Investir à Nîmes en 2025
Nichée au cœur de l’Occitanie entre Montpellier et Avignon, Nîmes émeut par son riche patrimoine historique, et attire par son dynamisme économique et sa qualité de vie enviable. Connue sous le surnom de "Rome française" grâce à ses célèbres arènes et sa Maison Carrée, la ville séduit aussi bien les touristes que les étudiants et les jeunes actifs. La demande locative y est donc importante et florissante.
En 2025, investir à Nîmes apparaît comme un option très attractive pour ceux qui se penchent sur l’idée d’un placement dans la pierre dans le pays languedocien. Alors que les prix immobiliers y restent plus accessibles qu’à Montpellier, la rentabilité locative y est particulièrement alléchante. Par ailleurs, le LLI ou le statut LMNP permettent d’optimiser son investissement et de bénéficier d’avantages financiers conséquents.
Retour en détails sur les meilleurs quartiers, les stratégies à adopter et les perspectives du marché immobilier nîmois afin de vous guider vers un investissement rentable et pérenne.
Pourquoi investir à Nîmes en 2025 ?
Un réel essor de la ville
Nîmes bénéficie d’un dynamisme économique croissant qui en fait une destination prisée des investisseurs. Avec près de 74 000 emplois salariés recensés (source : France Travail 2023) et près de 2750 entreprises créées rien qu’en 2024, la ville affiche un tissu économique solide, porté par des secteurs variés tels que le tourisme, le commerce et l’industrie. La métropole nîmoise, elle, ne cesse de se moderniser et de développer de nouvelles infrastructures.
En parallèle, la municipalité poursuit ses projets urbains ambitieux pour améliorer le quotidien des résidents et booster l’attractivité de la ville. Parmi eux, la rénovation des grandes places emblématiques que nous détaillerons plus bas et l’extension des infrastructures de transport montrent bien cette volonté d’adaptation aux besoins croissants des habitants et des investisseurs.
En outre, Nîmes a de beaux arguments pour convaincre ses futurs habitants et investisseurs avec son cadre de vie agréable, ses 300 jours d’ensoleillement par an et son accessibilité en moins de 3 heures depuis Paris en TGV. Il fait bon vivre à Nîmes et, par conséquent, y investir aussi.
L'immobilier Nîmois est accessible et rentable
Si le marché immobilier français connaît une hausse généralisée des prix, Nîmes reste une ville où investir à un coût raisonnable. En mars 2025, le prix médian au mètre carré y est de 2 927 €, bien inférieur à sa voisine Montpellier, qui dépasse les 4 070 €/m².
Cette accessibilité est également présente dans le marché de l’ immobilier neuf à Nîmes, et se traduit bien évidemment par une rentabilité locative plus intéressante. Selon les quartiers, les investisseurs peuvent espérer un rendement brut de 5 % à 8 %, un chiffre supérieur à la moyenne nationale. De plus, la diversité du marché permet d’adapter son investissement à son budget et à ses objectifs :
- Appartements en centre-ville : prix autour de 2 387 €/m², parfaits pour la location courte durée ou les étudiants.
- Maisons dans les quartiers résidentiels : environ 2 891 €/m², idéales pour des familles recherchant une location de longue durée.
Une demande locative forte
Nîmes est une ville où plus de 58 % des habitants sont locataires, ce qui en fait un terrain propice à l'investissement locatif. Plusieurs facteurs contribuent à cette forte demande :
Un pôle universitaire attractif : Avec plus de 12 000 étudiants, la ville offre un marché locatif dynamique pour les petites surfaces (studios et T2), particulièrement prisées autour de l’université et du quartier Hoche, où un éco-quartier moderne a vu le jour.
Une population active en croissance : le développement des infrastructures économiques attire de nouveaux habitants, en quête de logements bien situés.
L’attractivité touristique : classée "Ville d’Art et d’Histoire", Nîmes accueille chaque année des milliers de visiteurs attirés par ses monuments antiques et son climat méditerranéen. La location saisonnière y est donc une option intéressante pour maximiser la rentabilité.
Investir à Nîmes : Quels sont les meilleurs quartiers ?
Le choix de la localisation est bien entendu l’élément clé pour réussir un investissement immobilier, c’est le premier critère pour beaucoup d’acheteurs. À Nîmes, plusieurs secteurs offrent des opportunités intéressantes, selon le type de bien recherché et le profil des locataires ciblés. Certains quartiers sont prisés pour leur dynamisme et leur attractivité touristique, tandis que d'autres bénéficient d’un potentiel de valorisation à long terme. Habitation ancienne ou logement neuf, voici le topo des bons secteurs.
L’Écusson : le cœur historique et touristique
L’Écusson est le cœur battant de la ville, le quartier le plus emblématique de Nîmes. Il concentre des monuments historiques majeurs comme les Arènes de Nîmes, la Maison Carrée ou encore la Porte Auguste. Ce cadre unique attire aussi bien les touristes que les habitants à la recherche d’un cadre de vie animé et authentique.
- Atouts : Forte demande locative, idéal pour la location saisonnière et meublée.
- Prix médian tous biens confondus : Environ 3 274 €/m², légèrement au-dessus de la moyenne de la ville.
- Prix médian de l’immobilier neuf : Environ 3 638 €/m²
- Type de locataires : Étudiants, jeunes actifs, touristes.
- Stratégie d’investissement : Privilégier les petites surfaces (studios, T2) pour optimiser la rentabilité. Possibilité de rénovation pour bénéficier de la loi Malraux ou du dispositif Monuments Historiques.
Richelieu : un secteur en pleine transformation
Situé au nord-est de l’Écusson, Richelieu est un quartier en pleine rénovation. Il fait partie des secteurs ciblés par l’OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain), un programme visant à réhabiliter le bâti ancien et à améliorer la qualité de vie.
- Atouts : Quartier en mutation avec une valorisation à moyen terme.
- Prix moyen tous biens confondus: Environ 1 975 €/m², bien en dessous de la moyenne de Nîmes.
- Prix médian de l’immobilier neuf : Environ 2600 €/m²
- Type de locataires : Jeunes actifs, familles, primo-accédants.
- Stratégie d’investissement : Acheter à bas prix pour profiter des aides à la rénovation et de la montée en valeur du quartier.
Faubourg Nord Gambetta : un quartier en devenir
Ce secteur est l’un des plus anciens de Nîmes et fait également l’objet de projets de réhabilitation. Il attire une population mixte, avec une forte présence d’étudiants et de jeunes travailleurs.
- Atouts : Quartier en mutation avec un potentiel de plus-value à long terme.
- Prix médian tous biens confondus : Environ 2 555 €/m², encore très accessible.
- Prix médian de l’immobilier neuf : Environ 3 873 €/m²
- Type de locataires : Étudiants, jeunes actifs.
- Stratégie d’investissement : Se positionner sur des appartements de 2 à 3 pièces, très recherchés par les locataires.
Montaury et Vacquerolles : le choix des familles
Ces quartiers résidentiels offrent un cadre de vie calme, verdoyant et recherché par les familles et les cadres. Ils sont bien desservis par les transports et disposent d’écoles et de commerces de proximité.
- Atouts : Quartiers prisés, forte demande pour les maisons.
- Prix moyen : Environ 3 100 €/m², mais avec une demande locative stable.
- Prix du neuf : Autour de 3500 €/m²
- Type de locataires : Familles, professions libérales.
- Stratégie d’investissement : Acheter une maison neuve ou ancienne pour une location longue durée ou en colocation.
Le quartier Hoche : un éco-quartier universitaire
Depuis la création d’un éco-quartier universitaire en 2018, ce secteur est devenu un pôle d’attraction majeur pour les étudiants.
- Atouts : Forte demande locative étudiante, infrastructures modernes.
- Prix médian tous biens confondus: Environ 2 925 €/m², selon l’emplacement exact.
- Prix médian de l’immobilier neuf : Environ 3 813 €/m²
- Type de locataires : Étudiants.
- Stratégie d’investissement : Investir dans un studio ou un T2 en LMNP, et privilégier même les résidences étudiantes avec services pour bénéficier de la récupération de TVA.
Les stratégies d’investissement gagnantes
Investir en LMNP à Nîmes : Un choix flexible et fiscalement attractif
Le statut LMNP permet de bénéficier d’un cadre fiscal plus attractif, différent selon le régime choisi, pour la location d’un bien meublé :
- Régime Micro-BIC : Abattement de 50 % sur les revenus locatifs.
- Régime réel : Déduction des charges et amortissements, permettant parfois de ne payer aucun impôt sur les loyers.
Il peut être intéressant de concentrer ses recherches sur les studios et T2 meublés dans des quartiers étudiants (Hoche, Faubourg Gambetta).
Investir en LLI à Nîmes : Choisir de louer un logement abordable
Le dispositif LLI, ou logement locatif intermédiaire, permet de bénéficier d’avantages fiscaux en louant un bien à un loyer plafonné en zone tendue, afin de relancer l’offre de logements neufs abordables. Les avantages sont les suivants :
- TVA réduite à 10 %
- Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans
- Faible vacance locative au vu de la forte demande de logements abordables et des loyers plafonnés (indexés sur les plafonds Pinel)
Pour investir en LLI, il faudra cependant le faire vie une SCI, et s’engager à mettre son bien en location durant un minimum de 15 ans. À noter que les locataires aussi sont soumis à des plafonds de ressources, afin de respecter l’objectif du dispositif.
Loi Malraux et Monuments Historiques : Pour les investisseurs patrimoniaux
La loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques permettent une défiscalisation de 22 % à 30 % des travaux réalisés sur des bâtiments classés ou en secteur sauvegardé. Ce sont des dispositifs idéaux pour les biens situés dans l’Écusson, qui regorge d’immeubles anciens à fort potentiel patrimonial.
Il peut être intéressant d’acheter un bien de caractère, le restaurer et bénéficier d’une forte valorisation à long terme.
Un ville “anîmée” par des projets urbains dynamisants
Nîmes ne cesse d’évoluer et de moderniser ses infrastructures, ce qui renforce son attractivité. Parmi les projets structurants en cours et à venir :
? Réhabilitation des places et du centre-ville
- Rénovation de la Place de la Madeleine, du Square Antonin et des abords de la Maison Carrée.
- Modernisation du centre historique pour attirer de nouveaux résidents et touristes.
? Amélioration des transports et accessibilité
- Extension des lignes de bus et tram'bus qui facilitent les déplacements intra-urbains.
- Renforcement des liaisons ferroviaires avec Montpellier, Avignon et Marseille.
? Développement des éco-quartiers
- Quartier Hoche : un pôle universitaire moderne, conçu selon des normes écologiques.
- Quartier Pissevin-Valdegour : projet de rénovation urbaine pour redynamiser la zone et améliorer son attractivité.