Les intérêts intercalaires pour l'achat d'un bien en VEFA

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un mode d'acquisition immobilière permettant d'acheter un bien qui n'est pas encore construit, d’où son sobriquet plus connu : l’achat sur plan.

Cette méthode offre l'avantage d'acquérir un logement neuf, souvent personnalisé selon les goûts et les besoins de l'acheteur. Elle implique toutefois des spécificités financières, parmi lesquelles les intérêts intercalaires.

Nous verrons ici en détail ce que sont les intérêts intercalaires, leur mode de calcul, leur impact financier, et comment les gérer efficacement pour optimiser son investissement immobilier.

Qu'est-ce que les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont des frais financiers appliqués lorsque les fonds d'un prêt immobilier sont débloqués par étapes, en particulier dans le cadre d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Contrairement à un achat immobilier classique où le montant total du prêt est débloqué en une seule fois, la VEFA implique un déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux de construction.

Pourquoi et comment ils sont appliqués ?

Lorsque vous achetez un bien en VEFA, les fonds nécessaires à la construction sont débloqués par tranches, selon un échéancier défini. À chaque étape de déblocage, des intérêts intercalaires sont calculés sur le montant débloqué jusqu'à ce que l'intégralité des fonds soit versée. Ces intérêts représentent le coût du prêt sur la somme utilisée à chaque étape de la construction, avant le début du remboursement du capital.

Le promoteur immobilier, responsable de la construction, effectue des appels de fonds auprès de la banque prêteuse à chaque étape clé des travaux. La banque, à son tour, débloque les montants nécessaires et applique des intérêts intercalaires sur ces sommes. Ces intérêts sont dus par l'emprunteur jusqu'à la livraison du bien et le début du remboursement du capital emprunté.

Intérêts intercalaires en VEFA : Comment ça fonctionne ?

Le processus de déblocage des fonds par étapes

Comme mentionné plus haut, lors de l'achat d'un bien neuf en VEFA, les fonds du prêt ne sont pas débloqués en une seule fois mais par étapes, selon l'avancement des travaux de construction. Ce déblocage progressif permet de financer chaque phase de la construction. Voici les étapes typiques du déblocage des fonds :

• Signature du contrat de réservation : Un premier versement, souvent autour de 5% du prix du logement, est effectué.
• Achèvement des fondations : Environ 30% du montant total du prêt est débloqué.
• Mise hors d’eau/hors d’air : À ce stade, 35% supplémentaires des fonds sont versés.
• Achèvement des travaux : Une fois les travaux terminés, 25% du prêt sont débloqués.
• Remise des clés : Les 5% restants sont versés à la livraison du bien.

Exemple typique pour un projet en VEFA

Marie et Clément souhaitent faire l’acquisition d'un logement neuf à Montpellier en VEFA. Ils jettent leur dévolu sur un T3 de 62m² au prix de 260 000€. Le couple dispose d’un apport personnel de 40 000€ et contracte donc un emprunt de 220 000€ sur 25 ans à un taux de 3,60% (hors assurance). 20 mois de travaux sont prévus pour l’achèvement du projet.

L’échéancier se présente comme ceci :

• Signature du contrat de réservation : 5% du prix du logement, soit 11 000 euros pour un bien de 220 000 euros.
• Achèvement des fondations : 30%, soit 66 000 euros.
• Mise hors d’eau/hors d’air : 35%, soit 77 000 euros.
• Achèvement des travaux : 25%, soit 55 000 euros.
• Remise des clés : 5%, soit 11 000 euros.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant débloqué, du taux d’intérêt du prêt immobilier et du temps écoulé jusqu'au prochain déblocage de fonds ou jusqu'à la livraison du bien. Toujours pour l’exemple ci-dessus d’un programme immobilier dont la livraison est prévue au bout de 20 mois de travaux, la formule de calcul est la suivante :

Intérêts intercalaires = (Montant débloqué × Taux du crédit) / 12 × Nombre de mois

1. Signature du contrat de réservation :
   • Montant débloqué : 11 000 euros
   • Taux d'intérêt : 3,60%
   • Période : 5 mois (jusqu'à l'achèvement des fondations)
   • Intérêts intercalaires = (11000 × 0,036) / 12 × 5 = 165 euros
2. Achèvement des fondations :
   • Montant débloqué : 66 000 euros
   • Taux d'intérêt : 3,60%
   • Période : 5 mois (jusqu'à la mise hors d’eau/hors d’air)
   • Intérêts intercalaires = (66000 × 0,036) / 12 × 5 = 990 euros
3. Mise hors d’eau/hors d’air :
   • Montant débloqué : 77 000 euros
   • Taux d'intérêt : 3,60%
   • Période : 6 mois (jusqu'à l'achèvement des travaux)
   • Intérêts intercalaires = (77000 × 0,036) / 12 × 6 = 1386 euros
4. Achèvement des travaux :
   • Montant débloqué : 55 000 euros
   • Taux d'intérêt : 3,60%
   • Période : 4 mois (jusqu'à la remise des clés)
   • Intérêts intercalaires = (55000 × 0,036) / 12 × 4 = 660 euros
5. Total des intérêts intercalaires à payer :
   • Montant total des intérêts intercalaires = 165 + 990 + 1 386 + 660 = 3 201 euros

Prendre en compte les intérêts intercalaires pour bien gérer son budget

Durant la période de construction, l'emprunteur doit non seulement continuer à payer son loyer ou les frais liés à son logement actuel, mais également s'acquitter des intérêts intercalaires sur les fonds débloqués.

Ces frais supplémentaires s'accumulent et peuvent représenter une charge financière importante avant même que le remboursement du capital du prêt immobilier ne commence.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de bien planifier ces frais en amont. Pour cela, nous vous conseillons de simuler les coûts, demander un échéancier détaillé au promoteur, et établir un budget prévisionnel en intégrant les intérêts intercalaires.

Éviter ou réduire les intérêts intercalaires

Il existe cependant des solutions pour réduire ou carrément éviter les intérêts intercalaires. L'une des principales options est de négocier un différé de remboursement avec votre banque. Le différé de remboursement permet de repousser le paiement des intérêts et du capital jusqu'à la livraison du bien immobilier. Il existe deux types de différé :

• Différé partiel : Pendant la période de construction, vous ne payez que les intérêts intercalaires, sans commencer à rembourser le capital.
• Différé total : Vous ne payez ni les intérêts intercalaires ni le capital pendant la période de construction. Le remboursement complet du prêt commence à la livraison du bien.

Bien que cette option puisse alléger votre charge financière pendant la construction, il est important de noter qu'elle augmente le coût total du crédit. Les intérêts non payés pendant la période de différé seront capitalisés, augmentant ainsi le montant du prêt à rembourser, et donc des mensualités.

Négociation avec les banques pour minimiser les coûts

Négocier avec votre banque peut vous aider à obtenir des conditions plus avantageuses et à réduire le montant des intérêts intercalaires. Voici quelques points à discuter avec votre conseiller bancaire :

• Taux d'intérêt : Il est évident que plus le taux d’intérêt sera bas, moins le coût du crédit sera élevé. Les intérêts intercalaires s’en verront donc réduits.
• Conditions de remboursement anticipé : Certaines banques permettent de rembourser les intérêts intercalaires en une seule fois après la livraison du bien, ce qui peut être moins coûteux à long terme.
• Frais de dossier : Il est possible de négocier les frais de dossier et d’autres frais annexes pour réduire le coût global de votre prêt.

L’apport personnel

Augmenter votre apport personnel est une autre stratégie efficace pour réduire les intérêts intercalaires. Plus votre apport est élevé, moins vous empruntez, ce qui réduit le montant des fonds débloqués à chaque étape de la construction. Par conséquent, les intérêts intercalaires seront moins élevés. Par exemple, si vous pouvez apporter 20% du prix du bien en fonds propres, vous réduisez d'autant le montant emprunté et, donc, les intérêts intercalaires.

Il est important de suivre rigoureusement l’avancée des travaux, en restant en communication avec le promoteur et en visitant le chantier. Ainsi, en cas de retard sur le planning des travaux, demandez un report de l’appel de fonds à votre banque pour éviter de payer des intérêts intercalaires sur des montants non justifiés.

Cas particulier de l'investissement locatif en loi Pinel

L'investissement locatif en loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf en vue de le louer pour un minimum de 6 ans. Les charges comme les intérêts d’emprunts sont déductibles des impôts. Le dispositif Pinel offre donc également la possibilité de déduire les intérêts intercalaires. Cette déduction réduit l'impact financier des intérêts intercalaires en les transformant en un levier d'optimisation fiscale.

Optimisation fiscale pour les investisseurs en VEFA

Pour maximiser les avantages fiscaux de l'investissement Pinel, il est essentiel de bien comprendre et d'appliquer les règles de déduction des intérêts intercalaires. Lors de votre déclaration de revenus fonciers, n'oubliez pas d’inclure les intérêts intercalaires dans les charges déductibles. Utilisez le formulaire CERFA 2044 pour déclarer les revenus fonciers non meublés et inscrire les intérêts intercalaires à la ligne dédiée.

Exemple de calcul et stratégie d’optimisation d’un investissement Pinel

Comme l’exemple du dessus, disons que Marie et Clément souhaitent réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Montpellier. Pour rappel, l’achat de cet appartement est fait via un prêt de 220 000 euros à un taux de 3,60% pour une durée de 25 ans. En admettant que le programme soit livré au bout de 12 mois de construction, et en supposant que le bien soit livré en trois étapes :

• Achèvement des fondations : 66 000 euros débloqués en janvier.
• Mise hors d’eau/hors d’air : 77 000 euros débloqués en juillet.
• Achèvement des travaux : 55 000 euros débloqués en décembre.

Pour chaque étape, les intérêts intercalaires sont calculés comme suit :

1. Achèvement des fondations (66 000 euros pour 6 mois) : Intérêts intercalaires = (66000 × 0,036) / 12 × 6 = 1188 euros
2. Mise hors d’eau/hors d’air (77 000 euros pour 5 mois) : Intérêts intercalaires = (77000 × 0,036) / 12 × 5 = 1155 euros
3. Achèvement des travaux (55 000 euros pour 1 mois) : Intérêts intercalaires = (55000 × 0,036) / 12 × 1 = 165 euros
4. Total des intérêts intercalaires à déduire : 1188 + 1155 + 165 = 2508 euros

En déduisant ces 2 508 euros de leurs revenus fonciers, Marie et Clément réduisent leur base imposable, ce qui diminue leur impôt sur le revenu. Cette optimisation fiscale rend l'investissement en VEFA encore plus attractif sous le régime Pinel.