Encadrement des loyers 2026 : la Cour des comptes pose ses conditions avant toute prolongation

Le 14 octobre 2026, la Cour des comptes a rendu son rapport sur l'encadrement des loyers. Elle refuse de le voir reconduit tel quel : réforme profonde ou retour à l'encadrement de l'évolution des loyers. À six semaines de l'échéance de l'expérimentation, la balle est dans le camp du Parlement.

Des loyers de référence assis sur des données trop minces

Commandé par les députés, le rapport passe au crible le plafonnement des loyers testé depuis 2019. L'encadrement des loyers s'applique dans neuf territoires, dont Montpellier, soit environ 70 communes et 1,2 million de locataires du parc privé, sur 7,7 millions en France.

Après l'examen des données de dix observatoires locaux des loyers (2019-2025), le rapport de la Cour des comptes juge la fixation des loyers de référence « imparfaite et fragile ».

Le plafond correspond au loyer médian observé localement, majoré de 20 %. Ce loyer de référence varie selon trois critères : le secteur géographique, le nombre de pièces et l'époque de construction. 48 %, c'est la part des écarts de loyer au mètre carré que ces trois critères parviennent à expliquer, selon la Cour des comptes. Le taux varie de 31 % à 61 % selon les observatoires et les années.

La Cour relève aussi un « biais de surface » : le prix de marché des studios est sous-estimé, celui des grands logements surestimé.

Complément de loyer, recours, contrôles : un mode d'emploi illisible

Le complément de loyer, réservé aux logements dont la localisation ou le confort le justifient face à des biens comparables du même secteur, n'a jamais été défini avec précision par la loi. Il en résulte une jurisprudence abondante et hétérogène.

Les arrêtés préfectoraux sont eux-mêmes contestés : sur une soixantaine de décisions de justice recensées, cinq se sont soldées par une annulation, trois à Paris et deux à Lyon.

Pour le locataire, trois voies de recours coexistent pour contester son bail (commission départementale de conciliation, juge judiciaire, préfet), avec huit cas de saisine distincts. Côté contrôle, seule la Ville de Paris a pris la délégation des pouvoirs de sanction du préfet, faute de moyens transférés aux collectivités.

Un frein à la hausse, pas une baisse des loyers

Sur les effets du plafonnement des loyers, la Cour appelle à la prudence. L'évaluation des économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, remise au Parlement en mai 2026, mesure une modération de 2 à 4 % sur deux ans et demi, par rapport à un scénario sans encadrement.

Un loyer compris entre le loyer de référence minoré et le plafond n'est pas affecté par l'encadrement. En dessous, le bailleur peut même demander une réévaluation au renouvellement du bail (hors logements classés F ou G).

L'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) mesure un freinage de 5 % à Paris entre 2019 et 2025. L'observatoire privé Clameur relève un effet inférieur à 1 %, voire nul, à Bordeaux, Montpellier, Lyon et Lille. Les effets à moyen terme sur l'offre locative restent, eux, difficiles à mesurer.

Deux portes de sortie pour le législateur

Prolonger, à condition de tout fiabiliser

La première voie prolonge le dispositif à périmètre constant, sans nouvelle collectivité, sous réserve d'une réforme structurelle. Elle passerait par des catégories de logements plus précises et par l'application fiscale GMBI (« Gérer mes biens immobiliers »), qui ne couvre que 65 % des logements loués. La Cour ne tranche pas le débat politique : elle pose les conditions d'une prolongation.

Se replier sur l'IRL

À défaut de réforme, la seconde voie met fin au plafonnement expérimental et mise sur l'encadrement de l'évolution des loyers : révision annuelle limitée à l'IRL (indice de référence des loyers, publié par l'Insee) et, en zone tendue, plafonnement des hausses au renouvellement et à la relocation. Plus simple, ce mécanisme exigerait des sanctions effectives en cas de dépassement.

L'encadrement du niveau des loyers plafonne le loyer à la signature : c'est l'expérimentation de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN), portée à huit ans par l'article 85 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS). L'encadrement de l'évolution des loyers, fondé sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relève d'un autre régime, hors expérimentation.

La FNAIM privilégie cette seconde option. Loïc Cantin, son président, déclarait le 14 octobre dernier que « l'IRL est un bon dispositif qui nous protège déjà du dérapage des valeurs locatives ».

Interrogé par la même agence, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement, y voit au contraire des pistes pour améliorer le plafonnement.

Au Sénat, deux ans de sursis sur la table

Le jour même, la commission des affaires économiques du Sénat a remanié la proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 pour pérenniser le dispositif. La rapporteure Amel Gacquerre rejoint en partie la première voie de la Cour : deux ans de plus, à périmètre constant, ligne que soutient aussi le gouvernement. Pour le moment, la Commission des affaires économiques du Sénat estime que "les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies".

Le texte arrive en séance publique au Sénat le 21 octobre 2026, puis repassera devant les députés en deuxième lecture. Sans loi promulguée d'ici là, l'expérimentation s'éteindra fin novembre 2026 (le 24 selon la Cour des comptes, le 23 selon le Sénat).

Montpellier suspendue au vote des parlementaires

Montpellier applique l'encadrement du niveau des loyers depuis le 1er juillet 2022, en vertu du décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021. Signe de l'incertitude, l'arrêté préfectoral du 9 juin 2026 fixe des loyers de référence valables du 1er juillet au 23 novembre 2026, selon l'ADIL de l'Hérault.

Dans l'agglomération montpelliéraine, le découpage en zones n'explique à lui seul que 8 % des écarts de loyers au mètre carré, contre 24 % dans la métropole de Rennes. Une refonte des grilles, sur les zones comme sur les studios recherchés par les étudiants, pourrait modifier l'équation de l'investissement locatif à Montpellier.