Les chiffres du logement neuf à Montpellier : Bilan du 1er trimestre 2024

La situation du logement neuf en France connaît une passe difficile depuis quelques temps. La montée des taux et des prix a fait reculer les ventes sur tout le territoire, et la métropole de Montpellier n’a pas été épargnée.

La métropole est vue comme un baromètre du marché régional (côté Occitanie-Méditerranée) en raison de sa taille et de son dynamisme économique. Au 1er trimestre 2024, Montpellier et sa région montrent des tendances qui contrastent avec certaines des évolutions observées à l'échelle nationale, nécessitant une analyse détaillée pour comprendre les forces à l'œuvre.

Alors que les chiffres de l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) sur le logement neuf ont été publiés, il convient d’examiner de manière exhaustive ces données en se concentrant sur le marché du neuf à Montpellier.

Nous verrons notamment les mises en vente, les ventes réalisées, l'évolution des prix de vente et l'offre commerciale disponible, tout en tenant compte des spécificités locales qui influencent ces tendances.

Les mises en vente de logements neufs à Montpellier

Le 1er trimestre 2024 a été marqué par une baisse notable des mises en vente de logements neufs à Montpellier Méditerranée Métropole. En effet, les statistiques montrent une diminution de 34% des lancements commerciaux dans la métropole par rapport au T1 2023.

Pourtant, globalement sur tout le secteur Occitanie - Méditerranée qui comprend les aires urbaines de Montpellier, Béziers, Sète, Nîmes, Usès, Alès, Narbonne ou encore Perpignan, les mises en vente sont en nette hausse de +31%.

Plusieurs facteurs expliquent cette baisse des mises en vente à Montpellier. D'une part, la conjoncture économique actuelle, marquée par une inflation persistante et la forte hausse des taux d’intérêts jusqu’au début 2024, freine les intentions d'achat des particuliers de même que l’accès au crédit.

D'autre part, la régulation locale, visant à contrôler l'étalement urbain et à promouvoir des constructions plus durables, a également un impact sur le volume des nouveaux projets immobiliers. Ce sont des logements conçus avec des matériaux écologiques, aux dernières normes d’isolation thermique et de performances énergétiques, qui sont naturellement plus coûteux à la production, ce qui impacte forcément le prix de vente final.

Évolution des ventes de logements neufs à Montpellier

Le 1er trimestre 2024 révèle une image contrastée des ventes de logements neufs à Montpellier Méditerranée Métropole. Le nombre total de ventes a diminué, mais les détails montrent des dynamiques intéressantes entre les ventes au détail et les ventes en bloc.

Les ventes totales de logements neufs (réservations nettes) au T1 2024 sur le territoire Occitanie - Méditerranée (OM) ont chuté de 44% (368 réservations) par rapport à la même période en 2023, et ce chiffre atteint –54% dans la métropole Montpelliéraine.

Cependant, cette baisse n'est pas uniforme. Les ventes en bloc, c'est-à-dire les ventes de lots entiers à des investisseurs institutionnels, ont connu une augmentation de 60%. Cette hausse est principalement attribuée à une demande accrue des acteurs du logement intermédiaire et, dans une moindre mesure, des bailleurs sociaux.

D'un autre côté, les ventes au détail, qui incluent les logements ordinaires et les résidences avec services vendues directement aux particuliers, ont diminué de manière marquée (-26,8% au national). Cette baisse reflète les défis actuels du marché, où les acheteurs individuels montrent plus de prudence en raison des incertitudes économiques.

Tendances des ventes aux investisseurs et aux propriétaires occupants

Une analyse plus fine des ventes au détail révèle des tendances distinctes parmi les différents types d'acheteurs. Les ventes aux investisseurs particuliers sont en baisse de –59% à Montpellier Méditerranée Métropole (-45% sur la région) par rapport au T1 2023.

Cependant, il est encore possible de profiter du dispositif Pinel à Montpellier jusqu'à la fin de l’année 2024 pour réduire son impôt jusqu’à 63 000€ (12 ans de location en Pinel pour une opération chiffrée à 300 000€ éligible Pinel+) dans le cadre d’un investissement locatif.

Les ventes aux propriétaires occupants, qui comprennent souvent des acheteurs bénéficiant de la TVA réduite, ont enregistré une baisse légèrement moins prononcée de -43% sur la région et –51% sur la métropole.

Achat d’un appartement neuf Montpellier : Prix de vente et offre commerciale

L’évolution des prix de vente des logements collectifs

Après de nombreuses années de hausses importantes, les prix de vente des logements collectifs à Montpellier Méditerranée Métropole ont enregistré une baisse notable au 1er trimestre 2024.

Le prix moyen des logements collectifs s'est établi à 5 063 €/m², marquant une diminution de 8,3% par rapport au T1 2023. Dans le périmètre Occitanie-Méditerranée, on observe une baisse de 5,5% avec un prix de vente moyen qui s’établit à 4 471 €/m².

Cette baisse est importante dans le contexte national où les variations sont disparates. Dans certaines métropoles, la tendance est allée à rebrousse-poil : hausse de +13,4% à Marseille, +12,7% à Brest ou encore +9,5% à Grenoble.

Montpellier Méditerranée Métropole fait partie des zones où les prix ont le plus diminué, avec Rennes Métropole (-9,8%) et Le Havre CA (13,3%).

Cette diminution des prix à Montpellier s'explique notamment par la demande locale qui a été fortement impactée par les conditions économiques générales mentionnées plus haut, qui ont réduit la capacité d'achat des ménages. De plus, une offre accrue de logements en fin de construction a exercé une pression à la baisse sur les prix, alors que les promoteurs immobiliers cherchent à écouler leurs stocks.

L’offre commerciale disponible à Montpellier

L'offre commerciale de logements neufs à Montpellier Méditerranée Métropole s'est également contractée au T1 2024 (-24% de logements neufs disponibles). La tendance est cependant positive en moyenne dans le reste de la région puisqu’on enregistre +3% sur l’OM (3937 logements disponibles à la vente).

L'analyse de la composition de cette offre révèle que les logements disponibles en projet sont en baisse de –11%, tandis que le nombre de logements en construction, lui, a pris +18%.

La durée moyenne de commercialisation, mesurée en mois d'écoulement, a quasiment doublé, atteignant 22,6 mois au T1 2024 contre 11,6 mois un an plus tôt. Cette augmentation suggère un gros ralentissement du rythme de vente, en ligne avec la baisse de la demande observée.

Selon toute vraisemblance, les ventes de logements neufs devraient prendre un nouvel élan (nous verrons en septembre pour les chiffres du 2e trimestre), étant donné la baisse des taux d’emprunt et des prix du neuf, ainsi que le déblocage de la production de crédits immobiliers par les banques.

À l’heure où nous écrivons ces lignes, les programmes immobiliers neufs dans la métropole Montpelliéraine en cours de commercialisation sont au nombre de 158.