Logement senior à Montpellier : une ville jeune qui doit préparer ses vieux jours
Plus d'un habitant sur cinq à Montpellier a entre 15 et 24 ans : Malgré son visage étudiant, les seniors deviennent pourtant beaucoup plus nombreux, et la Ville anticipe une hausse d'environ 50 % de leur nombre d'ici 2040. Une telle augmentation de cette tranche démographique nécessitera bien évidemment les infrastructures pour les accueillir. Le logement senior à Montpellier se gagnera d'abord dans les appartements ordinaires, au cœur des quartiers.
Vieillissement à Montpellier : les 65-79 ans tirent la courbe
Entre 2012 et 2023, le nombre de Montpelliérains âgés de 65 à 79 ans est passé de 24 085 à 32 190, selon le recensement de l'Insee. La commune compte alors 310 240 habitants.
+33,6 %
Hausse des 65-79 ans à Montpellier entre 2012 et 2023, contre +15,6 % pour l'ensemble des habitants (Insee, recensements 2012 et 2023).Les 80 ans ou plus n'ont gagné que 13,6 % sur la même période, à 13 976 personnes. La vague du grand âge reste devant : les premiers baby-boomers, nés en 1946, fêtent leurs 80 ans en 2026.
Le rythme du vieillissement de la population montpelliéraine semble se calquer sur la population nationale de manière quasi-identique, puisqu'à l'échelle du pays, la hausse constatée sur la même période est de +33,7 % pour les 65-79 ans et de +13,7 % pour la tranche des 80 ans ou plus.
La commune compte plus de 55 000 habitants de 60 ans ou plus, soit 19 % de sa population, dont un tiers vit seul. Ces chiffres figurent dans le Plan Bien Vieillir, approuvé en conseil municipal le 18 juillet 2023. La Ville y relève aussi qu'un quart des nouveaux arrivants, chaque année, a plus de 60 ans.
Dans la métropole, la vague du grand âge arrive
À l'échelle de Montpellier Méditerranée Métropole (31 communes), l'Insee projetait en décembre 2018 un passage des 60 ans ou plus de 89 900 en 2013 à 136 500 en 2040. Le nombre des 80 ans ou plus doublerait, de 20 000 à 40 000. Dans la métropole, ceux qui vivent seuls passeraient de 8 000 à 16 000. Ces projections reposent sur le scénario central de l'époque et donnent un ordre de grandeur sur ce à quoi s'attendre.
L'Insee Occitanie a chiffré le 14 octobre 2026 l'autre versant du phénomène : la perte d'autonomie, soit l'incapacité d'accomplir seul certains actes de la vie quotidienne. Dans l'Hérault, le nombre de seniors concernés passerait de 36 976 en 2021 à 56 856 en 2050, soit +54 %. La région en compterait près de 300 000, contre 207 000 en 2021. C'est à partir de ces chiffres prévisionnels qu'il va être nécessaire de planifier le futur et surtout le besoin en infrastructures à construire/réhabiliter ou rendre disponibles d'ici-là, ce qui ne va pas être une mince affaire.
Bien vieillir à Montpellier, c'est d'abord rester chez soi
Selon la Ville, 96 % des Montpelliérains de plus de 60 ans vivent à domicile et souhaitent y rester le plus longtemps possible. La proportion atteint encore 75 % chez les plus de 90 ans. Heureusement, la grande majorité reste autonome avec près de neuf seniors sur dix qui l'étaient en 2021 en Occitanie. Le Département de l'Hérault a d'ailleurs inscrit le « virage domiciliaire » dans son schéma 2023-2027.
Le premier chantier porte donc sur l'adaptation du parc existant : douche de plain-pied, barres d'appui, monte-escalier. L'aide MaPrimeAdapt' de l'Anah finance 50 % à 70 % de ces travaux selon les revenus, dans la limite de 22 000 € HT de dépenses. Elle est réservée aux ménages modestes, sous conditions d'âge ou de handicap.
Les acheteurs dans le neuf partent avec un socle d'accessibilité imposé aux promoteurs. En effet, les logements situés en rez-de-chaussée sont généralement aux normes PMR, et peuvent intégrer plus de critères d'accessibilité selon les programmes.
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN, article 64), 20 % des logements d'un immeuble collectif neuf, et au moins un par bâtiment, doivent être accessibles dès la livraison. La loi classe les autres comme « évolutifs », adaptables par des travaux simples. Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 applique ce quota aux logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur (article R. 111-18-2 du Code de la construction et de l'habitation). Il rend aussi l'ascenseur obligatoire au-delà de deux étages, pour les permis déposés depuis le 1er octobre 2019.
Ehpad, résidence senior, habitat inclusif : qui loge qui ?
| Formule | Public | Cadre | Soins |
|---|---|---|---|
| Ehpad | Seniors en perte d'autonomie marquée | Établissement médico-social | Médicalisé |
| Résidence autonomie | Seniors autonomes ou relativement autonomes, dès 60 ans | Établissement médico-social (ex-foyer-logement), géré surtout par des CCAS ou des associations, coût du logement modéré | Non médicalisé |
| Résidence services seniors | Même public | Gestion surtout privée commerciale, parfois associative ; occupants locataires ou propriétaires | Non médicalisé |
| Habitat inclusif | Personnes âgées ou handicapées | Logements regroupés, projet de vie sociale et partagée (art. L. 281-1 du Code de l'action sociale et des familles) | Pas de soins intégrés, recours possible aux services à domicile |
Près de 60 logements seniors à la Pompignane, de l'habitat inclusif à la Cité Créative
Le Plan Bien Vieillir s'appuie sur ACM Habitat, l'office public de l'habitat de la Métropole. Il prévoit des colocations intergénérationnelles avec le CRIJ et de l'habitat inclusif dans la ZAC de la Cité Créative, sans calendrier encore publié pour ce dernier projet. Les résidences multi-générationnelles que l'on voit arriver depuis quelques années commencent à introduire une nouvelle façon d'envisager le quotidien, pour les jeunes comme pour les personnes âgées. De plus, ces résidences proposent souvent des services et équipements que l'on voit rarement dans les programmes neufs classiques comme des salles de sport, des espaces bien-être, des cuisines partagées et autres salles de coworking.
À la Pompignane, ACM Habitat construit depuis novembre 2024 une résidence sociale de 58 logements seniors, au-dessus d'une crèche de 48 berceaux. Le groupe Altémed, dont fait partie le bailleur, annonçait en mars 2025 une livraison en septembre 2026. Le gros œuvre s'est achevé en janvier 2026, selon l'entreprise Giraud BTP.
Côté réalisations, la résidence autonomie Terre et Sens, construite par Hérault Logement, compte 55 logements. Livrée en février 2023, elle a été inaugurée en juin 2023. Dans la ZAC Mosson Sud, Les Terrasses du Sud, résidence intergénérationnelle de La Cité Jardins (groupe Promologis), réservent 10 T2 aux seniors sur 72 logements.
PLH 2027-2032 : un volet seniors encore à écrire
Le précédent programme local de l'habitat (PLH), adopté le 18 novembre 2019, a expiré le 2 février 2025. Il visait 5 000 à 5 400 logements par an. Sur sa durée, la Métropole recense 105 logements locatifs sociaux pour seniors et quatre Ehpad construits ou reconstruits. La Métropole a engagé l'élaboration du suivant, pour 2027-2032, par délibération du Conseil de Métropole du 19 décembre 2023.
L'horloge tourne, et pourtant aucun objectif chiffré, ni global ni propre aux seniors, n'a été publié à ce jour. Le futur document devra concilier entre logements familiaux, offre étudiante et logements conçus pour l'avancée en âge. Il s'inscrira d'ailleurs dans un contexte de chute des permis de construire dans l'Hérault, qui impactera les mises en chantier des prochaines années.
Acheter ou investir dans un logement sénior
Pour un investisseur, la résidence services seniors forme un marché à part. Avant d'investir en LMNP dans ce type de résidence, la solidité financière de l'exploitant mérite un examen attentif.
Pour un retraité qui quitte une maison devenue trop grande, un T2 ou un T3 neuf accessible, dans un immeuble avec ascenseur près du tramway, offre un logement de plain-pied, proche des services. Les programmes immobiliers neufs à Montpellier proches des commerces et des soins peuvent aussi répondre aux besoins de ce public.