilier neuf y voient une bouffée d'oxygène pour un mécanisme trop souvent perçu comme une impasse.

Des plafonds d'achat revus à la hausse

Deuxième mesure d'ampleur : la revalorisation des plafonds d'achat du PTZ. Ces seuils n'avaient pas bougé d'un iota depuis 2014, soit une décennie entière. Entre-temps, les prix immobiliers ont grimpé dans la majorité des métropoles françaises, grignotant l'efficacité réelle du dispositif.

En effet, actuellement le plafond max du montant de l'opération pris en compte dans le calcul du PTZ pour une personne seule en zone A est de 156 000 €, et le plancher se trouve à 79 000 €. Avec l'amendement déposé par le député Lionel Causse, ces montants seraient portés respectivement à 195 000 € et 99 000 €, afin de mieux correspondre à la hausse des prix des logements neufs d'environ 33 % en 10 ans. Les nouveaux montants ne sont cependant pas définitifs et seront précisés après le vote du PLF 2026 et la publication des décrets d'application, attendus entre décembre 2025 et janvier 2026.

Le vote solennel du budget à l'Assemblée nationale est programmé pour le 24 novembre 2025. Ensuite, le texte devra passer l'épreuve du Sénat puis éventuellement celle d'une commission mixte paritaire si les deux chambres ne parviennent pas à s'accorder. D'ici là, modifications et amendements peuvent encore rebattre les cartes. Si tout se déroule sans accroc, les nouvelles règles entreraient en application dès janvier 2026.

À noter également : après la mi-novembre 2025 environ, la majorité des banques n'accepteront plus de dossiers de demande de PTZ jusqu'à la fin de l'année (pour avoir le temps de boucler tous les dossiers 2025 avant fin décembre). Ceux-ci seront vraisemblablement reportés au début 2026. Les candidats à l'accession qui hésitent encore ont donc quelques jours pour se décider s'ils veulent bénéficier des conditions actuelles, ou patienter dans l'espoir que les nouveaux plafonds soient plus généreux.

Quand les taux d'intérêt redeviennent des alliés

Un PTZ dopé ne suffit pas à lui seul. Son effet de levier dépend largement de l'environnement financier global, et sur ce front, le vent tourne. Après deux années éprouvantes marquées par une envolée brutale des taux, le thermomètre du crédit immobilier est progressivement redescendu puis s'est stabilisé. En novembre 2025, certaines banques opèrent même une nouvelle baisse des taux pour tenter d'attirer les derniers acheteurs de l'année. Le baromètre mensuel de Cafpi, courtier national de référence, affiche des moyennes bien plus digestes qu'au plus fort de la crise : entre 2,97 % et 3,05 % sur 10 ans, 3,04 % et 3,30 % sur 15 ans, 3,19 % et 3,35 % sur 20 ans, et 3,30 % à 3,45 % sur 25 ans.

La stabilisation puis la légère baisse des taux dans certains établissements de crédit en cette fin d'année ouvre la porte à des projets qui seraient restés lettre morte quelques mois plus tôt. Les banques, qui avaient fermé les vannes en 2023 sous la pression du Haut Conseil de Stabilité Financière, retrouvent l'appétit. Le courtier Ymanci a scruté les chiffres du troisième trimestre 2025 : la production de crédits immobiliers a bondi de 39 % sur douze mois glissants. Un rebond spectaculaire, même si le niveau absolu demeure en retrait par rapport aux années fastes d'avant les restrictions.

Pour les ménages qui louchent sur le marché, cette embellie se traduit en mètres carrés supplémentaires. L'observatoire Meilleurs Agents, qui scrute l'évolution du pouvoir d'achat immobilier, calcule que les acquéreurs peuvent désormais s'offrir en moyenne 2 m² de plus qu'il y a un an. Cela peut sembler dérisoire à première vue, mais dans les zones tendues où chaque mètre carré se négocie âprement, cette marge peut faire basculer un projet du côté du réalisable.

Imaginez maintenant l'effet cumulé : un taux de crédit principal qui reste sous la barre symbolique des 3,5 %, un PTZ qui pèserait davantage dans l'équation financière, et pour les acheteurs en BRS, une série d'avantages fiscaux non négligeables. La TVA tombe à 5,5 % dans le cadre d'un achat en BRS, contre 20 % en temps normal. Ajoutez-y une exonération de taxe foncière pendant deux ans dans certaines communes, et les frais de notaire réduits du neuf (entre 2 % et 3 % du prix, contre 7 % à 8 % dans l'ancien), et vous obtenez un cocktail potentiellement explosif pour doper l'accession.

Reste une inconnue de taille : cette conjonction d'astres favorables suffira-t-elle à déclencher une vague d'accessions ? Le marché français sort échaudé d'une longue traversée du désert. Beaucoup de candidats à l'achat ont été refroidis par la volatilité des conditions de crédit et le discours anxiogène sur la hausse des taux. La confiance revient, certes, mais à pas comptés. Les professionnels du secteur observent une demande en hausse, mais restent prudents sur sa capacité à se transformer massivement en signatures chez le notaire.