Loi de Finances 2025 : le PTZ élargi enfin confirmé, une aide précieuse pour les acheteurs !

Après plusieurs mois d’incertitude suite à la censure du gouvernement Barnier et au rejet du PLF 2025, le budget a enfin été adopté et l’extension du PTZ est officiellement actée dans la Loi de Finances 2025. Destiné à faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, ce dispositif voit son champ d’application élargi pour répondre aux tensions actuelles du marché immobilier.

Une décision qui était attendue de longue date par les professionnels du secteur et les futurs acquéreurs, dans un contexte où la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la construction pèsent lourdement sur le pouvoir d’achat immobilier des Français.

Ces ajustements seront-ils suffisants pour relancer un marché en crise ? Si cette mesure est perçue comme une bouffée d’oxygène par de nombreux acteurs du secteur, elle soulève aussi des interrogations sur son efficacité réelle et son impact à long terme.

Décryptage des nouvelles modalités du Prêt à Taux Zéro, de leurs conséquences pour les acheteurs et du rôle que pourrait jouer ce levier dans la relance du marché immobilier en 2025.

Budget 2025 : Un PTZ élargi pour relancer l’accession à la propriété

L’une des principales annonces de la Loi de Finances 2025 concerne l’assouplissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ), un dispositif destiné aux primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale. Jusqu’à présent, le PTZ était réservé aux zones tendues (Abis, A et B1 où la demande en logement est supérieure à l’offre) et concernait essentiellement les appartements neufs. À partir de 2025, le dispositif est élargi à l’ensemble du territoire français, permettant ainsi aux ménages vivant en zones rurales ou périurbaines de bénéficier de cette aide.

Autre évolution essentielle : le retour de l’éligibilité des maisons neuves individuelles, qui avaient été exclues du dispositif en 2024. Cette réintégration constitue une avancée importante pour les acquéreurs souhaitant acheter en dehors des centres urbains, où les prix restent plus abordables.

La réforme de 2024 avait également prolongé le PTZ jusqu’en 2027, augmenté les plafonds de revenus (avec la création d’une nouvelle tranche) pour ouvrir le dispositif à de nombreux ménages supplémentaires, et augmenté la quotité max à 50% au lieu de 40%. Aujourd’hui, l’élargissement aux zones détendues et aux maisons devrait donner un coup de boost considérable au secteur de l’immobilier neuf.

Les objectifs du gouvernement

Avec ces ajustements, l’exécutif entend répondre à plusieurs problématiques. Tout d’abord, soutenir l’accession à la propriété des ménages modestes, à un moment où l’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont considérablement réduit leur capacité d’emprunt. En assouplissant les critères d’éligibilité et en élargissant la portée du PTZ, le gouvernement espère redonner du pouvoir d’achat aux primo-accédants, qui peinent aujourd’hui à financer leur premier bien immobilier.

Ensuite, cette réforme vise également à relancer la construction neuve, un secteur en crise depuis plusieurs mois. Selon les données du ministère de la Transition écologique, les mises en chantier ont chuté de près de 25 % en un an, un niveau historiquement bas qui inquiète depuis des mois les professionnels du bâtiment. En rendant à nouveau éligibles les maisons individuelles, l’État espère stimuler la demande et redonner un coup de fouet au secteur de la construction, qui génère de nombreux emplois.

Enfin, cette extension du PTZ intervient dans une volonté plus large de rééquilibrer le marché immobilier. En facilitant l’achat dans les zones rurales et périurbaines, on cherche à inciter les ménages à s’installer hors des grandes métropoles, souvent saturées et où les prix sont devenus inaccessibles pour une grande partie des Français. Reste à savoir si ces mesures seront suffisantes pour redynamiser l’accession à la propriété dans un contexte économique incertain.

Un soulagement pour les ménages, mais des limites à anticiper

Une aide bienvenue dans un marché sous tension

L’extension du PTZ arrive à un moment où le marché immobilier traverse une période particulièrement difficile. Depuis 2022, la hausse des taux d’intérêt a fortement réduit la capacité d’emprunt des ménages. En janvier 2024, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans avoisinait les 4 %, contre environ 1 % deux ans plus tôt. Une telle envolée a considérablement ralenti les transactions et freiné l’accession à la propriété.

Aujourd’hui les taux sont dans une tendance baissière (autour de 3,40% pour un emprunt sur 20 ans), mais toujours bien supérieurs aux taux de 2022 et à la capacité d’emprunt de nombreux ménages. Dans ce contexte, le PTZ constitue une opportunité précieuse pour les primo-accédants, en leur permettant de financer une partie de leur achat sans intérêt, réduisant ainsi leur coût global de crédit.

Pour un ménage empruntant 200 000 € sur 20 ans, bénéficier d’un PTZ couvrant de 20 à 50 % du montant total (selon la tranche d’imposition) peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt.

En outre, la réouverture du dispositif aux maisons neuves individuelles était très demandée, notamment dans les zones périurbaines et rurales. Selon une étude de l’Observatoire du Crédit Logement, plus de 60 % des primo-accédants recherchent en priorité un pavillon individuel, souvent jugé plus abordable et offrant une meilleure qualité de vie que les appartements en centre-ville.

Les professionnels de l’immobilier et du bâtiment saluent donc cette réforme, qui a tout pour redonner un élan à un marché en difficulté. Certains promoteurs et constructeurs estiment que la réintégration des maisons neuves pourrait à elle seule permettre de relancer jusqu’à 20 000 projets de construction supplémentaires dès 2025.

Des limites qui existent tout de même

Malgré ces avancées, cette réforme du PTZ n’est pas un remède miracle, et plusieurs points de vigilance subsistent. En effet, si le PTZ permet d’alléger le coût d’un crédit immobilier, il ne résout pas la problématique de l’apport personnel exigé par les banques. Aujourd’hui, pour obtenir un prêt, la plupart des établissements financiers demandent un apport représentant en moyenne 16,6 % du prix d’achat (données fin 2024), une exigence qui reste un obstacle pour de nombreux jeunes ménages.

À titre d’exemple, pour l’achat d’un bien à 150 000 €, il faudra en moyenne justifier d’un apport personnelle d’environ 25 000 €.

Autre point de préoccupation : la question du financement du dispositif. Selon les premières estimations, l’extension du PTZ représenterait un coût supplémentaire de plusieurs centaines de millions d’euros pour l’État. Alors que le gouvernement cherche à réduire le déficit public, il est légitime de s’interroger sur la pérennité de ce dispositif au-delà de 2027.

Enfin, la relance de la construction de maisons individuelles soulève des questions quant aux enjeux environnementaux. Alors que la politique publique en matière d’urbanisme privilégie la densification et la réduction de l’artificialisation des sols, cet assouplissement du PTZ pourrait aller à l’encontre de ces objectifs. Une contradiction qui pourrait limiter son application dans certaines collectivités locales soucieuses de préserver leurs espaces naturels.

Les autres mesures immobilières du budget 2025

Augmentation des frais de notaire (droits de mutation à titre onéreux - DMTO)

Les droits de mutation, improprement appelés "frais de notaire", peuvent désormais être augmentés de 0,5 point par les collectivités locales jusqu’en 2028 (soit +10% en 3 ans). Cette mesure a bien évidemment été moins bien accueillie par les professionnels du secteur. Cependant, les collectivités ont la possibilité d’exonérer les primo-accédants de cette augmentation.

Cette mesure est une absurdité économique. Alourdir les taxes sur les transactions immobilières, alors que le marché est déjà en crise, revient à étrangler davantage les ménages et freiner encore plus l’accès au logement.

Réduction du budget de MaPrimeRénov’

MaPrimeRenov’, le principal dispositif d’aide à la rénovation énergétique, subit une baisse de 460 millions d’euros, passant de 3,3 milliards à 2,3 milliards d’euros en 2025.

Malgré cette coupe, les paramètres de l’aide ne changent pas : Elle reste disponible pour les rénovations globales et les mono-gestes (travaux ponctuels comme l’isolation ou le changement de chauffage). L’État justifie cette baisse par une "optimisation de la trésorerie et de la gestion budgétaire".

Une coupe budgétaire qui tombe un peu mal, puisque depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (passoires thermiques) sont interdits à la location et qu’un grand nombre de logements ont besoin d’être rénovés.

Fiscalité alourdie pour la location meublée non professionnelle (LMNP)

Les propriétaires de logements en location meublée non professionnelle (LMNP) subissent une réforme fiscale importante :

L’amortissement comptable, qui permettait de réduire les revenus imposables, devra désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette mesure alourdira la fiscalité sur la revente des biens et met fin à une niche fiscale prisée.

En revanche, les résidences étudiantes, seniors et établissements pour personnes âgées ou handicapées sont exemptées de cette réforme.

Exonération fiscale sur les donations pour l’achat immobilier

Pour encourager l’accession à la propriété via la solidarité familiale, le gouvernement instaure une exonération fiscale pour les dons d’argent destinés à l’achat d’un logement ou à la rénovation. Le champ d’application se limite à 100 000 € exonérés par donateur, avec un plafond de 300 000 € par bénéficiaire.

La condition sine qua non est que le bien doit être utilisé comme résidence principale pendant au moins 5 ans. L’exonération est valable jusqu’au 31 décembre 2026.

Aide de 100 millions d’euros pour les maires bâtisseurs

Pour relancer la construction, un fonds spécial de 100 millions d’euros est alloué aux maires qui favorisent la construction de nouveaux logements. Cette aide vise à compenser la baisse du nombre de permis de construire et soutenir l’offre de logements dans les communes en difficulté.