Déclaration LMNP 2025 : Notre guide détaillé

La location meublée est l’une des stratégies d’investissement locatif préférées des particuliers français, car elle permet de tirer des revenus réguliers tout en amortissant une bonne part de ses charges. En 2025, le législateur a voulu contenir l’essor des meublés touristiques et rééquilibrer la concurrence avec le parc locatif classique, d’où un arsenal de mesures fiscales, sociales et environnementales plus strictes.

En effet, les meublés de tourisme étaient jusqu'à maintenant très avantageux en termes de fiscalité. C'est pourquoi des mesures ont été prises pour raboter ces avantages, notamment sous le régime Micro-BIC. Cette bascule va pousser nombre de bailleurs vers le régime réel, plus exigeant mais potentiellement plus avantageux lorsqu’on sait amortir son bien.

Nous sommes en plein dans la période de déclaration des revenus, et il va être temps de s'atteler à déclarer votre bien immobilier mis en location meublée.

Ce guide vous expliquera :

• comment choisir en 2025 entre micro-BIC et réel,
• quelles lignes remplir sur la 2042-C-PRO ou la 2031-SD,
• comment anticiper les cotisations sociales au-delà de 23 000 €,
• et quelles nouvelles obligations pourraient impacter votre rentabilité .

En suivant les étapes que nous détaillerons, vous sécuriserez votre déclaration LMNP 2025 sans risquer de pénalités.

Rappels : statut LMNP et conditions d’éligibilité

Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle ?

Un logement « prêt à vivre »

Pour être éligible au statut LMNP, la loi exige que chaque pièce soit équipée d’au moins onze éléments (literie complète, table, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.) définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015; sans cette liste, la location ne peut être qualifiée de meublée.

Absence de services para-hôteliers

Le bailleur ne doit pas fournir plus de deux services d’hébergement (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, accueil/réception) à titre habituel ; au-delà, l’activité devient « para-hôtelière » et sort du cadre LMNP classique.

Les deux critères d’éligibilité LMNP

Les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 € OU inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC hors location, BA, BNC).

Dès lors qu’au moins l’un des deux critères est respecté au 31 décembre, le bailleur reste LMNP pour toute l’année civile, même si plusieurs biens sont loués.

Formalités de début d’activité

Le bailleur doit se déclarer dans les 15 jours sur le guichet des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET et indiquer le régime fiscal choisi ; ce numéro sera reporté sur la 2042-C-PRO chaque année.

LMNP ou LMP : quelle différence ?

Nouveautés fiscales 2025

Micro-BIC : nouveaux seuils et abattements pour les meublés de tourisme

Conformément au II et III de l’article 7 de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, les dispositions suivantes s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025. Pour l’imposition des revenus perçus en 2024, l’article 50-0 du code général des impôts s’applique dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023 1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

Seuil abaissé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés :

L’article 7 de la loi n° 2024-1039 modifie l’article 50-0 CGI : un nouveau 1° bis fixe la limite micro-BIC à 15 000 € HT pour cette catégorie ; les revenus 2024 restent régis par l’ancienne grille, soit au seuil de 77 700 €, la coupure s’applique aux loyers encaissés à compter du 1ᵉʳ janvier 2025.

Abattement forfaitaire ramené à 30 % : Le même article établit un abattement spécifique de 30 % (minimum 305 €) pour ces recettes (perçues à partir du 1er janvier 2025), contre 50 % auparavant.

Plafond et abattement abaissés pour les meublés classés & chambres d’hôtes : Le législateur a renoncé à l’ancien seuil de 188 700 € et au taux de 71 % pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. Le nouveau seuil est de 77 700 € et l'abattement est ramené à 50 %.

Obligations environnementales & contrôle renforcé des communes

DPE obligatoire pour toute nouvelle mise en location en meublé de tourisme (hors résidence principale)

À l'instar de l'interdiction de location des passoires thermiques sur le marché de la location nue, les meublés de tourisme se voient affublés d'une nouvelle contrainte environnementale : à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, le logement devra afficher un DPE entre A et E, puis A à D à compter de 2034 ; le maire pourra exiger le document sous deux mois, sous peine d’astreinte de 100 €/jour et d’une amende jusqu’à 5 000 €.

Quotas municipaux et durée de location réduite

Les communes pourront plafonner le nombre d’autorisations et ramener la limite de location des résidences principales à 90 jours/an (au lieu de 120) ; amendes relevées (10 000 € pour défaut d’enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration, 15 000 € pour dépassement de durée).

Compatibilité DPE/urbanisme

Le changement d’usage ne sera plus accordé si le logement est classé F ou G — un point important pour les bailleurs souhaitant transformer des logements anciens ; seule la rénovation énergétique (ou le classement A → E) permet de conserver l’activité.

Cotisations sociales : seuil inchangé, contrôles renforcés

Affiliation URSSAF dès 23 000 € de recettes annuelles (tous meublés, classés ou non) : Si vos loyers bruts dépassent 23 000 €, vous basculez dans le régime des travailleurs indépendants ou micro-entrepreneurs, avec déclarations mensuelles/trimestrielles ; en-deçà, seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent.

Barème indicatif pour 2025 : Le simulateur URSSAF rappelle l’abattement de 23 000 € avant calcul des cotisations économiques collaboratives ; au-delà, les cotisations sont proportionnelles au résultat (en micro ou en réel) ; un rattrapage de CSG/CRDS est appliqué dès le premier euro de résultat bénéficiaire.

Contrôles croisés fiscaux-sociaux : La DGFiP transmet dorénavant automatiquement les montants de la ligne 5ND/5NG (2042-C-PRO) aux URSSAF, ce qui supprime l’ancienne « zone grise » entre 23 000 € et 77 700 € ; un retard d’inscription sur le guichet unique peut donc déclencher à la fois redressement fiscal et appel de cotisations.

Si vos recettes 2024 dépassent le nouveau plafond micro-BIC mais restent sous l’ancien, vous aurez jusqu’au 3 mai 2025 (dépôt de la 2031-SD) pour opter rétroactivement pour le régime réel et amortir vos biens ; faute d’option, l’abattement de 30 % s’appliquera d’office, ce qui peut faire bondir votre revenu imposable.

Choisir son régime d’imposition

Le micro-BIC : la solution de facilité

• Location longue durée (cas général) : seuil micro-BIC à 77 700 € HT et abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
• Meublés de tourisme non classés : identique à la location longue durée sur les revenus de 2024, mais seuil micro-BIC ramené à 15 000 € HT et abattement forfaitaire fixé à 30 % pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.
• Meublés classés et chambres d’hôtes : seuil micro-BIC à 188 700 € et abattement forfaitaire de 71 % pour les revenus 2024. Le seuil passe à 77 700 € avec abattement de 50 % à compter du 1er janvier 2025.

• Où déclarer ? Les loyers se portent sur la 2042-C-PRO, lignes 5ND à 5PD pour les locations meublées de cas général et de tourisme non classés, ou 5NG/5PG pour les chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés ; le numéro SIRET est obligatoire.
• Quand est-ce intéressant ? En-deçà de 23 000 € de recettes (15 000 € pour les revenus 2025), le micro-BIC reste concurrentiel si vous avez peu de charges (studio sans emprunt, mobilier déjà amorti). Au-delà, la perte d’amortissements et de déduction d’intérêts d’emprunt rend le régime réel quasi systématique.
• Limites économiques : Impossibilité de constater un déficit : l’abattement forfaitaire s’applique même si vos charges dépassent 30 %/50 %. Les déficits antérieurs ne sont pas reportables, contrairement au réel.

Le réel simplifié : le couteau suisse du LMNP

Seuils et option : Appliqué de plein droit dès 77 700 € HT (cas généraux et tourisme non classés) ou sur option avant la date de dépôt de la déclaration de résultats (2031-SD). L’option est irrévocable pour un an et reconduite tacitement ; vous pouvez la demander même si vous êtes en dessous du seuil.

Déclaration et échéance : La 2031-SD (et annexes 2033) doit être télé-transmise au plus tard le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai 2025 (soit le 5 mai cette année) ; un délai de 15 jours est accordé pour la télédéclaration. Le résultat fiscal est ensuite reporté dans la rubrique « Bénéfice réel » de la 2042-C-PRO.

Pourquoi choisir le réel ? :

• Amortissement de l’immeuble, du mobilier et des frais de notaire : lissé sur 20–30 ans, il efface souvent l’intégralité du résultat imposable.
• Déduction intégrale des charges réelles (intérêts, travaux, assurances, honoraires de gestion).
• Bonus OGA : Adhérer à un organisme de gestion agréé supprime la majoration de 10 % (coeff. 1,1) sur les bénéfices imposables et ouvre droit à une réduction d’impôt sur les frais comptables. D'où l'intérêt de faire prendre en charge sa gestion locative.
• Report des déficits LMNP sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes.

À savoir : À la revente, les amortissements seront désormais ré-intégrés dans la base taxable de plus-value, ce qui alourdira la note fiscale. Tenir une comptabilité conforme au plan comptable général devient indispensable.

Le réel normal : pour les gros portefeuilles

• Obligatoire si le chiffre d’affaires excède 254 000 € HT (non classés) ou 840 000 € HT (classés).
• Oblige à produire un bilan complet et un compte de résultat détaillé, mais les règles d’amortissement et de déduction des charges restent identiques au réel simplifié.
• Les mêmes échéances de dépôt (2031-SD) et la même option annuelle s’appliquent.

Comment décider ?

1. Calculez vos recettes 2025 prévisionnelles : Si vous dépassez 15 000 € (meublé de tourisme non classé) ou 77 700 € (location longue durée ou meublé de tourisme classé), le micro-BIC est exclu d’office.
2. Additionnez vos charges et vos intérêts d’emprunt : Si elles excèdent 30 %/50 % des loyers, le régime réel devient plus avantageux malgré la nouvelle plus-value.
3. Projetez votre horizon de détention : Les économies d’impôt grâce à l’amortissement restent très profitables sur le flux de loyers quand vous gardez le bien > 8–10 ans.
4. Anticipez votre trésorerie de gestion : Comptez environ 500 € par an de tenue comptable au réel ; à comparer à l’économie d’impôt attendue et à la majoration “1,1” si vous restiez en micro.

Sous le nouveau plafond de 15 000 € pour les revenus 2025 de meublés de tourisme non classés, le micro-BIC gardera du sens pour les petits studios peu endettés. En location longue durée normale, avec un seuil à 77 700 €, la marge est plus grande pour se décider mais cela dépendra surtout de vos charges. Partout ailleurs, le réel simplifié reste le meilleur allié du LMNP, surtout si vous amortissez intégralement votre bien et que vous anticipez la revente avec la ré-intégration des amortissements.

Calendrier 2025 des déclarations LMNP

Le jeudi 10 avril 2025 a été mis en ligne le formulaire 2042 et son annexe 2042-C-PRO sur impots.gouv.fr. C'est le top départ pour commencer à rassembler vos documents pour compléter la déclaration.

Déclaration des revenus (micro-BIC ou réel)

Si vous êtes au réel, attendez d’avoir télé-envoyé votre liasse 2031-SD ; la DGFiP reporte automatiquement votre résultat dans la 2042-C-PRO (gain de temps et moins de risque d’erreur).

Déclaration de résultats (régime réel simplifié ou normal)

La déclaration des résultats pour le régime réel simplifié ou le réel normal se fait via le formulaire 2031-SD + annexes 2033/2059. L'échéance est le lundi 5 mai 2025 (2e jour ouvré après le 1er mai). Les déclarants EDI (échange de données informatisé) ont droit à un délai de 15 jours supplémentaires (soit 20 mai 2025 pour la date butoir).

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

La déclaration initiale pour la première année de location doit être remplie pour tout nouveau déclarant LMNP. Elle se fait via le formulaire 1447-C-SD, et la date limite est le 31 décembre 2025. L'acompte (si CFE N-1 ≥ 3000 €) doit être versé au plus tard le 15 juin 2025, et le solde au 15 décembre 2025.

Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Récap en bref

Notez toutes ces dates dans votre agenda (ou programmez un rappel) ; la DGFiP applique une majoration de 10 % pour déclaration tardive et l’URSSAF peut réclamer 5 % de pénalités pour versement social hors délai.

Taxes et contributions locales

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE frappe toute activité commerciale, donc la location meublée, dès la 1ʳᵉ année d’exploitation.

• Si votre chiffre d’affaires 2024 est ≤ 5 000 €, la CFE minimum 2025 est automatiquement nulle.
• Autres exonérations fréquentes : Location occasionnelle d’une partie de votre habitation ; location d’une pièce de votre résidence principale à un loyer « raisonnable » (206 €/m² en Île-de-France, 152 €/m² ailleurs).

Les formalités et acomptes sont précisés plus haut.

Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

La CVAE subsiste en 2025, mais son taux maximal tombe à 0,19 % dans la trajectoire de suppression totale prévue pour 2027.

Pour savoir qui doit déclarer et avec quel formulaire, reportez-vous au tableau plus haut.

Plafonnement CET : si la somme CFE + CVAE dépasse 3 % de la valeur ajoutée, vous pouvez demander un dégrèvement (formulaire 1327-CET).

Taxe foncière et taxes accessoires

• Taxe foncière : due par tout propriétaire ou usufruitier, même si le logement est loué ; elle est émise chaque automne dans l’espace particulier.
• Exonération “ZRR” (zone de revitalisation rurale) : jusqu’à 15 ans d’exonération possible pour les meublés de tourisme situés dans une ZRR, sur délibération de la commune ou de l’EPCI et demande via le formulaire 6671-D-SD.
• TEOM ou REOM : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (ou redevance incitative) reste due par le propriétaire, y compris pour les locations de courte durée ; le montant peut varier selon que la collectivité a adopté une redevance incitative fondée sur le nombre de levées ou la masse de déchets.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle s’applique toujours aux logements meublés non occupés à titre principal (résidences secondaires ou mises à disposition occasionnelles). Certaines communes majorent ce taux jusqu’à +60 % pour lutter contre la tension immobilière — vérifiez l’éventuel vote de votre municipalité lors du budget 2025.