Quelles sont les normes PMR dans les logements neufs ?

Garantir des logements accessibles à tous, y compris aux personnes à mobilité réduite (PMR) et aux personnes en situation de handicap, est un enjeu de société majeur. En France, environ 12 millions de personnes vivent avec un handicap, dont près de 3,5 millions souffrent de difficultés de mobilité.

D’où l'importance de proposer des habitations adaptées pour répondre à ces besoins. Les normes d’accessibilité pour les logements neufs, définies dans le cadre de la réglementation française, permettent d’assurer un cadre de vie sécurisant et autonome pour tous.

Depuis le 1er janvier 2008, les promoteurs immobiliers sont légalement tenus d’intégrer dans leurs constructions des aménagements spécifiques pour l’accessibilité. Ces réglementations assurent que chaque logement est soit immédiatement accessible, soit facilement modifiable pour intégrer des dispositifs d’accessibilité en fonction des besoins des occupants.

Nous ferons ici un tour d’horizon de ces réglementations en détaillant les exigences de conception pour les espaces communs et privatifs des logements neufs, ainsi que les possibilités de personnalisation pour répondre aux besoins spécifiques des acquéreurs. Que vous soyez futur acquéreur ou promoteur, comprendre les normes PMR est essentiel pour garantir des espaces de vie inclusifs et respectueux de chacun.

Les normes PMR : Qu’est-ce qu’un logement PMR ?

Un logement PMR est spécifiquement conçu pour être accessible et pratique pour les personnes à mobilité réduite, qu'il s'agisse de personnes en fauteuil roulant, de personnes ayant des difficultés à se déplacer ou de celles ayant des besoins spécifiques liés à un handicap temporaire ou permanent. L’objectif est d’assurer à chacun, résident ou visiteur, une autonomie maximale et un usage confortable des lieux.

Définition et cadre légal

Selon l'article R162-2 du Code de la construction et de l'habitation, tout logement considéré "accessible" doit permettre aux personnes handicapées de circuler librement, d'accéder aux équipements et de les utiliser de manière autonome, tout en garantissant des conditions de confort et de sécurité.

Depuis 2008, les règles d’accessibilité s’appliquent à tous les logements neufs, y compris aux parties communes et aux accès extérieurs des bâtiments d’habitation.

Le ministre chargé de la construction fixe, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l'accessibilité des bâtiments d'habitation collectif et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d'accès aux bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes, les portes et les sas des parties communes, les revêtements des parois des parties communes, les locaux collectifs, celliers et caves, ainsi que les équipements susceptibles d'être installés dans les parties communes, notamment les dispositifs d'éclairage et d'information des usagers.

Cet arrêté prévoit la possibilité pour le maître d'ouvrage de satisfaire à ces obligations par des solutions d'accessibilité équivalente aux dispositions techniques de l'arrêté dès lors que celles-ci répondent aux objectifs poursuivis.

La loi ELAN et les logements évolutifs

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), adoptée en 2018, a introduit un ajustement important dans les exigences pour l’accessibilité PMR. Désormais, seulement 20% des logements neufs doivent être immédiatement accessibles aux PMR dès leur livraison, tandis que les 80% restants sont conçus comme "évolutifs".

Ces logements évolutifs sont conçus de façon à pouvoir être facilement adaptés aux normes PMR, notamment par de simples travaux de modification qui n’affectent pas la structure du bâtiment. Cela permet de répondre aux besoins individuels des résidents tout en limitant les contraintes pour les promoteurs.

Cette réglementation vise un équilibre entre accessibilité et faisabilité, et garantit tout de même que l’ensemble des logements est "visitable" pour une personne en situation de handicap. Ainsi, chaque logement doit inclure au minimum un accès sans obstacle, une porte d’entrée d’une largeur suffisante et des toilettes accessibles pour tout visiteur.

Normes PMR : Les aménagements obligatoires pour les parties communes

Cheminements extérieurs et accès au bâtiment

Les accès aux bâtiments doivent être conçus pour permettre un passage sans encombre. Les cheminements extérieurs, qui relient le trottoir, les parkings et l’entrée du bâtiment, doivent avoir une largeur minimale de 1,20 m pour faciliter la circulation des fauteuils roulants.

Ces allées doivent également être dépourvues d’obstacles et bien éclairées pour assurer sécurité et visibilité. Des places de stationnement réservées aux personnes à mobilité réduite doivent être disponibles à proximité de l’entrée, et signalées par un marquage au sol.

Normes d’accessibilité dans les parties communes intérieures

Les ascenseurs sont obligatoires dans tous les bâtiments de plus de deux étages, et leur cabine doit être assez spacieuse pour accueillir un fauteuil roulant et permettre une rotation aisée. Les portes d’entrée de l’immeuble doivent avoir une largeur minimale de 90 cm avec un passage libre de 83 cm, afin de permettre l’accès sans difficulté aux PMR.

Les sols dans les parties communes doivent être antidérapants pour prévenir les risques de glissade, et les équipements comme les rampes d’appui doivent être disposés aux endroits stratégiques pour garantir un soutien adéquat. Les escaliers, s’ils sont présents, doivent être équipés de bandes de repérage visuel pour les personnes malvoyantes. Les boîtes aux lettres, locaux poubelles et caves doivent être installés à une hauteur accessible et sans obstacles, afin d’être utilisables par tous.

Signalisation et sécurité

Pour faciliter l’orientation, des dispositifs de repérage auditifs et visuels sont recommandés, notamment dans les ascenseurs et les couloirs. Ces éléments sont essentiels pour les personnes malvoyantes ou souffrant de déficiences auditives.

Par ailleurs, les issues de secours et les dispositifs d’alarme doivent être accessibles, bien signalés et conformes aux normes de sécurité PMR, pour garantir une évacuation rapide en cas d’urgence.

Les normes PMR dans les logements

Les aménagements aux normes PMR couvrent des aspects variés tels que les portes, les passages, les salles de bain et les cuisines, et permettent une utilisation autonome des espaces pour les personnes à mobilité réduite.

Accès intérieur : Circuler dans les portes et passages

À l’image des portes dans les parties communes, les portes d’entrée des appartements doivent avoir une largeur minimale de 90 cm, avec une ouverture effective de 83 cm pour permettre le passage aisé d’un fauteuil roulant.

Les portes intérieures, quant à elles, doivent offrir un passage libre d’au moins 77 cm. Les couloirs doivent également être assez larges pour que les occupants en fauteuil roulant puissent y circuler sans difficulté, avec une largeur minimale de 90 cm.

La cuisine et la salle de bain : des aménagements indispensables

Les cuisines et salles de bain sont des espaces clés pour garantir l’autonomie des personnes à mobilité réduite, et des aménagements spécifiques y sont requis. Dans la cuisine, un espace de 1,50 m de diamètre doit être prévu pour permettre les manœuvres de rotation.

Les équipements, comme les éviers, les plans de travail et les placards, doivent être installés à une hauteur accessible, entre 90 cm et 1,30 m du sol, pour pouvoir être utilisés aussi bien en position assise que debout.

Dans la salle de bain, une zone de rotation similaire doit être prévue pour faciliter les mouvements en fauteuil roulant. Si la présence d’une douche adaptée n’est pas systématiquement requise, le promoteur doit prévoir un emplacement où une douche accessible peut être installée ultérieurement.

Les toilettes, de leur côté, doivent avoir un espace libre de 80 cm sur 130 cm à côté de la cuvette. Des barres d’appui peuvent être installées pour offrir un soutien supplémentaire aux utilisateurs.

Aménagements dans les chambres

Un espace de manœuvre circulaire d’au moins 1,50 m de diamètre est requis, et un espace libre de 90 cm doit être maintenu de chaque côté du lit pour permettre aux occupants de se déplacer facilement. Ces dimensions assurent non seulement la praticité de la chambre, mais aussi la possibilité de réorganiser le mobilier en fonction des besoins spécifiques des occupants.

Accessibilité des équipements et dispositifs intégrés

Enfin, les équipements électriques, comme les interrupteurs, les prises de courant, les thermostats et les interphones, doivent être placés à une hauteur comprise entre 90 cm et 1,30 m pour être accessibles à tous, qu’ils soient utilisés debout ou en position assise.

Cette hauteur standard garantit l’autonomie des personnes à mobilité réduite dans leur quotidien, en évitant les efforts supplémentaires pour atteindre ces dispositifs.

Exceptions et dérogations

Bien que les normes PMR soient strictes et omniprésentes dans la construction de logements neufs, certaines exceptions et dérogations existent pour répondre à des cas particuliers. Celles-ci visent à concilier les impératifs de l’accessibilité avec les contraintes architecturales et les spécificités d’usage de certains bâtiments.

Dérogations pour les maisons individuelles

En ce qui concerne les maisons individuelles, la réglementation offre plus de souplesse. Lorsqu’une maison est construite pour un usage strictement privé et non destiné à la location, elle peut être exemptée des normes PMR obligatoires.

Cette dérogation s'applique uniquement si la maison est spécifiquement conçue pour être habitée par le propriétaire et ne sera pas mise sur le marché locatif. Cela permet aux particuliers de concevoir leur maison selon leurs préférences personnelles, même si celle-ci n’est pas adaptée aux personnes à mobilité réduite.

Attestation de non-conformité pour les logements non accessibles

Dans les cas où un logement neuf ne peut pas, pour des raisons spécifiques, se conformer aux normes d’accessibilité PMR, une attestation de non-conformité doit être délivrée. Cette attestation est un document officiel qui informe les acheteurs potentiels de la situation d’accessibilité du bien.

Elle doit être intégrée à l’acte de vente, garantissant ainsi la transparence sur le niveau d’accessibilité du logement.

Cas particuliers de dérogations pour contraintes architecturales

Dans certains immeubles ou logements, des contraintes architecturales liées à la structure même du bâtiment peuvent rendre impossible l’application des normes PMR. Par exemple, dans des bâtiments anciens réhabilités, il est parfois techniquement difficile, voire impossible, de respecter les exigences de largeur de porte ou d’installation d’ascenseurs sans modifier l’ensemble de la structure.

Dans ces situations, les promoteurs peuvent demander une dérogation auprès des autorités compétentes, qui évalueront au cas par cas si la demande est justifiée et si les ajustements proposés permettent d'assurer une accessibilité équivalente.

Respect de la visite « accessible »

Bien que des dérogations soient parfois accordées, la réglementation impose que tous les logements soient au minimum "visitables" par une personne en situation de handicap.

Cela signifie que, même en cas de dérogation, un cheminement sans obstacle doit être prévu pour accéder au logement, avec une porte d’entrée de largeur suffisante et des toilettes accessibles aux visiteurs, même si des adaptations supplémentaires seraient nécessaires pour un usage quotidien par des PMR.

Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) et adaptabilité

Les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) permettent aux acheteurs de logements neufs d’adapter leur futur bien à leurs besoins spécifiques, y compris en matière d’accessibilité PMR.

Ces travaux, réalisés dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), donnent la possibilité de personnaliser certains aspects du logement pendant sa construction, avec une souplesse qui peut s’avérer précieuse pour les personnes à mobilité réduite ou ayant des exigences particulières en termes d’aménagement.

Dans une demande de TMA, un acquéreur en fauteuil roulant pourrait par exemple demander des ajustements dans la salle de bain, comme l’installation d’une douche de plain-pied, l’ajout de barres d’appui ou la modification de la hauteur des lavabos pour faciliter l’usage en position assise.

Dans la cuisine, les TMA permettent d’optimiser les espaces de rangement et la hauteur des plans de travail pour un accès plus facile.

Les TMA peuvent aussi permettre de déplacer ou d’installer des interrupteurs et prises de courant à des hauteurs personnalisées dans la norme PMR (entre 90 cm et 1,30 m comme mentionné plus haut), pour être facilement accessibles à tous. En fonction des besoins de l’acquéreur, des options de personnalisation peuvent également inclure l’installation d’éclairages supplémentaires pour améliorer la visibilité ou des repères tactiles pour les malvoyants.